Denegar obras a locales y abuso de derecho

Autorización a local para instalar chimenea de salida de humos

A la hora de plantear obras en la comunidad de propietarios que puedan afectar a algún elemento común, siempre hay que tener en cuenta lo que digan los estatutos de la propia comunidad. Con carácter general, para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes se exige la unanimidad de la Junta de propietarios, por constituir una modificación del título constitutivo.

Esta doctrina general ha sido matizada por la jurisprudencia del Supremo, que considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal. Así, tratándose de locales comerciales la posibilidad de realización de obras es más amplia.

Qué mayorías necesita la comunidad.

La flexibilidad en obras en locales

El local tiene por definición una finalidad comercial, y en esa finalidad comercial se consideran implícitas algunas necesidades del propietario o arrendatario, como la de presentar una configuración exterior adecuada a su carácter, la de facilitar el conocimiento de su existencia y la de publicitar y hacer atractiva su actividad para los clientes. Estas necesidades comerciales pueden justificar determinadas modificaciones, y es el motivo por el que las reglas de la propiedad horizontal se les aplican con flexibilidad.

Con ello se pretende evitar que, en la práctica, la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar su empresa. No puede pretenderse que toda modificación de elementos comunes por los locales requiera necesariamente y siempre del acuerdo unánime de los vecinos.

Pero esta flexibilidad también tiene límites. La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal. Es decir, las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no pueden menoscabar o alterar la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario (ver por ejemplo, STS de 9/5/2013, 16/9/2015, 7/4/2016).

Cómo impugnar un acuerdo de la junta.

Algunos casos particulares

En ocasiones, la obra no afecta estéticamente al patio interior de la finca y no conlleva coste alguno para el resto de los propietarios, pero su realización comporta la constitución de una servidumbre sobre un elemento común que determina la exclusión de su uso por los restantes propietarios. Esto les perjudica en su derecho y en las posibilidades de uso futuro de dicho elemento común en beneficio del conjunto de los propietarios, aunque actualmente esté en desuso.

Puede ser que los estatutos autoricen a los propietarios de los locales a sacar tubos de ventilación, pero sin causar daños a los elementos comunes. En tales casos no se puede pretender realizar la extracción del tubo mediante la rotura del forjado del edificio, porque eso altera la estructura del edificio.

En el caso juzgado por la SAP de Salamanca de 9/9/2020, el local tenía licencia para vender y dar comidas, siempre que no implicaran extracción de humos. El dueño quiso ampliar el negocio y solicitó a la Junta la autorización para colocar una chimenea extractora de humos, que le fue denegada por la comunidad. Se probó que la chimenea afectaba a la estética y al aspecto exterior del edificio, y limitaba las vistas para algunos vecinos. Como la negativa de la comunidad no es discriminatoria, tiene una base legal directamente aplicable al caso y hay vecinos realmente perjudicados por la obra, no constituye abuso de derecho. El demandante podrá seguir haciendo uso de su local como lo venía haciendo hasta la fecha, sin que pueda ampliar su actividad al no poder instalar la salida de humos

Acuerdos que sí se consideran en abuso de derecho

La misma sentencia de la AP de Salamanca recoge una serie de ejemplos en los que la comunidad actúa en abuso de derecho:

-La actuación de la Comunidad impidiendo a algún propietario la realización de obras de ornamentación y/o mejora (toldos, pintura, cerramientos...) cuando la regla general ha sido la permisividad.

- Las decisiones de la Comunidad inhibiéndose de acometer reformas en elementos comunes que sólo perjudican a un grupo de vecinos, como la falta de reparación de cubiertas o azoteas.

- Las prohibiciones de actos que, de acuerdo con las reglas del criterio humano y del sentido común, resultan inocuos para la Comunidad, como la colocación de un cartel anunciador de un negocio.

- La reiteración de acuerdos que hayan sido anulados judicialmente.

- Los acuerdos que impiden, sin razón real que lo justifique, la actuación de un propietario sobre elementos comunes de uso privativo cuando no supongan perjuicio alguno para la comunidad.

- Las reclamaciones contra un comunero por obras consentidas tácitamente.

- La imposición de un reparto de gastos por consumo contrario a la equidad y sin ningún fundamento objetivo que justifique el trato desigual de los copropietarios.

-La negativa de la Comunidad a permitir la realización de obras en elementos comunes injustificadamente, con perjuicio para el comunero solicitante y sin beneficio alguno para otros comuneros o para la Comunidad.

- Supuestos de denegación de autorización para la instalación de salidas de humos de locales cuando no se ha alegado o acreditado que causen molestias a la Comunidad o a otro comunero.

-Las condiciones abusivas impuestas por la Comunidad para la realización de obras a los propietarios, como plazos excesivamente breves o no justificados por hechos objetivos, requisitos de realización que encarezcan de forma excesiva dichas obras, etc.

- Los acuerdos comunitarios que implican la reposición al estado original de obras realizadas, aún sin autorización, cuando dichos acuerdos se adoptan con un retraso tan relevante que puede considerarse como retraso desleal en el ejercicio de los derechos o contrario a la buena fe. Ojo, esta causa de anulación ha sido apreciada por el Tribunal Supremo de forma desigual. Así, mientras las sentencias de 28 abril 1992 y 3 octubre 1998 acuden a la doctrina de los actos propios para concluir que las obras habían sido tácitamente consentidas, las de 19 diciembre 1990, 11 julio 1994 y 10 junio 2002 rechazan la equiparación de los efectos del paso del tiempo a la autorización para la realización de obras y mantienen que el conocimiento de dichas obras no equivale a la prestación del consentimiento, limitando los efectos del paso del tiempo sobre el ejercicio de la acción a la prescripción como única consecuencia legalmente asumible. Condenan a demoler un cierre 10 años después.

- La denegación de autorización para la apertura de puertas de emergencia en locales en los que por sus características y uso sea preceptiva esta medida de seguridad (SAP Toledo, Sección 1.ª, de 22 mayo 2006).

Casos donde no se ha apreciado el abuso de derecho en el acuerdo de la comunidad

La sentencia recoge igualmente casos donde se ha rechazado la existencia de abuso de derecho.

-Los acuerdos sobre medidas de seguridad, por ejemplo,