Vecinas privadas de su vivienda por generar ruidos
Una comunidad de propietarios de Vitoria demandó a dos vecinas ejercitando la acción de cesación de actividades molestas que está prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.
La causa fue el ruido excesivo que las vecinas hacían al escuchar la radio. Se realizaron mediciones de ruido por la policía municipal y resultó que se excedía lo previsto en la ordenanza correspondiente del municipio de Vitoria.
El juez estimó la demanda y se condenó a las vecinas a la privación del derecho de uso de la vivienda durante un periodo de 18 meses. Llovía sobre mojado porque ya había existido una condena similar anterior originada por molestias del mismo tipo.
Ante el recurso de las vecinas, la Audiencia Provincial de Álava confirmó la sentencia (14/02/2019) y, posteriormente, el Tribunal Supremo (en Auto de 21/07/2021) no admitió el recurso de casación de las vecinas condenadas, por lo que la condena fue firme.
Límites de ruidos en Barcelona.
Límite a los ruidos en Valencia. Ruidos en Sevilla.
Qué se considera actividad molesta
Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.2 es que el propietario de un piso no puede realizar en él o en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El concepto de molestia o incomodidad es un concepto jurídico indeterminado, lo que significa que debe apreciarse caso por caso en atención a una serie de circunstancias como son el lugar, el tiempo, el tipo de vecindario, la actividad del denunciado, su gravedad y persistencia, su conducta frente a las advertencias que le haga la comunidad, etc.
¿Es molesto el alquiler de habitaciones a estudiantes?
Para que estas actividades molestas justifiquen el cese del uso por el propietario (o inquilino) de la vivienda, la jurisprudencia exige los siguiente:
1) cierta continuidad o permanencia en la realización de actos singulares.
2) que la actividad sea incómoda o molesta para los moradores de la comunidad, debiendo existir un sujeto concreto y no indeterminado que se vea perjudicado.
3) que la molestia sea notoria y ostensible, y no un simple trastorno, de modo que concurra una verdadera perturbación que supere lo usual.
Qué hacer ante una actividad molesta en la comunidad.
No es necesario que la actividad llegue a ser insufrible o intolerable. Basta con que sea
Vecinas privadas de su vivienda por generar ruidos
Una comunidad de propietarios de Vitoria demandó a dos vecinas ejercitando la acción de cesación de actividades molestas que está prevista en la Ley de Propiedad Horizontal.
La causa fue el ruido excesivo que las vecinas hacían al escuchar la radio. Se realizaron mediciones de ruido por la policía municipal y resultó que se excedía lo previsto en la ordenanza correspondiente del municipio de Vitoria.
El juez estimó la demanda y se condenó a las vecinas a la privación del derecho de uso de la vivienda durante un periodo de 18 meses. Llovía sobre mojado porque ya había existido una condena similar anterior originada por molestias del mismo tipo.
Ante el recurso de las vecinas, la Audiencia Provincial de Álava confirmó la sentencia (14/02/2019) y, posteriormente, el Tribunal Supremo (en Auto de 21/07/2021) no admitió el recurso de casación de las vecinas condenadas, por lo que la condena fue firme.
Límites de ruidos en Barcelona.
Límite a los ruidos en Valencia. Ruidos en Sevilla.
Qué se considera actividad molesta
Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 7.2 es que el propietario de un piso no puede realizar en él o en el resto del inmueble actividades que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El concepto de molestia o incomodidad es un concepto jurídico indeterminado, lo que significa que debe apreciarse caso por caso en atención a una serie de circunstancias como son el lugar, el tiempo, el tipo de vecindario, la actividad del denunciado, su gravedad y persistencia, su conducta frente a las advertencias que le haga la comunidad, etc.
¿Es molesto el alquiler de habitaciones a estudiantes?
Para que estas actividades molestas justifiquen el cese del uso por el propietario (o inquilino) de la vivienda, la jurisprudencia exige lo siguiente:
1) cierta continuidad o permanencia en la realización de actos singulares.
2) que la actividad sea incómoda o molesta para los moradores de la comunidad, debiendo existir un sujeto concreto y no indeterminado que se vea perjudicado.
3) que la molestia sea notoria y ostensible, y no un simple trastorno, de modo que concurra una verdadera perturbación que supere lo usual.
Qué hacer ante una actividad molesta en la comunidad.
No es necesario que la actividad llegue a ser insufrible o intolerable. Basta con que sea “molesta” en el sentido de que perturbe las relaciones ordinarias de vecindad por contravenir es estándar de comportamiento cívico y educado. Hablar de “estándar de ruido admisible” en una comunidad es algo arriesgado, porque no hay el mismo nivel de tolerancia común al ruido en Suiza que en algunas zonas del Sur de Europa. Pero afortunadamente cada día hay más conciencia sobre la gravedad del ruido en relación con la salud y el bienestar de las personas y con su derecho a la intimidad, y existen criterios objetivos que pueden servir de referencia para todos.
En principio, un criterio objetivo es el límite previsto en las ordenanzas municipales. Pero esto no quiere decir que todo ruido que supere ese límite vaya a dar lugar a una acción de cesación, ni que tal superación sea siempre exigible para que el juez civil ordene la cesación. Son ámbitos distintos: uno es el administrativo (ordenanzas) y otro es el civil. Incluso en algunos casos de especial gravedad es posible acudir a la vía penal contra el causante del ruido.
Las pruebas del ruido
Quienes padecen estas molestias deben ser pacientes y metódicos, no en el sentido de aceptarlas con pasividad sino parar lograr documentarlas y reunir las pruebas necesarias para poder actuar legalmente. No basta con que un día puntual se organice una fiesta excesivamente ruidosa en uno de los pisos o locales, lo que podría dar lugar a una llamada de atención verbal e incluso escrita, pero no al inicio de esta acción de cesación. Hablamos de molestias recurrentes y hay que probar que se han producido varios episodios. Una de las maneras -cuando el causante no ha reaccionado ante avisos informales o formales de los vecinos- es la llamada a la policía municipal para que acuda a hacer mediciones de sonido.
En el caso que comentamos en Vitoria, las pruebas presentadas por la comunidad (mediciones, testigos) ponían de manifiesto que en muy diversos momentos se habían constatado ruidos por encima de los límites de tolerancia y máximos regulados en la Ordenanza municipal. Había continuidad y reiteración de una actividad molesta y contraria a la salud, con base en indicadores objetivos. El tribunal habla de conducta recalcitrante de las vecinas que producían las molestias.
La necesidad de un requerimiento previo
El ejercicio de esta acción de cesación exige que se respete un procedimiento y unos pasos que la comunidad debe realizar de modo previo.
Modelo de requerimiento a un vecino para el cese de actividades molestas.
En su defensa, las vecinas argumentaron que no se les había realizado de modo fehaciente el requerimiento de cese de la actividad que exige la Ley. Pero los jueces valoran todas las pruebas aportadas y concluyen que dichas vecinas mantuvieron una actitud tendente a impedir cualquier notificación o recepción de notificación relacionada con los hechos, mientras que eran conscientes de la transcendencia de sus molestias y de la actitud de la comunidad para intentar atajarlas. Es decir, se entiende cumplido el requisito del requerimiento previo. Y el Supremo da por buena la valoración de la prueba que habían realizado los jueces en las instancias anteriores.
Por tanto, es firme la condena a las vecinas a la privación del derecho de uso de su vivienda durante un plazo de 18 meses. Se les advierte que de no dejar ellas la vivienda se podría proceder a su desalojo forzoso. Además se les condena a las costas de los procedimientos judiciales.
