Deudas con la comunidad de propietarios: qué hacer
Cualquier impago o retraso repetitivo en el pago de las cuotas de la comunidad o de una derrama extraordinaria penaliza a todos los propietarios. Puede hacer imposible que se siga prestando algún servicio básico, o que se retrasen unas obras necesarias, o que se obligue al resto de propietarios a poner más dinero.
Es fundamental llevar al día las cuentas de la comunidad, para poder detectar cuanto antes los problemas de pago por parte de algún vecino. Cuanto más tardemos en ser conscientes más grande se hará el problema y más costará solucionarlo. Es clave
contar con un buen administrador, ya sea un vecino o un profesional cualificado y diligente. Y tenerlo depende de los propietarios: si el actual no desempeña bien sus tareas, hay que cambiarlo.
Es posible que la Junta acuerde medidas disuasorias para reducir impagos: como fijar intereses superiores al interés legal o prever la privación temporal del uso de servicios o instalaciones. Con límites: esas medidas no pueden llegar a reputarse abusivas o desproporcionadas ni afectar a la habitabilidad de los inmuebles. Estas medidas no tienen carácter retroactivo y pueden incluirse en los estatutos de la comunidad.
Garantías y "privilegios" de la comunidad para cobrar deudas.
¿Es un impago ocasional?
Ante un impago hay que reaccionar de manera “proporcional”. Lo primero es comunicarlo al implicado y pedirle que ingrese el dinero. Muchas veces puede deberse a un problema administrativo o un descuido. Cuanto antes reaccionemos, mejor. Dialogar.
Si el vecino expone que tiene dificultades puntuales para pagar la cuota, resulta interesante escucharle y tratar de acordar una solución: un plan de recuperación de pagos o incluso -excepcionalmente y en comunidades pequeñas- una alternativa temporal para sustituir cuotas por servicios. En comunidades de cierto tamaño es poco viable buscar este tipo de soluciones.
PORCENTAJE DE COMUNIDADES CON PROBLEMAS GRAVES DE MOROSIDAD SEGÚN EL NÚMERO DE PROPIETARIOS
Si el impago a la comunidad se enquista o no es justificado
Si la fase de diálogo no lleva a ningún tipo de solución que podamos admitir, o si el deudor es reincidente, conviene estudiar todos los recursos legales de que dispone la comunidad para reclamar esas deudas. Existe un procedimiento judicial especial llamado juicio monitorio, diseñado para acelerar la recuperación de esas deudas en la comunidad. Tiene algunas ventajas pero exige el cumplimiento de determinados formalismos (que veremos después) con el objetivo de garantizar que la celeridad del proceso no vaya en contra de las garantías legales de cualquier persona ante la justicia.
Sirve para reclamar cuotas ordinarias o extraordinarias, o aportaciones debidas al fondo de reserva.
Plazo de prescripción de la deuda con la comunidad de vecinos.
La principal ventaja son los plazos más cortos hasta que el tribunal pueda decretar la ejecución de la deuda. Además, en este proceso es posible que se lleve a cabo el embargo preventivo del inmueble del moroso, sin necesidad de que la comunidad preste una caución. Y esto puede tener un efecto disuasorio en algunos deudores, que no quieren que el Registro de la Propiedad publique esa circunstancia de tener el piso embargado (aunque sea de modo preventivo).
En el mayor número de casos de juicio monitorios NO se produce una oposición por parte del deudor. Porque es consciente de la deuda y no la discute. En muchas ocasiones, responde con silencio ante todas las reclamaciones. Pero hay otras veces en las que el moroso discute la procedencia de determinados gastos y no acepta deber la cantidad reclamada. Si la comunidad ya sabe que el moroso se va a oponer a la reclamación, conviene más acudir directamente a un procedimiento judicial ordinario, en lugar de al especial (monitorio). Porque si existe oposición, el procedimiento monitorio se acaba convirtiendo en un procedimiento declarativo, y estaremos perdiendo el tiempo. En ese procedimiento llamado declarativo no se está sujeto al mismo grado de formalismo por parte de la comunidad (liquidación notificación, etc.), es un juicio normal que seguirá un trámite algo más rápido si solo se discute una reclamación de cantidad.
Para iniciar un juicio monitorio de reclamación de deudas de la comunidad no es obligatoria la intervención de abogado y procurador. Pero si la comunidad los utiliza, puede luego reclamar en las costas los honorarios de estos profesionales si intervienen.
Pasos a dar para el proceso monitorio
El éxito de una demanda de reclamación de gastos de comunidad depende del cumplimiento de los pasos que vamos a exponer. Algunos morosos logran retrasar meses o años una condena por defectos en el procedimiento achacables a la comunidad (o a quien le haya asesorado).
Paso 1: La Junta de Propietarios aprueba la liquidación de la deuda del moroso
a) liquidar la deuda: es decir, determinar con precisión el importe adeudado por esa persona. Es recoger en el documento todas las operaciones que sirven de base para llegar al saldo adeudado hasta una fecha. Hay que decir cuáles han sido las cuotas o las derramas extraordinarias que están impagadas, con fecha y cuantía. Además, la liquidación puede incluir los gastos bancarios ocasionados por la devolución de recibos por el moroso (que puedan acreditarse, lógicamente), o los intereses de demora que en esa comunidad se hayan previsto en los estatutos o por acuerdo de la Junta (si es el caso).
b) autorizar al Presidente o al Administrador de la Comunidad, para que ejerciten las oportunas acciones legales.
Modelo de notificación de deuda a vecino.
Es importante el desglose de las cantidades adeudadas y los conceptos en los que se encuadran, con detalle de las cuotas impagadas y de la cuantía de cada una de ellas.
Paso 2: Notificación correcta del acuerdo al vecino moroso
Hay que notificar el acuerdo de la Junta de liquidación de la deuda a cada propietario afectado. Se hace en el domicilio en España señalado por el comunero a efectos de citaciones y notificaciones, normalmente en el piso o local en la comunidad. Para facilitar la prueba en el posterior proceso judicial, lo más recomendable es utilizar el burofax.
Si el interesado no recibe el burofax, la Comunidad puede colocar la comunicación en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en un lugar visible de uso general habilitado al efecto. En el papel se incluye una mención expresa con la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación (imposibilidad de recepción por el medio ordinario o extraordinario ya utilizado), y se firma por el Secretario de la Comunidad (o administrador –secretario), con el visto bueno del Presidente. Esta forma de notificación es subsidiaria y produce plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales. No la dejen más tiempo, para evitar posibles problemas de protección de datos y de derecho al honor. A efectos de prueba en el posterior juicio, el Secretario expide una certificación acreditando que se ha procedido de esta forma. Habrá que acreditar ante el juez que se hizo la notificación al deudor.
Paso 3: Certificación de la deuda
Hay que preparar un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente. En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose.
Hay que hacer este certificado, no basta con fotocopiar el acta de la Junta (aunque el contenido vaya a ser idéntico).
Se podrán incluir en la petición inicial del procedimiento monitorio las cuotas aprobadas que se devenguen hasta la notificación de la deuda, así como todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor.
Paso 4: Inicio del procedimiento judicial monitorio: la petición o demanda inicial
Como se ve en el modelo, lo esencial es identificar a las partes, fijar la cantidad que se reclama y acompañar los documentos imprescindibles: la certificación del acuerdo de liquidación de deuda, el justificante de la notificación del acuerdo de liquidación al deudor, el acta de la Junta en la que se contenga acuerdo de la Comunidad autorizando al Presidente o Administrador de la misma a ejercitar las acciones legales, el documento que acredite la representación del que presenta la demanda (generalmente el presidente).
Además, convendrá adjuntar:
- una Nota simple del Registro de la Propiedad, donde se muestre la titularidad registral del inmueble. Generalmente el deudor será este titular registral, pero no siempre.
- el justificante de los gastos de requerimiento previo de pago (burofax o requerimiento notarial, si se ha utilizado).
- En el caso de que no haya sido posible la notificación personal y se haya usado el tablón de anuncios, hay que adjuntar la Certificación expedida por el Secretario-Administrador de la notificación efectuada al deudor a través del tablón de anuncios de la Comunidad.
- Si en la liquidación de la deuda se reclaman los gastos bancarios, hay que añadir los justificantes de las devoluciones bancarias. Si se reclaman intereses de mora, hay que adjuntar justificante del acuerdo de la Junta o de la norma estatutaria en la que se aprueben ese tipo de gastos.
Si el deudor se opone a la petición inicial del proceso monitorio, se puede pedir el embargo preventivo de bienes suficientes para atender a la deuda y sus intereses.
Dónde se presenta la demanda
La demanda se presenta en los tribunales que correspondan a donde radique la finca (aunque también podrían elegirse los correspondientes al domicilio del deudor). Para la presentación de la petición inicial del procedimiento monitorio no será preciso valerse de procurador y abogado. Revisada por el Letrado de la Administración de Justicia, si es correcta éste requerirá al deudor para que pague en 20 días, o para que comparezca y presente un escrito motivado de oposición. Si no hace ni lo uno ni lo otro, se despachará ejecución contra él.
La notificación al deudor se hace en el domicilio que haya designado para notificaciones de la comunidad, o en el piso o local, o en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial. Algunos jueces prefieren realizar averiguaciones de domicilio.
Para la ejecución derivada de procesos monitorios en que no haya habido oposición, se requerirá la intervención de abogado y procurador siempre que la cantidad por la que se despache ejecución sea superior a 2.000 euros.
Cómo continúa el proceso monitorio de reclamación al deudor
Depende de si hay oposición por el deudor o no la hay (porque paga o porque no dice nada).
Si el deudor paga tras recibir la notificación, la comunidad puede solicitar la tasación de costas.
Si el deudor se opone, lo debe hacer motivadamente. En principio habrá debido impugnar el acuerdo de la Junta que aprueba la liquidación de la deuda (en tres meses), pidiendo además la medida cautelar de suspensión del acuerdo hasta que no recaiga sentencia.
Si existe oposición el procedimiento va a continuar por la vía “declarativa”, ya no como “monitorio”.
No es preceptiva la participación de abogado y procurador en los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros, y en la petición inicial de los procedimientos monitorios.
Atención: si no se tramita la demanda por vía del juicio monitorio, no se requiere el acuerdo y certificación de la deuda y su notificación previa al comunero. En el caso de que se acuda al procedimiento declarativo correspondiente, basta el acuerdo de la Junta de llevar a cabo la reclamación, facultando al Presidente para ello. Y habrá de probarse lógicamente la deuda pendiente.
