Instar al cese de obras ilegales en la comunidad
La sociedad propietaria de una vivienda instaló una estructura de tipo pérgola de 62 m2 en una terraza comunitaria (la cubierta plana del edificio) que era de su uso privativo.
La comunidad de propietarios demandó a esa propietaria porque no había autorizado la realización de esa obra.
La propietaria demandada argumentó que existía una autorización tácita, basada en la existencia de otros cenadores en otras terrazas del edificio, para los que tampoco se había dado autorización. Además, los estatutos no prohibían esos cerramientos en terrazas. En esa terraza existía un invernadero y una caseta de ladrillo, que tuvieron que derribarse cuando la comunidad reparó el suelo de la cubierta. Y en ese momento no se advirtió a la propietaria de que perdería esos elementos preexistentes, por lo que entiende que estaban permitidos por la comunidad.
En primera instancia se desestimó la demanda de la comunidad, pero la Audiencia Provincial estima el recurso, declara la obra ilegal y ordena su demolición (SAP Burgos 30/3/2021).
Vea un modelo de escrito para pedir al presidente la paralización de una obra ilegal en la comunidad.
El límite a las obras de un vecino
En el seno de una comunidad de propietarios un vecino sí puede realizar obras en su vivienda o local. Pero existen límites. Dice el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador ".
Si los estatutos de una comunidad no contienen una autorización expresa para la realización de determinadas obras en zonas comunes, ningún vecino tiene derecho a modificar los elementos comunes del edificio, sin la autorización unánime de la comunidad. E incluso dentro de su propia vivienda o local, las obras que realice no pueden alterar la seguridad del edificio, ni su estructura, su configuración o estado exterior, ni puede perjudicar los derechos de otro propietario.
Los jueces aplican con flexibilidad la prohibición de obras en el caso de locales comerciales en planta baja, por ejemplo. Pero esto tampoco da carta blanca a cualquier obra.
Denegar obras a locales y abuso de derecho.
En el caso de terrazas cuyo uso es
Instar al cese de obras ilegales en la comunidad
La sociedad propietaria de una vivienda instaló una estructura de tipo pérgola de 62 m2 en una terraza comunitaria (la cubierta plana del edificio) que era de su uso privativo.
La comunidad de propietarios demandó a esa propietaria porque no había autorizado la realización de esa obra.
La propietaria demandada argumentó que existía una autorización tácita, basada en la existencia de otros cenadores en otras terrazas del edificio, para los que tampoco se había dado autorización. Además, los estatutos no prohibían esos cerramientos en terrazas. En esa terraza existía un invernadero y una caseta de ladrillo, que tuvieron que derribarse cuando la comunidad reparó el suelo de la cubierta. Y en ese momento no se advirtió a la propietaria de que perdería esos elementos preexistentes, por lo que entiende que estaban permitidos por la comunidad.
En primera instancia se desestimó la demanda de la comunidad, pero la Audiencia Provincial estima el recurso, declara la obra ilegal y ordena su demolición (SAP Burgos 30/3/2021).
Vea un modelo de escrito para pedir al presidente la paralización de una obra ilegal en la comunidad.
El límite a las obras de un vecino
En el seno de una comunidad de propietarios un vecino sí puede realizar obras en su vivienda o local. Pero existen límites. Dice el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal que “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador ".
Si los estatutos de una comunidad no contienen una autorización expresa para la realización de determinadas obras en zonas comunes, ningún vecino tiene derecho a modificar los elementos comunes del edificio, sin la autorización unánime de la comunidad. E incluso dentro de su propia vivienda o local, las obras que realice no pueden alterar la seguridad del edificio, ni su estructura, su configuración o estado exterior, ni puede perjudicar los derechos de otro propietario.
Los jueces aplican con flexibilidad la prohibición de obras en el caso de locales comerciales en planta baja, por ejemplo. Pero esto tampoco da carta blanca a cualquier obra.
Denegar obras a locales y abuso de derecho.
En el caso de terrazas cuyo uso es privativo de un propietario, tampoco está permitido alterar ese elemento común de manera unilateral sin permiso de la comunidad.
Dividir un piso o local requiere acuerdo.
La autorización tácita de las obras
El tribunal analiza las alegaciones de la propietaria demandada y concluye que no existía una autorización tácita para la instalación de la pérgola. Cuando no se dispone de un permiso expreso para realizar algo, el consentimiento tácito debe apreciarse caso por caso en atención a las circunstancias, al comportamiento de las partes y sus relaciones preexistentes.
El hecho de que existieran unos elementos allí antes de las obras de reparación de la cubierta no implica que estuvieran autorizados. Se recuerda que el conocimiento por la comunidad no equivale al consentimiento. Ni el silencio por la comunidad da coartada o permite al propietario no buscar el necesario permiso que se requiere para determinadas obras.
En el caso juzgado los jueces admiten que pudo existir un consentimiento de la comunidad sobre la caseta y el cenador que existían en la terraza antes de las obras de reparación de la cubierta. Porque eran notorias y había pasado mucho tiempo sin que la comunidad actuase. Pero ese hecho no da al propietario carta blanca para que pueda realizar cualquier obra posterior en la terraza. El Supremo dice que un consentimiento tácito sobre obras realizadas en el pasado no equivale a un consentimiento genérico para obras que afecten a elementos comunes, aunque el elemento común sea el mismo (STS de 29/2/2012).
Las limitaciones al uso de pisos y locales.
La pérgola altera los elementos comunes
Los jueces comparan fotografías aportadas al juicio, incluida una página de Google Maps admitida como prueba. Y ven que la envergadura de la actual pérgola es mucho mayor que los elementos que existían en el aterraza antes de la reparación de la cubierta. Ahora se ocupa la mitad de la superficie de la terraza.
Es evidente que se está ocupando un elemento común y que la propietaria tenía obligación de dar cuenta a la comunidad, para que esta valore la obra y la necesidad de obtener una autorización de la Junta en caso de que considere que se modifica el título constitutivo. La propietaria no puede decidir unilateralmente realizar dicha obra sin permiso.
La existencia de otros cenadores o casetas en terrazas vecinas no autoriza a la propietaria a realizar la obra sin permiso. Debería haber pedido permiso y, entre sus argumentos podría haberse referido a la existencia de esos otros elementos, para pedir un trato igual. En caso de no concesión del permiso, podría haber impugnado ante el juez el acuerdo negativo de la Junta.
Pero lo que nunca puede hacer es “ampararse en la ley de la selva en el ámbito de la comunidad de vecinos”. La pérgola instalada sin autorización es una obra ilegal.
La comunidad tiene el derecho de reaccionar ante esa obra ilícita, porque obra de acuerdo con la Ley y porque no se ha probado que haya discriminación al aprobar otras obras similares a otros propietarios. La comunidad no renuncia a actuar frente otros propietarios, y más allá de eso, los jueces también ven legítimo que la comunidad pudiera cambiar su criterio ahora: que decida que a partir de ahora no tolerará obras meramente consentidas.
No se aprecia abuso de derecho. Se aplica la Ley en beneficio de todos los comuneros, sin que exista mala fe o se quiera perjudicar a una propietaria sin pretender un bien para el resto de los comuneros. La comunidad dirigió varios escritos a la propietaria demandada antes de ejercitar las acciones judiciales.
