Cómo desbloquear una situación en la comunidad de propietarios

La baja participación de los vecinos en la vida de la comunidad y la falta de impulso para tomar decisiones o para ejecutarlas después, suponen una rémora para las comunidades de propietarios. En la encuesta realizada por OCU entre 920 copropietarios se puso de manifiesto la frecuencia con que este problema se presenta en el día a día.

Veamos qué puede hacer uno o varios vecinos por su cuenta, cuando existe un bloqueo de hecho.

Convocar la junta por los mismos propietarios

Las cuestiones ordinarias que afectan a la vida de la comunidad de propietarios se comunican al presidente o al administrador para que tome las medidas oportunas en función de su gravedad y de la urgencia. Todo propietario puede pedir por escrito al presidente que incluya un punto en el orden del día de la junta de propietarios (vea un modelo de escrito). También puede pedir la convocatoria de una junta extraordinaria. Si el presidente se niega a convocarla, los vecinos pueden hacerlo válidamente si lo piden la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación. Los acuerdos que tome la junta con las mayorías legales oportunas tienen efecto vinculante, salvo que sean impugnados dentro del plazo previsto y un juez los anulen. Una vez aprobado un acuerdo por la junta, para facilitar su ejecución es útil que aquellos que estén más interesados soliciten a la junta la creación de una comisión encargada, en la que pueden integrarse.

Tenemos un moroso: qué hacer, paso a paso.

Obras y reparaciones necesarias en la comunidad

Cualquier propietario puede solicitar la realización de las reparaciones y obras necesarias para la conservación y mantenimiento del inmueble. El presidente y el administrador deben dar curso a las pequeñas obras de mantenimiento, a reparaciones urgentes y a obras que hayan sido acordadas por la junta. Fuera de los casos de urgencia, corresponde a la junta aprobar el presupuesto de ejecución de las obras, aunque resulten obligatorias por afectar a la seguridad, habitabilidad o accesibilidad. Los propietarios individuales no pueden lanzarse a hacer obras en elementos comunes de la comunidad, pero sí pueden exigir diligencia a quienes ostentan los cargos de representación, recordando que si se causa un daño por retrasos o negligencia, la responsabilidad podría recaer sobre el cargo que no haya actuado diligentemente. Vea qué responsabilidad tiene el Presidente de la comunidad. 

Reclamar defectos de construcción

Lo habitual y lo más conveniente es que sea el presidente quien ejercite las acciones judiciales necesarias para reclamar por defectos de construcción en el edificio ante la promotora o el agente que corresponda (constructora, arquitecto, arquitecto técnico, etc.). Para ello necesita autorización expresa de la Junta. Pero en todo caso, cualquier propietario está legitimado para ejercitar acciones en defensa no solo de su piso o local, sino del interés general de la comunidad. Cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la misma. Puede hacerlo tanto ante la desidia del presidente o de otros propietarios, como ante su oposición al litigio en una junta. ¿Problema? El vecino litigante cargará con los gastos: si la sentencia que se dicte es favorable, beneficia a todos los copropietarios, pero si es contraria no les perjudica (condena en costas).

La comunidad alquila un local: qué obligaciones me afectan.

Ante obras ilegales de un vecino

En ocasiones, la "pasividad" de la comunidad no es realmente tal. Es que se prefiere no ir a juicio por según qué situaciones. Porque hay otros precedentes, o porque se prefiere tener un poco de mano ancha y flexibilidad, o por no tensar situaciones ni gastar dinero y energías en casos donde en realidad no hay un perjuicio grave. Caso real: un vecino propone cerrar su terraza con dos tipos de soluciones “ligeras” que son rechazadas por la Junta de la comunidad. A pesar de todo el vecino realiza la obra y la comunidad le envía dos burofaxes conminándole a retirar la obra bajo amenaza de iniciar acciones judiciales. Se convoca una nueva Junta que finalmente decide no iniciar las acciones judiciales. ¿Qué puede hacer un propietario afectado por las vistas de la obra? La Junta es soberana y puede decidir no acudir a la vía judicial, pero el vecino perjudicado por la obra puede instar judicialmente la retirada de la obra ilegal, a su coste y riesgo. El juez decidirá (en el caso real que nos inspira, el juez dijo que la obra no era ilegal, por ser una estructura ligera que no alteraba la configuración).

Modelo para pedir al presidente que inste la paralización de unas obras ilegales.

Ante actividades molestas en la comunidad

Si alguien lleva a cabo actividades expresamente prohibidas o notoriamente molestas como ruidos, olores o comportamientos incívicos, que se repiten a pesar de las advertencias, la comunidad puede iniciar una acción judicial de cesación (artículo 7,2 de la Ley de Propiedad Horizontal). La casuística es muy grande pero en los casos más graves el juez podría incluso privar del derecho de uso al propietario o extinguir un contrato de alquiler. El procedimiento se inicia con un requerimiento fehaciente del presidente para que cese la actividad bajo apercibimiento de que se iniciarán acciones legales.

Modelo de requerimiento a vecino para el cese de actividades molestas.

Pero los jueces permiten ahora que en caso de inacción del presidente o la junta, sea el propietario individual que sufre las actividades ilícitas quien ejerza esta acción de cesación en interés propio (no en el de la comunidad) y en defensa de su derecho, que