La facultad del presidente de la comunidad para ir a juicio
El presidente de la comunidad de propietarios representa a la comunidad en juicio y fuera de juicio. Es el órgano al que la Ley de Propiedad Horizontal atribuye la representación de la comunidad. Para actuar frente a terceros debe justificar su nombramiento con el acta de la junta correspondiente o el certificado del acuerdo de su nombramiento.
Existe cierta confusión en algunos casos en los que el presidente acude a juicio en representación de la comunidad. ¿Se requiere siempre una autorización expresa de la junta de propietarios?
En principio, lo habitual será que la junta haya aprobado el inicio de acciones judiciales y que encargue al presidente ese cometido. De hecho, esta autorización expresa está prevista legalmente para dos situaciones que luego comentamos (la reclamación de deudas a propietarios morosos y la acción de cesación por actividades molesta o ilegales). Pero no siempre se exige que exista un acuerdo expreso de la junta autorizándole a intervenir en acciones judiciales.
Prevalecen los intereses de la comunidad
A la hora de que el presidente de una comunidad de propietarios inicie unas acciones judiciales en defensa de la comunidad, existe un equilibrio entre dos principios: por un lado, evitar que por formalismos que no estén justificados se pueda perjudicar el interés común y, por otro, impedir que un presidente se arrogue decisiones que corresponden al conjunto de los propietarios y no a él solo.
En el ámbito de la jurisdicción civil, el Tribunal Supremo exige “la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario” (STS 6/3/2024).
La Ley de Propiedad Horizontal solo exige de modo expreso esa autorización al hablar de dos tipos de procesos: la reclamación de cuotas impagadas y la acción de cesación de actividades molestas. Pero el Supremo considera que el presidente no puede decidir de manera unilateral en otros casos como la realización por un comunero de obras inconsentidas que afecten a elementos comunes. Es decir, la voluntad del presidente no sustituye a la de la junta de propietarios.
Una cosa es que sea la propia comunidad la que inicie la acción judicial (la demandante), y otra distinta que sea la demandada. En casos donde la defensa de los intereses de la comunidad exija una actuación rápida de su representante, por la existencia de unos plazos de caducidad reducidos para reaccionar, sí puede estar justificado que el presidente actúe sin que haya convocado a la junta. Así lo dice por ejemplo la SAP Cantabria de 16/4/2024, con cita de un Auto del Supremo de 19/4/2023.
El poder del presidente de la comunidad en relaciones con la Administración
Una sentencia del Supremo de 16 de marzo de 2023, de la sala contencioso-administrativa aclaró lo siguiente. En vía contencioso-administrativa el presidente de una comunidad de propietarios que ostenta su representación está habilitado para interponer recursos, sin que le sea exigible que presente un acuerdo expreso de autorización por parte de la junta.
Para recurrir frente a la Administración, especialmente en lo que se refiere a tributos, no es exigible a las comunidades de propietarios la acreditación de la adopción del acuerdo tomando la decisión de entablar acciones por parte del órgano que estatutariamente tenga atribuida la competencia.
La comunidad pierde 10.000 euros por reclamar tarde la deuda.
El presidente puede reclamar por defectos constructivos de la comunidad y privativos.
Atención: esta flexibilidad del Supremo para reconocer poderes al presidente en conflictos con la Administración choca con la posición de la Sala Civil del mismo Tribunal Supremo, que sí exige autorización de la junta para que el presidente ejercite acciones judiciales, como luego veremos.
La Ley solo exige probar la representación a las personas jurídicas
Al hilo de recurso sobre la liquidación que se hizo a una comunidad de propietarios por el ICIO tras unas obras en un municipio de Granada, inicialmente los jueces inadmitieron el recurso interpuesto por el presidente de la comunidad porque no se había acreditado el acuerdo de la comunidad de propietarios que permitiera al presidente la interposición del recurso.
La ley que regula la Jurisdicción Contencioso Administrativa (LJCA) exige a las personas jurídicas que acrediten la autorización de su representante para acudir a juicio en su representación. En el caso de las comunidades de propietarios esta acreditación no es necesaria. Porque las comunidades no tienen personalidad jurídica, son comunidades de bienes, aunque sí pueden ser parte en un proceso judicial. El presidente tiene legitimidad para intervenir como órgano de la comunidad, representa a la comunidad en juicio y fuera de él: “la voluntad del presidente vale, frente al exterior, como voluntad de la Comunidad”. A estos efectos, es suficiente la representatividad del presidente de la comunidad al que la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) le otorga -ficticiamente- la facultad de representar a la comunidad.
El Supremo dice que a pesar de carecer de personalidad jurídica, en la práctica las comunidades de propietarios actúan como verdaderas personas jurídicas, respondiendo de sus propias deudas, reclamando sus créditos, actuando como empleadoras, siendo un sujeto tributario, etc. Es una “figura extraña” a la que se reconoce una “pseudo personalidad jurídica, que crea confusión”.
Para que se garantice la tutela judicial efectiva y no se prive a la comunidad de su derecho a obtener una resolución judicial sobre el fondo del asunto, no cabe interpretar la Ley en el sentido restrictivo. Ni la LJCA ni la LPH exigen literalmente que el presidente de la comunidad acredite su representación para el juicio en conflictos con la Administración.
Favorecer la tutela judicial a las comunidades de propietarios
No se puede obstaculizar injustificadamente el derecho a que un órgano judicial conozca o resuelva en Derecho sobre la pretensión ejercitada, pues la LPH sólo exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca y de reclamación de cuotas impagadas a la comunidad.
Aun en el caso de que los estatutos de una comunidad exijan la autorización expresa de la junta para interponer estos recursos judiciales ante la Administración, dicha exigencia no afectaría al tribunal sino solo a la responsabilidad interna del presidente con su comunidad.
La propia LPH establece que el cargo de Presidente conlleva la representación legal de la comunidad de propietarios, por lo que a falta de una disposición o norma estatutaria en contrario, es el Presidente el que además de corresponderle la gestión y administración cotidiana de la comunidad y ejecutar sus acuerdos, representa a esta en las relaciones externas, por lo que no debe existir reparo jurídico para considerar que la decisión de emprender acciones judiciales en sede contencioso administrativa corresponde al presidente cuando la interesada es la propia comunidad de propietarios a la que representa.
Ahora bien, como hemos dicho al inicio, la Sala de lo Civil del Supremo tiene establecida como doctrina jurisprudencial: «la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario».
Y así lo ha exigido en casos donde el presidente demandaba a algún vecino por obras supuestamente ilegales.
Cómo reaccionar ante una obra ilegal en la comunidad de propietarios.
