Prohibición de apartamentos turísticos en la comunidad de propietarios
Según el INE en España existen unas 305.000 viviendas de alquiler turístico con 1,5 millones de plazas disponibles, a febrero de 2023. La convivencia de los pisos de alquiler turístico en el seno de comunidades de propietarios donde la mayoría de las viviendas constituyen la residencia habitual de sus habitantes puede producir fricciones, aunque no siempre es el caso. Las quejas más recurrentes vienen por ruidos, problemas de limpieza y residuos y sensación de inseguridad.
Obviamente los problemas de ruidos y otras molestias no son exclusivos de quienes alquilan esos pisos durante una corta estancia. También existen con algunos propietarios y con inquilinos que tienen allí su vivienda habitual. Y no todas las personas que utilizan las viviendas turísticas para alojarse en una ciudad son problemáticas.
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Pero hay zonas donde por la mayor concentración de alquileres turísticos o por malas experiencias acumuladas, los vecinos prefieren cortar de raíz y no permitir que en su edificio existan este tipo de alquileres. ¿Es posible? ¿Quién puede prohibir un uso concreto de una vivienda a su propietario?
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Límites legales al alquiler turístico en comunidades de propietarios
El principio legal en una comunidad es que los propietarios tienen libertad y pueden destinar sus viviendas y locales a los fines que deseen con dos límites:
- que no transgredan una prohibición expresa de los estatutos o del título constitutivo de esa comunidad;
- que respeten la normativa sobre actividades molestas, nocivas insalubres, peligrosas y en general ilegales.
Otro principio que existe en la Ley de Propiedad Horizontal es que la modificación de los estatutos o del título constitutivo exige un acuerdo por unanimidad -salvo excepciones-, y que para que esos cambios afecten a futuros propietarios dichos cambios deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
Pues bien, en materia de pisos turísticos existe una salvedad a la regla de la unanimidad.
El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, referido a las mayorías necesarias para tomar acuerdos en las comunidades, fue modificado en 2019 en el sentido de permitir ahora que las comunidades puedan limitar o condicionar los alquileres turísticos si el acuerdo lo vota una mayoría de tres quintos de los propietarios que represente a al menos tres quintos de las cuotas. Con la posibilidad de decidir aumentar las cuotas ordinarias en hasta un 20% a esos pisos, con las mismas mayorías. Esos acuerdos no son retroactivos.
Al margen de esta disposición legal más reciente, algunas comunidades han releído sus estatutos para ver si con su redacción actual es suficiente para prohibir los pisos turísticos en su seno. En noviembre de 2023 el Tribunal Supremo ha dictado dos sentencias sobre esta cuestión. Veamos qué es lo que podemos extraer de esas decisiones judiciales.
La comunidad ya prohibía las actividades económicas en los pisos
En la STS de 29/11/2023 se resuelve un caso donde la comunidad tenía unas “Normas” que habían sido puestas por la promotora del edificio y que se incluían en los contratos de compra de las viviendas. Dichas normas prohibían terminantemente “la realización de actividad económica alguna en las viviendas (oficina, despacho, consulta, clínica, etc., ...)”, salvo autorización por unanimidad de la subcomunidad del portal, caso por caso.
Lo que se plantea es si el destino como apartamento turístico puede entenderse como una de esas actividades económicas. Y la respuesta del Supremo es que sí, y que por tanto le afecta la prohibición. ¿Por qué?
Se trata de una comunidad de propietarios de San Sebastián donde desde 2015 se alquilaban algunos pisos para uso turístico. Las quejas de varios vecinos hicieron que el tema se tratara en junta y que la junta adoptara en febrero de 2017 un acuerdo de prohibición de esos alquileres al amparo de las Normas existentes en esa comunidad que prohibían las actividades económicas. Varios propietarios demandaron a la comunidad pidiendo la nulidad de ese acuerdo, al entender que el alquiler turístico no estaba incluido en la prohibición de las actividades económicas y que se acababa de aprobar una prohibición nueva sin la mayoría requerida. Todas las instancias dieron la razón a la comunidad y el caso llegó al Supremo.
El alquiler turístico se considera una actividad económica
Para la regulación de los alquileres turísticos eran aplicables la Ley vasca 13/2016 de Turismo y la Ordenanza Municipal de San Sebastián reguladora del uso de la vivienda turística y de alquiler de habitaciones en vivienda habitual para uso turístico, de 1 de marzo de 2018.
Para esas normas, la característica principal del alquiler turístico es la contraprestación económica que recibe el propietario. Se trata de una “actividad” por la que el propietario cede temporalmente el uso de la vivienda a cambio de un rendimiento económico. Eso entra dentro del concepto de “actividad económica” prohibida en aquellas normas, aunque no se cite entre los ejemplos que se ponían (“oficina, despacho, consulta, clínica, etc.”). En consecuencia, la comunidad no aprobó una prohibición nueva, solo aclaró que el alquiler turístico estaba ya prohibido desde el inicio en aquella comunidad, en tanto que actividad económica.
Los vecinos recurrentes alegaron que la limitación del uso de los elementos privativos debe realizarse de forma expresa, no puede interpretarse de manera extensiva. Citaban la doctrina del Supremo que dice que "Los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria”.
Además, según ellos también el alquiler de una casa para vivienda habitual se hace a cambio de un precio y no por ello está prohibido.
Para el Supremo, a la vista de la legislación sectorial turística, estos alquileres constituyen una actividad económica con un carácter comercial profesional o empresarial, y por tanto entra dentro de las actividades prohibidas en aquella comunidad desde su inicio. No se está haciendo una interpretación extensiva de una prohibición, sino que se está aplicando literalmente.
El Supremo aclara que el alquiler turístico es actividad económica por la definición que hace de él la ley de turismo del País Vasco, y que lo distingue del alquiler de vivienda habitual, como también hace esa distinción la propia Ley de Arrendamientos Urbanos.
En consecuencia, se desestima el recurso de los propietarios de viviendas de alquiler turístico y se da la razón a la comunidad.
Qué se entiende por uso exclusivamente residencial
El caso resuelto en la STS de 27/11/2023 se refiere a un edificio de Oviedo. La comunidad de propietarios interpuso una acción de cesación frente una sociedad propietaria de una vivienda que se usaba como alquiler turístico. Los estatutos precisaban que las viviendas de uno de los portales eran de uso exclusivamente residencial sin que pudieran “ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo”, ni instalar placas anunciadoras de actividades de ningún tipo.
Las demandadas argumentaron que el alquiler turístico no era contrario al uso residencial. En esto les dio la razón el juez de primera instancia y la Audiencia Provincial de Asturias, al considerar que no había una prohibición expresa aplicable, ya que el alquiler vacacional se consideraba uso residencial.
Para la Audiencia hay que distinguir la regulación administrativa de las viviendas turísticas de la regulación civil. Los estatutos exigían que esas viviendas se destinaran al uso residencial prohibiendo el ejercicio de actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales. No considera que el hecho de que sean alquileres de corta duración o con finalidad turística les quite su condición de uso residencial.
La comunidad recurrió al Supremo, quien dictó sentencia con fecha 27 de noviembre de 2023.
El Supremo analiza la actividad que se realizaba en esos pisos turísticos donde la actividad era prestada por una mercantil con ánimo de lucro que había registrado las viviendas como viviendas de uso turístico en el registro de Asturias, de acuerdo con el correspondiente decreto autonómico. Dicho decreto exige que la vivienda esté dotada de todo lo necesario para su ocupación inmediata, que se identifiquen con un cartel de vivienda turística, que exponga los precios, se controlen las reservas, se cambie la lencería en las nuevas ocupaciones, se disponga de hojas oficiales de reclamación, se ofrezca un teléfono disponible las 24 horas, se controlen las entradas y salidas de los usuarios y se remita información a la Policía sobre las personas que se alojan allí.
Por todo eso el Supremo entiende que en esa vivienda se está llevando a cabo una actividad económica, con la prestación de unos servicios y la asunción de unas obligaciones, con independencia de que la vivienda preste servicios residenciales a sus usuarios. Los estatutos de esa comunidad pretendían distinguir la actividad empresarial de uno de sus portales con la puramente residencial del otro. La actividad se considera de naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil, y por tanto le es de aplicación la prohibición de los estatutos.
En consecuencia, se estima el recurso y se condena a las sociedades implicadas a la cesación inmediata y definitiva de la actividad de alquiler turístico que vienen desarrollando.