Comunidades: quién puede demandar

La vida en las comunidades de propietarios no es siempre sencilla, como consecuencia de la necesidad de compaginar la voluntad de muchas personas con intereses contrapuestos, divergentes o simplemente ignorados entre sí.

La Ley de Propiedad Horizontal y los estatutos de cada comunidad tratan de definir unas reglas, que a veces son sencillas de aplicar y otras no tanto. Por ejemplo, todos sabemos que las modificaciones de fachadas o las obras visibles en los áticos requieren de una aprobación unánime, salvo contadas excepciones. Pero el mundo jurídico tiene sus recovecos y puede depararnos sorpresas. Por ello resulta siempre conveniente buscar soluciones consensuadas y, en caso de necesidad, asesorarse muy bien antes de iniciar cualquier acción judicial.

Cómo desbloquear una situación en la comunidad de propietarios.

 Mala experiencia en tribunales

Es lo que aprendió a su costa, por ejemplo, una comunidad de propietarios malagueña en un litigio que acabó siendo resuelto por sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2015.

 Los hechos son los siguientes: en 2007 un vecino hace un cerramiento en su ático con obra de albañilería y además instala un seto de brezo, sin consentimiento del resto de propietarios. La comunidad le requiere por burofax que deshaga la obra ilegal y meses después el presidente demanda al propietario ante los tribunales, y solicita que se declare ilegal la obra y se obligue a su reposición al estado anterior. Tanto el juez de primera instancia como la Audiencia Provincial de Málaga dan la razón a la comunidad. 

Qué mayorías se necesitan en la comunidad de propietarios.

Los jueces exigen una autorización expresa al presidente

Tras años de litigios, la sentencia del Supremo echó por tierra todo el proceso. Se dio la razón al propietario infractor, porque la Junta nunca había autorizado expresamente al presidente a iniciar las acciones legales.

 Se dice que en una junta general de 13 de agosto de 2007, la cuestión de las obras en la vivienda de los demandados se planteó dentro del punto último del orden del día, que era el genérico de “Ruegos y preguntas”, y no se aprobó ninguna autorización para el ejercicio de acciones judiciales sino, únicamente, “que fuesen los abogados o técnicos los que juzguen la legalidad o no de la situación planteada”.

 En consecuencia, se estimó el recurso de casación por oposición a la doctrina jurisprudencial del Supremo que exige el acuerdo de la junta de propietarios para que la comunidad pueda demandar a un propietario por obras que alteren o afecten a los elementos comunes. En concreto, esta doctrina jurisprudencial afirma «la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario».

 El Supremo afirma que “no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, como por ejemplo la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes”.

La distancia entre garantías y formalismos

Lo anterior tiene sentido pero lo curioso del caso es que si la demanda hubiera sido interpuesta por un propietario cualquiera a título particular, o por el propio presidente pero a título de propietario,