¿Quién repara la cubierta, el vecino que la usa o la comunidad?
Hay un criterio claro según los jueces. Lo vamos a ver con un caso real en el que el vecino tuvo que demandar a su comunidad.
Un edificio de Getxo (Vizcaya) tiene su cubierta dividida en cuatro terrazas que son anexos inseparables a las cuatro viviendas de la última planta.
Uno de esos vecinos vio que los materiales de la terraza estaban agotados y se producían daños continuos a la vivienda por filtraciones de agua. Pidió a la comunidad que arreglara la terraza. Pero una junta de julio de 2015 rechazó su petición al considerar que según los estatutos, eran por cuenta de los vecinos que contaban con esas terrazas todos los gastos de conservación y reparación para impedir filtraciones de agua.
El vecino no impugnó ese acuerdo y arregló la terraza a su coste. Después demandó a su comunidad de propietarios para recuperar el gasto que consideraba a cargo de la comunidad (11.200 euros).
En primera instancia el juez desestimó la demanda y el vecino recurrió la sentencia. La Audiencia Provincial de Vizcaya volvió a desestimar en julio de 2019 la demanda del vecino. La Audiencia dijo que aunque la cubierta sea un elemento común, en este caso estaba “desafectada” porque los estatutos decían que las terrazas estaban adscritas como anejos inseparables a cada una de las viviendas, y que los gastos de reparación de las terrazas correspondían a los propietarios de las viviendas de las que son anejos inseparables.
El vecino decidió acudir al Tribunal Supremo, quien dictó sentencia el 23 de enero de 2024.
Quién repara los Velux de la cubierta.
Las terrazas son elemento común
En una comunidad de propietarios es posible distinguir dos tipos de elementos comunes:
- Los que son comunes por su naturaleza o importancia, que son necesarios para garantizar el uso y disfrute de los distintos pisos o locales; es el caso del suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc.
- Los comunes por destino, o no esenciales, como las terrazas o los patios interiores o cubiertas de parte del edificio, que pueden ser desafectadas de su uso común y dedicadas a un uso privado en favor de algún propietario. Así lo pueden prever los estatutos o una decisión posterior por unanimidad.
Sin embargo, aunque una terraza se haya desafectado y quede como un elemento privativo, en caso de daños por filtraciones provenientes de defectos estructurales del edificio debe responder la comunidad.
El vecino que usa la terraza es ajeno a una filtración que provenga de un defecto estructural cuyo mantenimiento corresponde a la comunidad, no a ese vecino. SALVO que se pruebe que el problema se deriva de una falta de mantenimiento de la terraza por dicho vecino.
Incluso en una terraza cuyo uso está asignado a un vecino, hay una parte que configura la cubierta y el forjado del edificio que son elementos comunes por naturaleza.
El seguro de la comunidad repara la cubierta.
Se distingue entre terraza y estructura
Dice la sentencia del Supremo que en las terrazas que sirven de cubierta se distinguen dos situaciones:
- si la filtración que causa las humedades se debe al mal estado de la estructura o forjado, o de la impermeabilización que excluye un mal uso o la falta de mantenimiento del propietario a que está atribuido el uso, corresponde a la comunidad asumir el coste de la reparación y la indemnización de los daños y perjuicios que hubiese originado el vicio o deterioro.
- Si el deterioro proviene del solado o pavimento, ya sea por el uso autorizado o por la falta de diligencia del propietario en su cuidado y mantenimiento, será este quien esté obligado a la ejecución de la reparación.
El mal estado de la tela asfáltica que se encuentra bajo el suelo de la terraza es responsabilidad de la comunidad. Por lo tanto, ante una filtración siempre hay que ver cuál es el origen del problema. Si se produce porque el vecino que usa la terraza no la limpia y no la mantiene correctamente, no limpia los desagües, o hace perforaciones en la cubierta, es él quien debe responder de los daños. Pero si el problema se debe a la falta de conservación o desgaste de la cubierta en sí o su tela asfáltica (que tiene un periodo de vida útil determinado), la responsabilidad es de la comunidad.
Quién es responsable de conservar la azotea
En los casos de uso privativo de una terraza en cubierta hay una concurrencia de obligaciones sobre elementos comunes con uso privativo. Quedan a cargo del propietario beneficiario de la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente.
Mientras que recae sobre la comunidad de propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento.
Reglas para determinar quién debe financiar la reparación: hay que establecer en cada caso la causa de la avería. Si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes.
Cuando los estatutos dicen que el propietario se encarga de la conservación de la terraza que usa se refieren a eso. No a la conservación de la cubierta como estructura de todo el edificio.
En el caso comentado, los peritos afirmaron que la tela asfáltica estaba muy deteriorada y había acabado su vida útil. Las filtraciones de agua son por defectos estructurales y su reparación corresponde a la comunidad.
El vecino exigía el cumplimiento de la ley a la comunidad, no la adopción de un acuerdo
Es cierto que el vecino no impugnó el acuerdo de la junta que denegó la reparación de la cubierta por la comunidad. Normalmente los acuerdos no impugnados en plazo se vuelven firmes. Pero no cuando se trata de exigir un cumplimiento de una obligación legal de la comunidad en este caso.
Cómo impugnar un acuerdo de la comunidad de propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal exige a la comunidad realizar las obras y actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, precisas para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad del edificio y de sus servicios e instalaciones comunes.
El vecino solo pretendía que la comunidad actuara según su responsabilidad legal. El hecho de no impugnar el acuerdo de la comunidad de no actuar en 2015 no hace que no se pueda exigir a esa comunidad el cumplimiento de sus obligaciones. Estamos ante una actuación obligatoria para la comunidad. No era necesario que el vecino impugnara aquel acuerdo. La propia Ley dice que las obras necesarias de reparación y conservación no necesitan de acuerdo previo: son obligatorias. El acuerdo denegatorio de la comunidad era nulo de pleno derecho por ser contrario a la Ley.
Se condena a la comunidad a pagar los 11.200 euros con intereses desde la fecha de la demanda.
