Qué hacer ante una actividad molesta en la comunidad

Qué es una actividad molesta, ruidos, vibraciones

En una comunidad de propietarios existen tres diferentes supuestos de actividades no permitidas a los propietarios y ocupantes del piso o local: las prohibidas en los estatutos; las que resulten dañosas para la finca y las que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Hablamos de molestias superiores a las que vienen impuestas por la relación de vecindad, que perturban el desenvolvimiento habitual de las relaciones sociales y exceden del ejercicio normal de las reglas de convivencia, dificultando a los demás copropietarios el ejercicio de sus derechos, es decir, el correcto uso y disfrute de sus viviendas.

Para que una actividad “molesta” justifique el inicio de acciones legales que pueden terminar incluso con el cese del uso de la vivienda o local por el causante, los tribunales exigen que la molestia sea notoria y ostensible para los moradores de la comunidad, y no un simple trastorno o dificultad. Una perturbación que supere lo normal, con afectación de entidad a la pacífica convivencia. Con cierta continuidad o permanencia en la realización de actos singulares. Debe existir un sujeto concreto y no indeterminado, ya sea propietario u ocupante (inquilino). La calificación de una actividad como molesta se hace atendiendo al modo de realizarse en el caso concreto, y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que se le hayan hecho.

La prueba es capital, como veremos luego.

Una sola medición aislada de ruidos -aunque sea de la policía municipal- no acredita que la acción molesta (en este caso el ruido) tenga las notas de "permanencia" y de "perdurabilidad en el tiempo" en "límites intolerables" que exige la jurisprudencia. Por esto se desestimó una demanda de la vecina del primer piso al titular del bar del bajo en Palma (SAP Baleares 14/3/2023). Dicen los jueces que no puede pretender la actora una ausencia total de ruidos en su vivienda pues ello es prácticamente imposible en un régimen de propiedad horizontal.

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Actividad molesta en pisos alquilados

Ante problemas serios de convivencia con un inquilino detectados por otros vecinos de la comunidad, sin que las advertencias directas al causante hayan tenido efecto, hay que tomar medidas. Una primera vía pasa por advertir al propietario-arrendador para que intervenga. El administrador o el presidente de la comunidad puede enviarle un escrito refiriéndole los hechos y solicitando que intervenga ante su inquilino y ponga fin a esas actividades. Cabe recordarle dos cosas: que el titular del inmueble es responsable de los actos que tengan lugar en su piso o local, y que la Ley de Arrendamientos Urbanos permite al arrendador resolver el contrato de arrendamiento ante la realización de daños causados dolosamente en la finca y cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Si la intervención del arrendador tiene éxito, se acabó el problema.

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Hay casos de sentencias en las que, tras la intervención de la comunidad de vecinos en los términos que ahora explicamos, se ha resuelto un contrato de alquiler por las actividades molestas que realizaba el inquilino (SAP Cádiz 22/11/2022).

Acción de la comunidad de vecinos frente a actividad molesta

Si la situación no mejora, la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 7.2) prevé un procedimiento específico para reaccionar ante las actividades molestas o ilícitas. Es una acción que pretende la cesación de esas actividades y la exigencia de una posible indemnización por los daños producidos. En casos graves, esta acción puede desembocar en la privación del derecho de uso del inmueble al causante, de modo temporal si es el propietario (hasta tres años, dos en Cataluña), y de modo definitivo -extinguiendo el contrato de alquiler y ordenando el lanzamiento- si el causante es un inquilino.

Vecina privada del uso del piso por ruido excesivo.

Atención: este procedimiento es la vía legal para reaccionar ante actividades supuestamente molestas. No conviene tomar otras medidas de hecho que pudieran constituir un posible delito de coacciones. Dice un aAuto de la Audiencia Provincial de Ávila de 3/11/2022 que "si se constata que el (vecino) denunciado llama continuamente a la Policía en cuanto advierte el uso del piso propiedad de la denunciante (destinado a alquiler turístico); se queja de forma injustificada de los ruidos y ahuyenta a los usuarios y a los potenciales usuarios del piso, está adoptando un comportamiento que violenta la seguridad, libertad y sosiego del propietario denunciante, cuando tiene a su disposición (el denunciado) mecanismos legales para poner fin a una actividad molesta (vía artículo 7.2 LPH), sin necesidad de tomarse la justicia por su mano".

Procedimiento a seguir en actividades molestas

Los requisitos de la “acción de cesación” son dos. En primer lugar hay que realizar un requerimiento de inmediata cesación de la actividad, fijando un plazo razonable, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales, hecho por el Presidente de la comunidad (sin necesidad de autorización de la Junta) a quien realice la actividad (a los infractores). Mejor por burofax. Se aconseja enviar el requerimiento  igualmente al propietario, por si aún puede intervenir  ante la gravedad de las consecuencias que puede conllevar esta acción.

Vea un modelo de requerimiento.

Y, en el caso en que el requerimiento no fuera atendido, hay que convocar una Junta de propietarios para que acuerde autorizar el ejercicio de la acción de cesación. Después de eso ya se puede presentar la demanda judicial de la acción de cesación. Contra el propietario y el inquilino causante, en su caso.

¿Y si la comunidad no me hace caso?

Dice el Tribunal Supremo que es doctrina jurisprudencial consolidada que un copropietario por sí solo puede ejercer la acción de cesación del art. 7 LPH (sentencia del Tribunal Supremo de 18/5/2016, citada por la sentencia del Supremo de 18/10/2017).

El procedimiento antes comentado  del art. 7.2 LPH contempla la actuación del presidente. Pero no lo impone como exclusivo o excluyente. Si el presidente o la Junta no toman ninguna iniciativa, el propietario individual que sufre en su persona o familia las actividades ílicitas de un copropietario y tras los requerimientos oportunos, tiene la acción de cesación que contempla el 7.2 y ante la inactividad del presidente o de la junta, está legitimado para ejercer esta acción en interés propio y en defensa de su derecho, que no ha ejercido la comunidad. Aunque evidentemente interesa más que sea la comunidad quien lleve el procedimiento, no tanto por darle más "peso" como por compartir los gastos y riesgos de todo procedimiento judicial.

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Obtener una indemnización por ruidos

Este procedimiento busca que el juez declare la actividad como ilegal o molesta y ordene su cese inmediato. También se puede pedir una indemnización por los daños que se hayan podido producir, y que habrá que probar. Junto a daños materiales es posible pedir daños morales. Aunque el causante directo sea el inquilino, hay muchas sentencias que condenan solidariamente al propietario arrendador, en especial cuando no ha adoptado por su parte ninguna medida para impedir o paliar esos daños. De ahí el interés para la comunidad de tener informado al propietario desde el inicio de las molestias, y de solicitarle reiteradamente su intervención. Tenga en cuenta que que el daño moral está ligado a la situación sufrida de penuria (padecimiento, zozobra, ansiedad, angustia), no a la titularidad de un inmueble. Se indemniza a los que residen allí y han sufrido los daños.

Acreditada la actividad molesta, es procedente establecer una indemnización de daños y perjuicios pues se presume la existencia de los mismos y así resulta de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la LPH: "Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad".

Según la SAP Cádiz 3/11/2022, que condenó a un vecino a abandonar la casa alquilada y pagar 3.000 euros a la comunidad,  "la indemnización siempre es procedente salvo que no hubiera sido reclamada, no siendo por ello necesario acreditar perjuicios concretos como puedan ser la necesidad de tratamiento psicológico de alguno de los vecinos o la imposibilidad de alquilar alguno de los pisos colindantes en cuyo caso el perjuicio tendría que haber sido solicitado y debidamente acreditado por la persona afectada". En todo caso, si hay perjuicios concretos conviene justificarlos y probarlos para que sean estimados.

La prueba de la actividad molesta

Esto se hace caso por caso. Es clave para la acción judicial: se pueden presentar documentos, testigos, mediciones efectuadas por la policía o técnicos, denuncias policiales, actas de la junta de propietarios tratando del problema, etc.

Demanda por ruido rechazada por falta de pruebas.

En un caso de denuncia de una comunidad de vecinos contra un comercio DIA como inquilino de local, el tribunal no consideró acreditada la actividad molesta, ni que la suciedad fuera reincidente. DIA presentó acta notarial mostrando limpieza, y testigos y partes de limpieza, mientras que las “quejas” de los vecinos no se concretaron ante el juez.

En casos de molestias, ruidos y olores de perros, hay sentencias que dan por acreditadas las molestias (quejas, testigos, denuncias, presencia policial, etc.) y otras que no.

En un caso de cambio de caldera del vecino de abajo, donde el humo molestaba a la hora de tender la ropa al de arriba, el Tribunal desestimó la demanda al estar la instalación correctamente realizada en el patio de la comunidad.

Cárcel al dueño del bar, por ruido.

No todas las molestias que puede causar un bar a los vecinos se consideran actividades molestas a estos efectos. Actos como "arrojar botellas a los contenedores de vidrio a altas horas de la madrugada, gritos, altercados y peleas en la vía pública, así como ocupación de las aceras por una multitud de personas, suciedad, orines, etc. son comportamientos incívicos de las personas que no pueden reprocharse directamente al local arrendado cuando en la zona existen muchos bares de las mismas o similares características, problema que debe ser atajado mediante normas de seguridad y orden público, pero que no pueden estimarse constitutivos de causa de resolución del arrendamiento imputable a la arrendataria" (SAP Burgos 27/3/2023). En este caso la arrendadora había instado la resolución del alquiler del local del bar, pero la Audiencia admitió el recurso del arrendatario y se rechazó la resolución del contrato por motivo de realización de actividades molestas.

Cataluña: actividades contrarias a la convivencia

El Libro V del Código civil de Cataluña recoge la regulación de este tipo de actividades en las comunidades de propietarios catalanas. Se refiere a actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el inmueble, y a aquellas que los estatutos, la normativa urbanística o la ley excluyan o prohíban de forma expresa.

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Ante ese tipo de actividades, la presidencia de la comunidad, bien por iniciativa propia o a petición de una cuarta parte de los propietarios, debe requerir fehacientemente a quien las haga -propietario u ocupante- que deje de hacerlas. Si la persona requerida persiste en su actividad, la junta de propietarios puede ejercer contra los propietarios y ocupantes del elemento privativo la acción judicial para hacerla cesar. Una vez presentada la demanda, que debe acompañarse del requerimiento y el certificado del acuerdo de la junta de propietarios, la autoridad judicial debe adoptar las medidas cautelares que considere convenientes, entre las cuales, el cese inmediato de la actividad prohibida.

Las consecuencias de la acción son variadas: la comunidad tiene derecho a la indemnización por los perjuicios que se le causen y, si las actividades prohibidas continúan, a instar judicialmente la privación del uso y disfrute del elemento privativo por un período de hasta dos años y, si procede, la extinción del contrato de arrendamiento o de cualquier otro que atribuya a los ocupantes un derecho sobre el elemento privativo.

Fiestas en comunidades de propietarios

En el caso juzgado por la Audiencia Provincial de Madrid (15/11/2013), la comunidad presentó acción de cesación frente a inquilino y arrendador, por celebración de fiestas en el piso (convocadas por internet) y actos incívicos e inmorales en piscina y otras zonas comunes, restos de comida y basuras. Los jueces declaran molesta la actividad de celebración de fiestas en el piso, ordenan su cese al inquilino y declaran extinguidos sus derechos de uso de la vivienda, ordenando el inmediato lanzamiento. Condena al propietario a pasar por tales declaraciones y por la extinción del arrendamiento.

Discusiones, voces, golpes... en las viviendas

La Comunidad ejercita frente a los inquilinos de una vivienda la acción de cesación de actividades molestas (art. 7.2 LPH). Se presenta prueba documental y de testigos (serenos, coherentes y corcondantes) de que desde hace tres años los inquilinos mantienen continuas y frecuentes discusiones con otros vecinos, habiendo incluso intervenido unas 30 veces la Policía Municipal. Los jueces acordaron el cese temporal del derecho de los inquilinos, y su desalojo de la vivienda alquilada (sentencia de la Audiencia provincial de Badajoz, 7/1/2014).

¿Existe tal grado de intensidad en la molestia que justifique el desalojo de la vivienda por los inquilinos? Hay voces y golpes en muebles, continuas discusiones y peleas. Cuando los ruidos se producen de forma notoria y repetida (no aislada), en diferentes fechas y horas del día, no se requiere que existan mediciones, ya que el cumplimiento de la normativa administrativa sobre niveles de ruido no excluye la consideración de actividad molesta a los efectos del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal

Otros casos similares: una serie de golpes, ruidos y gamberradas varias, realizadas por un menor bien en su piso, bien en rellanos y elementos comunes.

Fundación para desintoxicación

Una comunidad demanda por actividad molesta al dueño de un unifamiliar que lo alquila a una fundación que recibe a personas en trámite de desintoxicación.

 Los jueces dicen que el hecho de que el arrendatario destine la vivienda alquilada a vivienda tutelada no supone una actividad prohibida por estatutos y no ha lugar a la acción por actividad molesta (SAP Sevilla, 29/12/2017).