La morosidad puede convertirse en un problema serio para una comunidad: si unos propietarios dejan de pagar, los demás terminan soportando temporalmente una mayor carga para mantener el edificio y atender los gastos comunes.
La Ley de Propiedad Horizontal permite a la junta adoptar medidas preventivas frente a los impagos. Entre ellas están establecer intereses superiores al interés legal o restringir temporalmente determinados servicios o instalaciones. Pero hay límites claros: las medidas no pueden ser abusivas, desproporcionadas, afectar a la habitabilidad ni aplicarse con carácter retroactivo.
El Supremo anula un recargo de 0,50 euros diarios
El caso resuelto por el Tribunal Supremo (sentencia de 22 de septiembre de 2026) resulta especialmente útil para entender dónde está el límite. Una comunidad había aprobado que el retraso en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias generase automáticamente un recargo de 0,50 euros por cada día de demora, hasta que se pagara la deuda.
La cuota anual de garaje era de 135 euros. Un año de retraso generaba 182,50 euros de recargo, es decir, una cantidad superior a la propia cuota. La Audiencia Provincial consideró la medida desproporcionada y el Tribunal Supremo confirmó esa valoración.
Había además otro problema: el mismo recargo fijo se aplicaba con independencia del importe pendiente. Así, una deuda de solo 10 euros podía acumular también 182,50 euros al cabo de un año. Para el Supremo, esa falta de proporcionalidad es relevante al valorar la validez del acuerdo.
El Supremo no prohíbe los recargos
La sentencia no dice que una comunidad no pueda aplicar intereses o recargos a los morosos. Al contrario, reconoce que la junta puede adoptar medidas destinadas a favorecer el pago puntual de las cuotas. Desde la reforma de 2022,
La morosidad puede convertirse en un problema serio para una comunidad: si unos propietarios dejan de pagar, los demás terminan soportando temporalmente una mayor carga para mantener el edificio y atender los gastos comunes.
La Ley de Propiedad Horizontal permite a la junta adoptar medidas preventivas frente a los impagos. Entre ellas están establecer intereses superiores al interés legal o restringir temporalmente determinados servicios o instalaciones. Pero hay límites claros: las medidas no pueden ser abusivas, desproporcionadas, afectar a la habitabilidad ni aplicarse con carácter retroactivo.
El Supremo anula un recargo de 0,50 euros diarios
El caso resuelto por el Tribunal Supremo (sentencia de 22 de septiembre de 2026) resulta especialmente útil para entender dónde está el límite. Una comunidad había aprobado que el retraso en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias generase automáticamente un recargo de 0,50 euros por cada día de demora, hasta que se pagara la deuda.
La cuota anual de garaje era de 135 euros. Un año de retraso generaba 182,50 euros de recargo, es decir, una cantidad superior a la propia cuota. La Audiencia Provincial consideró la medida desproporcionada y el Tribunal Supremo confirmó esa valoración.
Había además otro problema: el mismo recargo fijo se aplicaba con independencia del importe pendiente. Así, una deuda de solo 10 euros podía acumular también 182,50 euros al cabo de un año. Para el Supremo, esa falta de proporcionalidad es relevante al valorar la validez del acuerdo.
El Supremo no prohíbe los recargos
La sentencia no dice que una comunidad no pueda aplicar intereses o recargos a los morosos. Al contrario, reconoce que la junta puede adoptar medidas destinadas a favorecer el pago puntual de las cuotas. Desde la reforma de 2022, el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal lo prevé expresamente.
La clave es que la medida concreta sea razonable. Que un acuerdo haya sido aprobado por la mayoría no significa que quede protegido frente a una impugnación si resulta abusivo, desproporcionado o contrario a la ley.
¿Existe un recargo máximo permitido?
No. La Ley de Propiedad Horizontal no fija un porcentaje máximo general y de esta sentencia tampoco puede deducirse que exista una frontera automática del 10 %, 15 % o 20 %.
La proporcionalidad debe analizarse en cada caso. Importan la cuantía de la deuda, el tiempo de retraso, el importe final de los intereses o recargos y la forma en que estos aumentan con el tiempo.
Para reducir el riesgo de que el acuerdo sea anulado, resulta más prudente establecer un interés porcentual sobre la cantidad realmente adeudada que una penalización fija diaria independiente del importe pendiente.
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Consejo práctico para la comunidad Si se quiere establecer un sistema de intereses, conviene que sea proporcional a la cantidad adeudada, se calcule sobre el periodo real de retraso, esté claramente aprobado por la junta y se aplique solo hacia el futuro. Cuanto más sencilla y objetiva sea la fórmula, más fácil será defenderla si se impugna. |
¿Desde cuándo se pueden cobrar intereses?
Los créditos a favor de la comunidad devengan intereses desde el momento en que debía haberse efectuado el pago y este no se hace efectivo. Por eso conviene que los acuerdos de la comunidad determinen con claridad cuánto debe pagar cada propietario, cuándo vence cada cuota y, si se aprueba un interés adicional, cómo se calcula.
No pueden aplicarse con carácter retroactivo
Una comunidad no puede aprobar hoy un nuevo recargo y aplicarlo a periodos de morosidad anteriores. El artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe expresamente la retroactividad de estas medidas.
Si la comunidad quiere endurecer las consecuencias de futuros retrasos, debe aprobar primero el sistema y aplicarlo a partir de entonces.
¿Quién tiene que aprobar el recargo?
La medida debe aprobarla la junta de propietarios. Si se adopta como acuerdo comunitario y no modifica el título constitutivo ni los estatutos, se aplica el régimen general del artículo 17.7 de la Ley de Propiedad Horizontal: en primera convocatoria se requiere la mayoría del total de propietarios que represente también la mayoría de las cuotas; en segunda convocatoria basta la mayoría de los asistentes, siempre que represente más de la mitad de las cuotas presentes.
Si, en cambio, se pretende incorporar la regla a los estatutos o modificar una regla estatutaria existente, la modificación estatutaria exige, con carácter general, unanimidad.
¿Puede prohibirse al moroso utilizar determinados servicios?
La ley permite acordar la privación temporal del uso de determinados servicios o instalaciones mientras dure la morosidad, pero establece límites importantes. La medida no puede ser abusiva, desproporcionada ni afectar a la habitabilidad de la vivienda.
Por tanto, no es lo mismo restringir temporalmente una instalación de carácter recreativo que impedir un servicio necesario para el uso normal de la vivienda. Antes de aprobar una limitación de este tipo conviene valorar su necesidad y proporcionalidad.
El moroso puede asistir, pero pierde el voto
El propietario que al comenzar la junta tenga deudas vencidas con la comunidad y no las haya impugnado judicialmente ni consignado judicial o notarialmente puede participar en las deliberaciones, pero no tiene derecho de voto. Su persona y su cuota tampoco se computan para calcular las mayorías.
La convocatoria debe identificar a los propietarios que no estén al corriente y advertir de la posible privación del derecho de voto.
¿Y si el propietario vive en el extranjero?
Es una situación frecuente en comunidades de zonas turísticas, especialmente en el Levante, Baleares y Canarias. Vivir fuera de España no modifica la obligación de pagar las cuotas ni amplía los plazos, pero puede complicar las comunicaciones si la comunidad no tiene actualizados los datos de contacto.
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a cada propietario a comunicar al secretario de la comunidad un domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones. Si no lo hace, se considera domicilio a estos efectos el propio piso o local, y las comunicaciones entregadas a su ocupante producen efectos jurídicos.
Si tampoco es posible notificar allí, la ley permite colocar la comunicación en el tablón de anuncios de la comunidad o en un lugar visible de uso general, dejando constancia de la fecha y del motivo, con la firma del secretario y el visto bueno del presidente. La notificación produce plenos efectos jurídicos una vez transcurridos tres días naturales.
Para evitar que una deuda crezca por simple falta de comunicación, una comunidad con muchos propietarios no residentes debería mantener un registro actualizado de domicilios en España y, además, pedir correo electrónico y teléfono como canales complementarios. También es aconsejable fomentar la domiciliación bancaria y que el propietario que pasa largas temporadas fuera designe un representante para las juntas. Estas vías adicionales facilitan la gestión, pero no sustituyen por sí solas las formalidades legales cuando sea necesario acreditar una notificación.
¿Qué puede hacer un propietario que no esté de acuerdo?
Votar en contra no impide que el acuerdo se apruebe si alcanza la mayoría necesaria, pero puede ser importante si posteriormente quiere impugnarlo. La Ley de Propiedad Horizontal permite acudir a los tribunales cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, resulte gravemente lesivo para la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, cause a alguno un grave perjuicio que no tenga obligación jurídica de soportar o se haya adoptado con abuso de derecho.
El propietario presente que discrepe debe dejar clara su oposición en la junta y conviene que compruebe después que el acta refleja correctamente el sentido de su voto. También pueden impugnar los propietarios ausentes y quienes hayan sido indebidamente privados de voto.
Los propietarios ausentes también deben reaccionar a tiempo
Cuando resulte aplicable el régimen del artículo 17.8, los propietarios ausentes que hayan sido debidamente citados pueden llegar a computarse como favorables al acuerdo si, una vez informados, no manifiestan su discrepancia al secretario en el plazo de 30 días naturales por un medio que permita acreditar la recepción. En comunidades con muchos no residentes conviene prestar especial atención a esta regla y enviar las actas con rapidez y por un sistema que deje constancia.
¿Cuánto tiempo hay para impugnar?
Como regla general, la acción de impugnación caduca a los tres meses desde la adopción del acuerdo. Si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, el plazo es de un año. Para los propietarios ausentes, el plazo se cuenta desde la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento previsto en la Ley de Propiedad Horizontal.
La presentación de una demanda no suspende automáticamente el acuerdo: seguirá siendo ejecutivo salvo que un juez acuerde cautelarmente su suspensión.
¿Puede recurrir precisamente el propietario moroso?
Con carácter general, para impugnar judicialmente un acuerdo el propietario debe estar al corriente de todas las deudas vencidas con la comunidad o consignarlas previamente en el juzgado. La ley establece una excepción para determinados acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.
Esta exigencia tuvo consecuencias en el propio caso resuelto por el Supremo: a una de las propietarias se le negó legitimación para impugnar porque no estaba al corriente de pago cuando presentó la demanda.
Cómo reclamar las cuotas impagadas
Las medidas preventivas no sustituyen a la reclamación de la deuda. La comunidad puede reclamar las cantidades debidas mediante el procedimiento monitorio especial previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, tanto por cuotas ordinarias como extraordinarias, gastos individualizables o aportaciones al fondo de reserva.
Para acudir a este procedimiento se necesita, entre otra documentación, el certificado de liquidación de la deuda y acreditar que esta se ha notificado al propietario. Si la notificación al deudor no puede practicarse, la propia ley contempla de forma subsidiaria su publicación en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad durante, al menos, tres días.
La comunidad también puede solicitar embargo preventivo de bienes si el deudor se opone al monitorio, en los términos previstos legalmente.
Cómo prevenir la morosidad antes de que aparezca
La mejor estrategia no consiste en aprobar el recargo más elevado, sino en reducir las posibilidades de que la deuda aparezca y actuar pronto cuando se produce un retraso.
- Fijar fechas de vencimiento claras y conocidas por todos los propietarios.
- Facilitar la domiciliación bancaria y revisar periódicamente devoluciones o recibos impagados.
- Mantener actualizados los domicilios de notificación y canales de contacto, especialmente cuando hay propietarios que viven fuera de España.
- Aprobar previamente un sistema de intereses proporcional, sencillo y no retroactivo.
- Enviar un aviso temprano cuando se produzca el primer impago, antes de que la deuda se acumule.
- Liquidar y reclamar las deudas sin dejar transcurrir largos periodos.
- Documentar correctamente convocatorias, acuerdos, notificaciones y certificaciones de deuda.
La sentencia del Supremo deja una idea clara: la comunidad puede protegerse frente a la morosidad y utilizar medidas disuasorias, pero la finalidad preventiva no justifica cualquier penalización. Un recargo desproporcionado puede terminar anulado judicialmente y generar además nuevos costes para la propia comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Puede una comunidad cobrar intereses por pagar tarde?
Sí. La Ley de Propiedad Horizontal permite acordar intereses superiores al interés legal, siempre que la medida no sea abusiva ni desproporcionada.
¿Hay un porcentaje máximo?
No existe un porcentaje máximo general en la ley. La proporcionalidad debe analizarse atendiendo a la deuda, al tiempo de retraso y al importe que finalmente resulta.
¿Puede imponerse una cantidad fija por cada día de retraso?
No está prohibida automáticamente, pero presenta más riesgo de ser desproporcionada. El Supremo ha confirmado la anulación de un recargo de 0,50 euros diarios que, sobre una cuota anual de 135 euros, generaba 182,50 euros de recargo al año.
¿Se puede aplicar el nuevo recargo a deudas antiguas?
No. Las medidas disuasorias previstas en el artículo 21 no pueden tener carácter retroactivo.
¿Puede un moroso votar?
Si mantiene deudas vencidas y no las ha impugnado o consignado en los términos legales, puede asistir y deliberar, pero no votar.
¿Y si el propietario vive fuera de España?
Debe comunicar un domicilio en España para notificaciones. Si no lo hace, se utilizará el piso o local; y si tampoco es posible notificar allí, la ley permite la notificación subsidiaria en el tablón o lugar visible de la comunidad, que produce efectos tras tres días naturales.
¿Puede un propietario recurrir el acuerdo?
Sí, si concurre alguno de los motivos legales de impugnación. Como regla general, deberá estar al corriente de pago o consignar previamente las cantidades vencidas.
