Cerrar la terraza sin pedir permiso a la comunidad
El cierre de terrazas en bloques de pisos es una obra bastante frecuente, o al menos lo ha sido durante decenios. Supone una alteración de un elemento común como es la fachada pero muchas veces la obra se realiza sin el permiso de la comunidad, que no llega a solicitarse para evitar problemas. Es frecuente que la situación se deje estar durante años e incluso que haya otros vecinos que cierren su terraza igualmente sin decir nada, amparándose en los precedentes y esperando que nadie proteste.
Hay que saber que se juega con fuego. Según el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal la obra requiere de permiso de la Comunidad y actuar al margen de ella puede salir caro como en el caso que ahora comentamos, porque un solo vecino podría denunciar las obras ante el juez aunque la junta se ponga de perfil.
Cómo reaccionar ante una obra ilegal en la comunidad.
Modelo de escrito al presidente solicitando el cese de una obra ilegal.
¿Puedo poner un cepo en mi garaje?
Interesa aclarar la cuestión de las autorizaciones antes de inciar la obra e incluso antes de comprometerse con un presupuesto.
Consejos para las obras y reformas más frecuentes.
Caso aparte son las autorizaciones administrativas para la obra en sí. Hay ayuntamientos que denuncian cambios de ventanas y con mayor razón podría ser objeto de denuncia un cierre de terraza, al ser muy visible desde el exterior.
Cómo proceder si quiero cerrar mi terraza
A la luz de las normas y de las sentencias que le comentamos a continuación para casos similares, estos son nuestros consejos si se plantea realizar un cierre de este tipo.
- Consulte los estatutos por si existe autorización para este tipo de obras en su comunidad. Esto resolvería el problema.
- En caso negativo, estudie los precedentes y tantee al presidente y al administrador: ¿la junta ha autorizado en el pasado otro cierre similar? Si la respuesta es sí tiene mucho ganado. Ojo: la autorización debe ser a una obra como la suya. Si hubo una autorización de cierre exterior de otra vivienda pero no de la demolición del muro de la casa, no le servirá si esto es lo que desea hacer.
El permiso de cerramiento no incluye unir la terraza al salón.
- Si no ha habido precedentes de autorizaciones expresas pero existen
Cerrar la terraza sin pedir permiso a la comunidad
El cierre de terrazas en bloques de pisos es una obra bastante frecuente, o al menos lo ha sido durante decenios. Supone una alteración de un elemento común como es la fachada pero muchas veces la obra se realiza sin el permiso de la comunidad, que no llega a solicitarse para evitar problemas. Es frecuente que la situación se deje estar durante años e incluso que haya otros vecinos que cierren su terraza igualmente sin decir nada, amparándose en los precedentes y esperando que nadie proteste.
Hay que saber que se juega con fuego. Según el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal la obra requiere de permiso de la Comunidad y actuar al margen de ella puede salir caro como en el caso que ahora comentamos, porque un solo vecino podría denunciar las obras ante el juez aunque la junta se ponga de perfil.
Cómo reaccionar ante una obra ilegal en la comunidad.
Modelo de escrito al presidente solicitando el cese de una obra ilegal.
¿Puedo poner un cepo en mi garaje?
Interesa aclarar la cuestión de las autorizaciones antes de inciar la obra e incluso antes de comprometerse con un presupuesto.
Consejos para las obras y reformas más frecuentes.
Caso aparte son las autorizaciones administrativas para la obra en sí. Hay ayuntamientos que denuncian cambios de ventanas y con mayor razón podría ser objeto de denuncia un cierre de terraza, al ser muy visible desde el exterior.
Cómo proceder si quiero cerrar mi terraza
A la luz de las normas y de las sentencias que le comentamos a continuación para casos similares, estos son nuestros consejos si se plantea realizar un cierre de este tipo.
- Consulte los estatutos por si existe autorización para este tipo de obras en su comunidad. Esto resolvería el problema.
- En caso negativo, estudie los precedentes y tantee al presidente y al administrador: ¿la junta ha autorizado en el pasado otro cierre similar? Si la respuesta es sí tiene mucho ganado. Ojo: la autorización debe ser a una obra como la suya. Si hubo una autorización de cierre exterior de otra vivienda pero no de la demolición del muro de la casa, no le servirá si esto es lo que desea hacer.
El permiso de cerramiento no incluye unir la terraza al salón.
- Si no ha habido precedentes de autorizaciones expresas pero existen otros cierres similares en el edificio, entramos en el terreno pantanoso del consentimiento tácito donde los jueces son más restrictivos de lo que gustaría al vecino que quiere el cierre.
- En ese caso, para estar cubierto legalmente debería solicitar formalmente la autorización para su obra, asumiendo que se expone a una negativa. Para tratar de evitar resistencias deberá argumentar la existencia de otros cierres tolerados y la ausencia de daños o peligros para nadie. En muchos casos la oposición suele venir de un vecino de arriba o de abajo suyo que no tenga su terraza cerrada, si bien cualquier otro propietario del edificio podría eventualmente oponerse al permiso. Si el acuerdo de la junta fuera contrario a permitir la obra, las opciones de impugnar judicialmente dicho acuerdo existen pero son limitadas.
- Si no quiere exponerse a una negativa de la Junta y prefiere actuar por hechos consumados, debe asumir el riesgo de que bien la comunidad o bien algún vecino individual decida iniciar acciones legales que podrían terminar en una orden de demolición de la obra realizada. Y en caso de denuncia las opciones de perder pueden ser del 50% según los casos.
Además, el paso del tiempo por sí solo no le protege: Condenan a demoler un cierre 10 años después.
Exponemos a continuación otro caso real juzgado.
La vecina denuncia el cierre de terraza de otra propietaria
Ante la pasividad de la Comunidad, una sentencia del Tribunal Supremo de 22/12/2021 terminó dando la razón a la vecina denunciante y declaró ilegal la obra de cierre de la terraza de otra propietaria, a pesar de la existencia de numerosos cierres similares en el edificio.
Lisa realizó unas obras para el cerramiento de su terraza y la eliminación de la pared que hasta ese momento servía de límite exterior de su piso.
Su vecina Tania denunció las obras ante el juez por haberse realizado sin el oportuno permiso de la comunidad de propietarios. Argumentó que tales obras suponían una alteración de los elementos comunes del edificio, modificando la fachada no solo desde el punto de vista de la apariencia sino eliminando una pared que también juega como aislante térmico, al tiempo que se aumentaba la superficie de la vivienda particular.
Los argumentos de Lisa fueron que nadie se había opuesto a la obra hasta ese momento, lo que ella consideraba un consentimiento tácito. Que otros vecinos también habían cerrado sus ventanas y que la demanda de Tania, cuya legitimación cuestionaba al no tener cargo alguno en la comunidad, solo se producía contra ella en abuso de derecho.
La Audiencia Provincial de Granada examinó todas las pruebas presentadas y concluyó que existía un consentimiento tácito. Se basó en que el 70% de las viviendas del edificio habían realizado anteriormente el cierre de sus terrazas y en que la Junta había rechazado en varias ocasiones tratar la propuesta de Tania de prohibir la obra. A juicio de la Audiencia, accionar solo contra este cierre no persigue ningún beneficio ni para la comunidad ni para la vecina denunciante. Se considera una denuncia selectiva al antojo de una vecina, al no reaccionar ante el resto de las numerosas terrazas cerradas. No aprecia que la demanda busque un beneficio común y en consecuencia niega la legitimación de una vecina para interponer esa demanda contra unas obras de otra propietaria.
Pero Lisa recurrió ante el Supremo y este le da la razón en gran parte, reafirmando la sentencia de primera instancia.
Un vecino puede denunciar obras ilegales
Las afirmaciones reiteradas por el Supremo son:
- Cualquiera de los comuneros puede comparecer en juicio y ejercitar acciones que competan a la comunidad, siempre que actúe en beneficio de la comunidad. Se puede reaccionar no solo ante obras que afecten directamente a nuestro piso o local sino ante las que afecten a elementos comunes. Se tiene legitimación para demandar individualmente si, en caso de que prospere la demanda, se va a obtener un provecho para la comunidad.
- No existe abuso de derecho en la comunera que pretende impugnar la demolición de los muros de cierre de una vivienda para anexionar la terraza a la vivienda.
- Analizando precedentes en el edificio, se probó que la comunidad autorizó al menos en un caso el cierre de una terraza, pero lo que no consta es autorización alguna ni expresa ni tácita para la demolición de los muros de cierre de la vivienda.
- No puede presumirse el consentimiento tácito de la comunidad cuando la vecina demandante intentó que se tratara el tema de la demolición de muros en dos juntas y no se permitió su inclusión en el orden del día, por lo que no fue tratado.
La importancia de la constancia de las fechas
Lisa también argumentó que el cierre se había realizado 15 años atrás. Pero los jueces dicen que no se ha probado la fecha en la que se eliminó el muro y por lo tanto rechazan que la acción haya prescrito. Es condenada a reponer el muro que había demolido al cerrar la terraza.
Cuando se lleva a cabo una obra no autorizada, de cara a su posterior legalización es importante poder probar la fecha de realización de la obra mediante facturas, fotografías, testimonios, etc.
