Reformar un piso para alquilar habitaciones

Qué hacer con un piso grande heredado

Tomamos el caso de una persona que ha heredado un piso amplio en una ciudad, que no le encaja para uso propio y se plantea cómo ponerlo en alquiler antes que venderlo. Hemos hecho un ejercicio basándonos en un piso real situado en Avenida de América (Madrid), con 203 m² construidos y 177 m² útiles, con ascensor. En octubre de 2025 se anunciaba en venta por 950.000 euros (anuncio no disponible en noviembre).

Nuestro estudio de mercado muestra que ese piso podía ser alquilado por unos 2.600 € al mes. Pero es una vivienda "demasiado grande" para muchos demandantes.

También observamos que en la zona existía mucha demanda de alquiler de habitaciones, y el precio medio del alquiler era de 500 € para habitación interior y 600 € para una exterior, si bien el rango de precios de habitaciones es alto (algunas llegan a 1.000 €). La propietaria nos pregunta si es posible reformar su piso para alquilarlo por habitaciones y si sería económicamente interesante. Nuestra técnica se puso manos a la obra.

No todas las propiedades permiten el mismo tipo de aprovechamiento. Transformar una vivienda para su alquiler en habitaciones o en estudios no es solo una cuestión de tabiques y cocinas: hay que cumplir la normativa urbanística y asegurar que cada unidad cumpla los requisitos mínimos de habitabilidad, que dependen de normativa autonómica y municipal.

 Es obligatorio el registro del alquiler temporal.

Requisitos urbanísticos para crear habitaciones

Partimos de la distribución actual de la casa (figura 1) y revisamos las disposiciones del PGOU de Madrid sobre superficies mínimas en estancias, cocinas, habitaciones, baños y pasillos, teniendo en cuenta si hay ventilación exterior o a patio interior. La vivienda inicial cuenta con cuatro habitaciones y tres baños. El proyecto consiste en redistribuir el espacio y conseguir una vivienda de siete habitaciones y tres baños, ajustando la distribución para aprovechar al máximo cada metro cuadrado, respetando la normativa y procurando niveles de confort atractivos sin lujos. La reforma incluye el derribo de algunos tabiques y la creación de otros nuevos, para reorganizar las estancias y conseguir un mejor equilibrio entre zonas privadas y comunes.

Figura 1: plano original de la vivienda

En qué consiste la reforma

La vivienda resultante contaría con cuatro habitaciones interiores de entre 8,54 y 10,5 m² con ventana a patio, y tres habitaciones exteriores, dos de ellas de unos 13 m² y otra de 17,5 m². Vea el plano en la figura 2.

La cocina se reubica aproximadamente cinco metros de la bajante y se abre al salón-comedor, creando un espacio compartido más amplio, cómodo y luminoso. El cambio supone una inversión mayor, pero se compensa al conseguir una habitación adicional que mejora significativamente la amortización a medio plazo. La obra contempla además el cambio completo de suelos, la pintura general, la renovación de la instalación eléctrica, el reemplazo de puertas y ventanas, y la reforma integral de los tres baños, con materiales más eficientes y de mayor calidad. El coste total estimado de la reforma se sitúa entre 60.000 y 110.000 € más IVA, dependiendo del nivel de acabados y los materiales seleccionados. Para el alquiler por habitaciones hay que incluir electrodomésticos y muebles.

Claves del alquiler de habitaciones

El alquiler de habitaciones es una opción demandada por estudiantes y por profesionales. Desde el punto de vista legal, se considera un alquiler distinto al de vivienda habitual, lo que implica que no está sujeto a una duración mínima ni a las reglas sobre reparto de gastos o actualización de rentas. Además, es menor el riesgo de impagos, ya que está diversificado entre varios inquilinos y es más fácil recuperar el inmueble (la habitaión) en caso de impago. También resulta más sencillo controlar el estado de la vivienda. La selección de inquilinos es crucial. En el caso de estudiantes, los pagos suelen ser asumidos por los padres y se puede solicitar un aval como garantía.

Existe mayor rotación de inquilinos y requiere más tiempo de gestión al propietario, a menos que se delegue en una agencia. Para optimizar el proceso, es recomendable automatizar tantas gestiones como sea posible. Es clave establecer reglas claras de convivencia, especialmente en cuanto a la limpieza.

Desde julio de 2025, es obligatorio registrar este tipo de alquileres en el Registro del Ministerio de Vivienda. Se ha anunciado una posible regulación de estos alquileres de “corta duración”.

Figura 2: Vivienda reformada para el alquiler por habitaciones

Ingresos y gastos del alquiler

Como ingresos tomamos los de 4 habitaciones interiores a 500 euros cada una y tres exteriores a 600 euros cada una: total de 3.800 € al mes, que en un año hacen 45.600 €. Los gastos se indican en la tabla, incluyendo la amortización que es fiscalmente deducible.

 Alquiler de habitaciones y gastos deducibles.

Para estimar el coste tras impuestos (IRPF), suponemos que la propietaria tiene también un salario de 35.000 €. En el alquiler por habitaciones, en principio no se aplica la reducción del 50% (aunque en algún caso donde el inquilino tenga ahí su residencia sí podría hacerlo). La tabla muestra el cálculo estimado de ingresos netos comparados para el supuesto de alquiler por habitaciones y el de alquiler de la casa completa. Tenemos en cuenta los ingresos de salario de la propietaria porque tiene relevancia a efectos del tipo aplicable en IRPF, como lo tiene el hecho de no gozar de reducción.

La opción de alquilar el piso entero

Si la propietaria optara por limitarse a remozar mínimamente el piso y ponerlo en alquiler completo, sus ingresos brutos por alquiler serían de 31.200 € (2.600 x 12).

Los gastos deducibles serían de 18.181 euros: respecto de las habitaciones varía que no asume el agua y calefacción, pero sí paga un seguro de impago (estimado en 3% de la renta) y el mantenimiento y vacantes se estima en 3.120.

Al calcular los ingresos netos totales tras impuestos, donde ya no tenemos en cuenta el gasto fiscal de amortización, la diferencia anual en favor de la opción del alquiler de habitaciones es de 5.833,27 euros.

IVA reducido de la reforma

La normativa del IVA permite aplicar a la reforma un tipo reducido del 10% cuando la vivienda forma parte de un edificio destinado principalmente a viviendas, el contratista aporta materiales cuyo coste no supera el 40% del total de la obra y el destinatario actúa como particular (no empresario/profesional) y el inmueble se utiliza para uso particular como vivienda, incluido el alquiler. Es de aplicación a vivienda destinada a habitaciones de alquiler siempre que no se considere hospedaje por ofrecer servicios accesorios como limpieza periódica, ropa de cama, recepción, restauración, etc.

Es preciso que la factura refleje los servicios de renovación/reparación y el importe de materiales aportados por el contratista, para probar el cumplimiento del 40%. En su caso los materiales de mayor valor pueden ser objeto de factura aparte (al 21% de IVA): muebles de cocina, electrodomésticos, etc.

Costes de financiación para reformar el piso

En los cálculos anteriores no hemos tenido en cuenta costes de financiación. Para hacer el remozo sencillo del piso con 12.000 euros podríamos obtener un préstamo personal a 6 años con una TAE del 5% y una cuota mensual de unos 193 euros. Para la reforma grande, la mejor hipoteca a tipo fijo y 15 años para 72.000 euros supondría una TAE del 2,87% y unas cuotas mensuales de 479 euros (5.748 € al año).

¿Merece la pena la reforma?

Ya hemos considerado las diferencias “legales” entre el alquiler de vivienda y el de habitaciones, y las diferencias en rendimiento neto. Cada uno puede elegir a qué destinar el piso. Desde el punto de vista de la amortización de la obra, consideremos un precio medio de la reforma total de 72.000 euros, IVA incluido. Mientras que el precio de remozar la casa para alquilarla entera es de 12.000 euros. Con la diferencia positiva de ingresos netos en el alquiler de habitaciones, tardaríamos 10 años en amortizar esta obra.