La comunidad demandó a un propietario por su alquiler turístico
Uno de los problemas recurrentes en muchas comunidades de propietarios es si un propietario tiene o no derecho a destinar su piso al alquiler turístico. El régimen legal ha ido evolucionando hacia un mayor control que pueden ejercer los vecinos. Control que se manifiesta en lo que digan los estatutos y en cómo se interpretan y, ahora, en la obligación expresa de obtener un acuerdo favorable para ejercer esta actividad. Lo explicamos al hilo de un caso concreto.
Según el INE, en mayo de 2026 había 341.001 viviendas de uso turístico en España, lo que supone el 1,28% del parque de vivienda nacional.
Atención: desde el 3 de abril de 2025, para abrir un piso turístico en una comunidad de propietarios es preciso obtener un permiso expreso con mayoría de 3/5. Antes de eso, había que fijarse en los estatutos o en la posibilidad de que las comunidades prohibieran esa actividad con una mayoría de 3/5.
Las comunidades pueden prohibir los alquileres turísticos en su seno con una doble mayoría de 3/5, aunque suponga un cambio en estatutos. Pero con esa mayoría no se pueden prohibir alquileres de temporada o de habitaciones, como recuerda la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 25 de mayo de 2026. Si bien, respecto de las habitaciones y del alquiler de temporada se han anunciado posibles cambios legales futuros, como los ya aprobados en Cataluña y Navarra.
Por otro lado, el Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 la exigencia normativa que desde el 1 de julio de 2025 imponía la obligación de inscribir los alquileres turísticos que se comercialicen en plataformas online en el Registro estatal de alquileres temporales, después que hubieran obtenido la autorización autonómica y de que el registrador de la propiedad constatara que no existía óbice legal.
El hecho es que se han puesto de manifiesto problemas de interpretación de muchos estatutos de comunidades.
Vayamos al caso comentado. Una comunidad demandó a los propietarios de un piso dedicado a alquiler turístico, para que cesaran en esa actividad porque entendía que era contraria a sus estatutos y que constituía una actividad molesta. Argüía que había habido un cambio de uso del piso, de residencial a terciario.
En primera instancia (enero de 2021) se desestimó la demanda, pero la comunidad apeló y la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso en julio de 2021. Consideró esa actividad no molesta pero sí contraria a los estatutos y prohibió allí el alquiler turístico. Los propietarios afectados recurrieron al Supremo, quien dictó sentencia el 18 de febrero de 2025. Y lo ha hecho en un sentido aparentemente contrario al de otras sentencias de 2023 y 2024.
La Audiencia interpreta los estatutos
Existe una doctrina jurisprudencial que afirma que “las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».
Por lo tanto, hay que examinar lo que dicen concretamente esos estatutos.
La comunidad demandó a un propietario por su alquiler turístico
Uno de los problemas recurrentes en muchas comunidades de propietarios es si un propietario tiene o no derecho a destinar su piso al alquiler turístico. El régimen legal ha ido evolucionando hacia un mayor control que pueden ejercer los vecinos. Control que se manifiesta en lo que digan los estatutos y en cómo se interpretan y, ahora, en la obligación expresa de obtener un acuerdo favorable para ejercer esta actividad. Lo explicamos al hilo de un caso concreto.
Según el INE, en mayo de 2026 había 341.001 viviendas de uso turístico en España, lo que supone el 1,28% del parque de vivienda nacional.
Atención: desde el 3 de abril de 2025, para abrir un piso turístico en una comunidad de propietarios es preciso obtener un permiso expreso con mayoría de 3/5. Antes de eso, había que fijarse en los estatutos o en la posibilidad de que las comunidades prohibieran esa actividad con una mayoría de 3/5.
Las comunidades pueden prohibir los alquileres turísticos en su seno con una doble mayoría de 3/5, aunque suponga un cambio en estatutos. Pero con esa mayoría no se pueden prohibir alquileres de temporada o de habitaciones, como recuerda la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 25 de mayo de 2026. Si bien, respecto de las habitaciones y del alquiler de temporada se han anunciado posibles cambios legales futuros, como los ya aprobados en Cataluña y Navarra.
Por otro lado, el Tribunal Supremo anuló en mayo de 2026 la exigencia normativa que desde el 1 de julio de 2025 imponía la obligación de inscribir los alquileres turísticos que se comercialicen en plataformas online en el Registro estatal de alquileres temporales, después que hubieran obtenido la autorización autonómica y de que el registrador de la propiedad constatara que no existía óbice legal.
El hecho es que se han puesto de manifiesto problemas de interpretación de muchos estatutos de comunidades.
Vayamos al caso comentado. Una comunidad demandó a los propietarios de un piso dedicado a alquiler turístico, para que cesaran en esa actividad porque entendía que era contraria a sus estatutos y que constituía una actividad molesta. Argüía que había habido un cambio de uso del piso, de residencial a terciario.
En primera instancia (enero de 2021) se desestimó la demanda, pero la comunidad apeló y la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso en julio de 2021. Consideró esa actividad no molesta pero sí contraria a los estatutos y prohibió allí el alquiler turístico.
Los propietarios afectados recurrieron al Supremo, quien dictó sentencia el 18 de febrero de 2025. Y lo ha hecho en un sentido aparentemente contrario al de otras sentencias de 2023 y 2024.
La Audiencia interpretó mal los estatutos
Existe una doctrina jurisprudencial que afirma que “las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración del uso de un inmueble en el ámbito de la propiedad privada exige, para que sean eficaces, que consten de manera expresa».
Por lo tanto, hay que examinar lo que dicen concretamente esos estatutos.
El alquiler turístico es una actividad económica.
Por otro lado, al margen de los estatutos, si se alegan molestias, hay que probarlas, o bien una utilización anormal de las instalaciones comunitarias por los usuarios del piso.
En este caso los estatutos decían que los pisos se destinaban “a viviendas del titular propietario o arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la profesión”. Con una prohibición expresa de destino de pisos a “consultorios y clínicas de enfermedades infecto-contagiosas y a fines ilegales”, o a instalar maquinaria no usual para un hogar, o realizar actividades que perturben la tranquilidad de los demás residentes.
La Audiencia consideró que eso equivalía a una limitación expresa al destino que los propietarios podían dar a sus pisos: eran para viviendas, no para desempeñar una actividad económica asimilada al hospedaje.
Doctrina del Supremo sobre prohibición de pisos turísticos
En un piso o local sometido a la propiedad horizontal es posible que los estatutos limiten las facultades de los propietarios respecto de sus propiedades privativas, en aras del interés general de la comunidad. Pueden prohibirse determinadas actividades o el cambio de uso de un inmueble.
Ahora bien, con estas precisiones:
- para su efectividad, las prohibiciones deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad.
- La mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades del propietario. La prohibición debe ser expresa. A ningún propietario se le puede privar de la utilización de su derecho de propiedad como considere oportuno, siempre que el destino elegido no esté prohibido.
- La interpretación de las limitaciones debe hacerse con carácter restrictivo.
- La junta, con las mayorías necesarias en cada caso, puede limitar y prohibir una actividad.
Al revisar lo que decían estos estatutos, indicando que el inmueble se destinará a “viviendas del titular propietario o arrendaticio con o sin oficinas o despachos propios de la profesión del habilitante», el Supremo afirma que se trata de una mera descripción. Los estatutos sí prohíben ciertas actividades, pero no el alquiler turístico.
Se da la razón a los propietarios demandados, que sí pueden realizar esa actividad en este caso (siempre que cumplan con la normativa autonómica de VUT y, en su caso con la normativa municipal allí donde existe).
Y no hay motivos para considerarlo una actividad molesta.
En otras sentencias el Supremo ha analizado el contenido concreto de los estatutos y sí ha visto motivos para encontrar ahí una prohibición de la actividad de piso turístico. Pero en este caso no.
Ejemplos de estatutos que sí prohíben el alquiler turístico
Hacemos referencia a sentencias referidas a casos de estatutos donde el Supremo sí ha considerado que había una prohibición de alquileres turísticos:
- STS 27/11/2023: «no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial».
- STS 29/11/2023: «queda terminantemente prohibido la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...) salvo que la propia subcomunidad de portal lo autorice por unanimidad previa consulta obligatoria de algún interesado».
- STS 24/1/2024: «Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares o inquilino o terceras personas ninguna actividad profesional, comercial o industrial o cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar".
- STS 29/1/2024: «Los pisos deberán destinarse a viviendas u oficio de profesiones liberales o industriales ya establecidas. En ningún caso podrán dedicarse los pisos a Colegio, Fonda, Pensión, Clínica para hospitalización de enfermos de cualquier clase y a fines vedados por la moral o la Ley, a industria o depósitos que atenten a la comodidad o higiene de los demás condueños o a la seguridad o integridad de la finca».
- STS 30/1/2024: está prohibido «Cambiar el uso de la vivienda por otro distinto de su habitual y permanente, transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley».
Ejemplos de casos donde sí se admitió el destino dado al inmueble
La propia STS 18/2/2025 cita algunas sentencias en las que sí se permitió al propietario dar el uso querido al inmueble.
- STS 21/12/1993, se consideró legítimo el cambio de destino del propietario a taller de reparación de automóviles, chapa y pintura, en un caso donde los estatutos preveían el destino a almacén y garaje del bajo del edificio.
- STS 20/10/2008 validó la dedicación a una actividad médica de un piso que tenía consignado su destino como vivienda.
- STS 23/2/2006, admitió la dedicación a gimnasio de un local con destino a oficinas.
- STS 1/10/2013, consideró legítimo modificar el destino previsto a local en vivienda.
Por otro lado, la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública corrigió el criterio del registrador de la propiedad y permitió el registro de un alquiler turístico en un comunidad de propietarios cuyos estatutos originales prohibían por un lado la actividad comercial en viviendas, pero introdujeron en 2023 una modificación (inscrita oportunamente en el registro) por la que se atribuía a los titulares de viviendas turísticas un recargo en gastos ordinarios del 20%, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal. Se entiende que aquella comunidad no incluía en su prohibición de actividad comercial a los apartamentos turísticos, ya que expresamente los regulaba.
