Plazo de prescripción de la deuda con la comunidad de propietarios
Contenido elaborado por el equipo técnico de OCU para dar a conocer las reglas de funcionamiento de la comunidad de propietarios y poder defender los intereses personales y comunes de la comunidad.
El plazo de prescripción de la deuda con la comunidad de propietarios es de cinco años. El Tribunal Supremo (30/3/2021) aplica el plazo recogido en el Código civil art. 1966.3, que se refiere a las acciones dirigidas a exigir los pagos que deban hacerse por años o plazos más breves.
Igualmente, la sentencia del Supremo de 21/7/2023 recuerda que el plazo aplicable para reclamar deudas en comunidades de propietarios es de cinco años. Se trataba de un litigio en una localidad de Tenerife donde la comunidad de propietarios reclamó en 2017 la suma de 187.000 euros a una sociedad propietaria de cuatro apartamentos en el edificio, como cuotas comunitarias pendientes desde 1999. En primera y segunda instancia los jueces habían considerado que el plazo para reclamar era de 15 años y que además la prescripción se había interrumpido en 2006, por lo que estimaron íntegra la demanda. Pero el Supremo casó la sentencia y aplicó el plazo de cinco años desde la reclamación por burofax de la deuda a la propietaria deudora. Las deudas correspondientes a los últimos cinco años sí son exigibles, las anteriores no.
Interrumpir el plazo de la prescipción
Para considerar la prescripción de la acción de reclamación de deudas no hay que mirar la fecha de la interposición de la demanda, sino los actos que hayan podido interrumpir la prescripción. En el caso comentado de Tenerife, la comunidad envió un burofax de reclamación en mayo de 2017, luego las deudas que pudo exigir judicialmente son las cuotas debidas desde mayo de 2012.
La interrupción del plazo de prescripción mediante una reclamación extrajudicial de la deuda no requiere especial formalidad. Es cuestión de prueba la existencia de la reclamación, su fecha y la recepción del requerimiento. Por eso siempre hay que dejar constancia de las reclamaciones.
Es importante ser diligentes en la reclamación de deudas en la comunidad para evitar que este derecho de todos se malogre por el mero paso del tiempo sin reclamar. Es responsabilidad del administrador pero también del presidente y de todos los propietarios, que deben exigir un control diligente de las cuentas.
Esta comunidad perdió 10.000 euros por reclamar tarde.
Modelo de notificación al deudor moroso de la comunidad de propietarios.
Por otro lado, el crédito de la comunidad frente al moroso tiene carácter preferente en lo que respecta a la cantidad devengada y no pagada durante el año en curso y las tres anualidades anteriores (cuatro anualidades anteriores en Cataluña). Se han aprobado nuevas medidas para cobrar deudas a los vecinos deudores en la comunidad.
A quién se puede reclamar el pago de deudas con la comunidad.