Cómo impugnar un acuerdo de la Junta de propietarios

Más vale prevenir: evitar un mal acuerdo de la junta de vecinos

Existen decisiones de la comunidad de propietarios que pueden suponernos una merma de derechos, o unos gastos que consideramos excesivos o indebidos, o simplemente un acuerdo que no nos gusta o no lo estimamos adecuado por el motivo que sea. La junta es soberana y cuando ha adoptado un acuerdo, el único modo de tratar de impedir su ejecución es acudir a un procedimiento judicial ordinario, en los casos y con las condiciones en que lo permite la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), como explicamos aquí.

Un acuerdo aprobado por la Junta es en principio válido y ejecutable. Su impugnación judicial no paraliza su ejecución, salvo en casos muy excepcionales donde se solicite al juez su suspensión cautelar y se le convenza del perjuicio irreparable que pueda ocasionar al propietario o al propio inmueble la ejecutividad del acuerdo.

Hablamos de acuerdos de muchos tipos, como una denegación de permiso para obras, una aprobación de unas obras que consideramos perjudiciales, la prohibición de las viviendas de uso turístico en la comunidad, la decisión de demandar en juicio, etc.

Por ello, para evitar posibles acuerdos de una Junta contrarios a nuestros intereses, es preferible actuar antes de que se adopte la decisión, en cuanto accedamos a la convocatoria con el orden del día. Conviene exponer nuestras razones a otros propietarios para recabar sus votos e impedir el acuerdo, votando en contra, haciendo ver en su caso que se requiere una mayoría reforzada o logrando que se posponga dicha decisión.

El propietario moroso no puede impugnar un acuerdo de la junta.

Acuerdos de la junta que se pueden impugnar y plazos

En la práctica hay que sopesar bien cuándo interesa impugnar un acuerdo ante el juez, ya que conlleva un coste de tiempo y dinero, salvo que recuperemos las costas. Hay que estudiar la viabilidad de la impugnación: si entra en los supuestos impugnables, si estamos en plazo, etc. Y también la conveniencia: por ejemplo, si hubo un problema formal le puede bastar a la comunidad con convocar una nueva Junta y volver a aprobar -ya sin defectos- el mismo acuerdo, con lo que no ganaríamos nada. 

No puede impugnarse cualquier decisión que no sea de nuestro agrado. En la LPH hay tres tipos de acuerdos impugnables:

a) Los que sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. En este caso el plazo para impugnar es de un año, a partir de la recepción de la oportuna notificación o desde que se pudo tener conocimiento si el acta se publicó en el tablón de anuncios en las condiciones previstas por la Ley. Si el acuerdo es contrario a la LPH pero se deja transcurrir el año, el acuerdo se convalida. Por ejemplo si hubo un defecto grave de convocatoria o se aprobó con una mayoría inferior a la que exige la Ley en determinados casos (de 3/5 o 4/5 en Cataluña, por ejemplo). Ahora bien, si el acuerdo es contrario a otra norma legal, se considera radicalmente nulo y no se convalida aunque haya transcurrido más de un año, salvo que en la ley transgredida se establezca un efecto distinto para el caso de contravención. 

b) Los que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Hay que probar el perjuicio y que sea grave. 

c) Aquellos que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se adopten con abuso de derecho.

Consigue impugnar el acuerdo del ascensor. 

La Junta no es omnipotente: acuerdos que no vinculan.

Impugnar el acuerdo: actúe en plazo, cuanto antes

En los dos últimos casos el plazo de impugnación es de tres meses. El inicio del plazo es a partir de la presencia en la Junta que lo aprueba o -para el ausente- desde que el propietario tuvo conocimiento del acuerdo correspondiente por las diversas formas de notificación. En Cataluña el plazo empieza a contar desde la recepción del acta, y si hubo abuso de derecho el plazo es de un año en lugar de tres meses. Hay que actuar con diligencia: conviene leer el acta de la junta en cuanto se la envíen. Si lo que observa es un error en la redacción del acta (no refleja lo realmente decidido allí), hable con otros propietarios presentes en la junta y escriban al administrador solicitando que rectifique el acta. 

No agote los plazos para impugnar: cuanto antes se haga, antes habrá una sentencia. Mientras tanto el acuerdo sigue siendo ejecutable.

En caso de duda sobre el plazo para impugnar conviene atenerse al más corto. Por ejemplo, para acuerdos aprobados a pesar de no constar en el orden del día, muchos tribunales aplican el plazo de tres meses para su impugnación, al no considerarlos contrarios a la ley sino perjudiciales para la comunidad y en beneficio de algún propietario. 

Quién puede impugnar el acuerdo de la comunidad

Además de los plazos y del contenido de los acuerdos, hay otras limitaciones a la impugnación judicial. Como nadie puede ir contra sus propios actos, quien haya votado a favor de ese acuerdo en la junta no puede luego impugnarlo. Solo están legitimados para impugnar los propietarios que hubiesen votado en contra de ese acuerdo o “salvado su voto” en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. La necesidad de salvar el voto se aplica a los propietarios que no votan a favor ni en contra, quizá porque consideren que no tienen información o conocimiento suficiente sobre el contenido y alcance de ese acuerdo, y deciden no comprometer su voto sino abstenerse. No es necesario avisar en la junta de la intención de impugnar. Si alguien no asistió a la junta y otorgó su representación a otro vecino y este vecino votó a favor del acuerdo, no podrá impugnarlo. Tampoco quien esté presente en la Junta y la abandone para no votar ese acuerdo. 

 Además, el vecino que desee impugnar los acuerdos de la comunidad de propietarios debe estar al día del pago de todas las deudas o abonar las cuantías pendientes previamente o depositar su importe en el juzgado. Si el vecino era moroso en el momento de la Junta no le habrán dejado votar en ella, aunque puede asistir y participar en las deliberaciones. En todo caso, para poder impugnar luego el acuerdo, el propietario debe estar al corriente del pago cuando presenta la acción judicial. Salvo que se trate de acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación en los gastos comunes. En caso de juicio, la situación de impago se probará por certificado del secretario de la comunidad, ratificado en la vista por declaración testifical del secretario que lo emitió.

Acuerdos de la comunidad sobre distribución de gastos

Muchos acuerdos litigiosos tienen que ver con la imposición o el reparto de los gastos y los propietarios se preguntan si tienen que pagar en todo caso antes de impugnar el acuerdo. Hay que distinguir dos situaciones: 

a) si el acuerdo afecta al pago de los gastos de la comunidad pero no modifica el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando, sí será necesario estar al día del pago para poder impugnar. La Ley no permite el impago por mera disconformidad del afectado, sino que exige su abono o impugnación en forma; sólo a partir de una sentencia que declare la ilegalidad del acuerdo quedaría eximido de la obligación de pago. Así, para impugnar un acuerdo que liquide la deuda de un propietario con la comunidad, o que apruebe el presupuesto del ejercicio o lo liquide y fije el importe a pagar por cada propietario, o que establezca una derrama extraordinaria para atender una obra o reparación u otras necesidades, es obligatorio haber pagado o consignado judicialmente antes.

b) La excepción a la obligación de estar previamente al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o consignar judicialmente su importe antes de poder impugnar, se aplica según el Tribunal Supremo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y también a los acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular (como una nueva instalación), tanto de manera permanente como ocasional (STS 22/10/2013).

Comunidades: ocupar espacio privado para instalaciones

Los tribunales entienden que todo acuerdo que determine la "expropiación" de una parte, por pequeña que sea, de las viviendas o locales privativos para la instalación de un servicio común supone, per se, un grave perjuicio para el propietario afectado. Pero para poder impugnar el acuerdo no basta con que se trate de un perjuicio grave. Es preciso, además, que se trate de un perjuicio que el propietario afectado no tenga obligación de soportar. 

Se debe soportar la instalación cuando ha sido aprobada con las mayorías necesarias y si el gravamen impuesto no supone una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo. Algo que deberán dilucidar los peritos si llega el caso.

· Por ejemplo, no se consideró que privaran de habitabilidad ni de funcionalidad a una vivienda ni a sus dependencias unas obras que conllevaban la ocupación de su terraza y cocina privativas en una superficie de 0,28 y 0,49 m² respectivamente.

· Tampoco se dio la razón al dueño de un local que impugnó el acuerdo comunitario que decidió instalar el nuevo ascensor en la parte delantera izquierda de la fachada. Alegó que afectaba a un 30% de la superficie del local y a un 25% de su fachada, que el local estaba alquilado a una cadena de supermercados hasta 2024 y la obra podría provocar la pérdida de ese inquilino (más de 200.000 € de rentas previstas). Pero el perito de la comunidad explicó que la obra solo afectaría a la zona de almacén, no de local abierto, y además la Comunidad se hacía cargo de las obras de adaptación necesarias. El juez concluyó que la obra afectaba al local de modo residual, sin privarle de funcionalidad y habitabilidad, y al ser la solución óptima para la instalación del ascensor, el propietario debía soportar ese ligero perjuicio.

· Sí se anuló un acuerdo de bajada a cota cero de un ascensor, tras ser impugnado por dueños de un local que adujeron que el acuerdo se adoptó con manifiesto abuso de derecho al no incluir un proyecto claro de la obra, dejándolos en la ignorancia de cuál sería la incidencia de la obra en su local, que se pretendía ocupar parcialmente.