Logra demoler obra ilegal en la comunidad
Los cerramientos unilaterales de terrazas, bajos o áticos pueden generar problemas graves a quien los realiza. En algunas ocasiones pueden ser demandados y obligados a demoler las obras.
Y eso incluso aunque haya una mayoría de propietarios que vea bien la obra o que no esté dispuesta a iniciar acciones judiciales. Un solo propietario disconforme puede presentar una demanda y, en su caso, puede obtener una sentencia que decida la demolición.
Nos referimos a casos de cierres con obra, donde la línea de fachada se ve modificada y la superficie interior ampliada de manera siginificativa. Como siempre, en materia de comunidades de propietarios existe una gran casuística, hay que atender al alcance probado de la obra, a la existencia o no de autorizaciones, precedentes, acuerdos, impugnaciones, vecinos que resulten personalmente perjudicados por la obra, etc.
Optar por la vía de hecho sin más precauciones puede ser peligroso. En muchos casos hay vecinos y presidentes que se ponen de perfil, otros que lo aprueban o han hecho lo mismo y algunos que sí pueden oponerse activamente.
Es lo que ha ocurrido con un caso en Granada, objeto de sentencia final por el Tribunal Supremo, de fecha 3 de diciembre de 2025, que comentamos.
Cómo reformar un piso para alquilar las habitaciones.
Otro cierre de terraza que hay que demoler.
Cierre de terrazas, fachada y ampliación de espacios
En septiembre de 2017 una propietaria demandó a otra solicitando la demolición de la obra realizada en su vivienda, en Granada. La obra ampliaba varias estancias al incorporar las terrazas a la vivienda. Eso afectaba al cerramiento de la vivienda, a la configuración y estado exterior de la comunidad, con implicaciones en el coeficiente de participación. Necesitaba una autorización unánime.
Recordemos que un propietario particular está legitimado para exigir judicialmente que se repongan los elementos comunes que haya sido alterados ilegalmente por alguien en la comunidad. Puede pedirlo en casos de pasividad u oposición de la comunidad a reclamar.
En enero de 2020, en primera instancia la demanda se desestimó porque la comunidad había adoptado un acuerdo de autorización de esa obra, acuerdo que no había sido adoptado con la unanimidad necesaria (solo participó un tercio de los propietarios y se opuso la demandante), pero que no fue luego impugnado por la propietaria demandante.
Un acuerdo en junta insuficiente
Meses después, en septiembre de 2020, la Audiencia Provincial sí estimo el recurso posterior y ordenó la demolición de la obra con reposición a su estado anterior.
La demandante había presentado pruebas documentales fotográficas y un perito judicial hizo su informe. Todo confirma la modificación de la fachada con el cerramiento de las terrazas, y la ampliación de las estancias, que tiene relevancia a efectos de los coeficientes de participación. También perjudicaba personalmente a la demandante porque reducía las luces y vistas de su piso.
La Audiencia afirma que el acuerdo adoptado por la junta no obtuvo la unanimidad necesaria, porque solo trató de la modificación de la fachada y no de la ampliación de superficie y modificación de coeficientes.
La demandada acudió al Supremo, quien se pronunció en sentencia de 3 de diciembre de 2025.
El Supremo confirma la orden de demolición
El Supremo confirma la sentencia de segunda instancia y la obligación de demoler las obras realizadas más de 10 años antes. La propietaria que hizo las obras no contaba con la autorización de la comunidad, que necesitaba unanimidad.
Las obras no solo conllevaban una modificación de fachada sino también una ampliación de la superficie de la vivienda, lo que supone una alteración del título constitutivo. Y eso no fue tratado en la Junta que supuestamente aprobó la “modificación de la fachada”. El acuerdo fue insuficiente. Se requería unanimidad y no se obtuvo. El hecho de que no se impugnase luego ese acuerdo no hace que la obra esté autorizada.
Otras consideraciones legales
Atención: el Supremo no quita importancia al hecho de no impugnar el acuerdo en plazo. Por eso es importante hacerlo siempre que no estemos de acuerdo con la decisión adoptada, porque sí hay situaciones donde un acuerdo no impugnado a tiempo convalida una situación que pudiera ser inicialmente ilegal.
En este caso la cuestión es que aquel acuerdo se limitó a las fachadas y no era suficiente para aprobar la obra y sus implicaciones de ampliación de superficie.
Además, tras repasar distintas sentencias alegadas por las partes, el Supremo recuerda que también es posible (aunque no es el caso aquí) exigir la reposición de las cosas a su estado anterior con demolición de obras ilegales basándose en una acción de naturaleza real, que tiene otros pazos de prescripción más amplios que el año para impugnar acuerdos ilegales.