Qué es el registro de alquileres de corta duración
Desde el 1 de julio de 2025 se impuso una nueva obligación de registro estatal para todos los alquileres de corta duración que se anuncien en plataformas online.
En sentencia de 19 de mayo de 2026, el Supremo anula la obligación de este registro para las viviendas de alquiler de corta duración, al ser una competencia autonómica (la de turismo y vivienda) y al disponer ya las comunidades autónomas de este registro propio (en cuanto a los alquileres turísticos).
Tras la sentencia, decae el registro estatal único para los alquileres de corta duración anunciados en plataformas, tanto turísticos como no turísticos, sin perjuicio de los registros, autorizaciones o licencias autonómicas o locales que sigan siendo exigibles.
Por su parte, los alquileres turísticos superan ya los 329.000 según el INE (una cifra que ha ido decreciendo en los últimos datos recogidos), y los de habitaciones o alquileres de temporada son muy numerosos, pero no se han publicado datos.
El Registro estatal afectaba a viviendas y habitaciones.
La norma (RD 1312/2024, de 23 de diciembre de 2024) pretendía ayudar a aumentar la información fiable disponible y superar “ciertas dificultades en las labores inspectoras” de los alquileres de corta duración, que no se identifican legalmente por el mero dato de su duración, y donde se presume un “porcentaje relevante de arrendamientos en situación de fraude de ley”.
Imponía la obligación del arrendador de corta duración de obtener el número de registro, comunicárselo a las plataformas online en las que se anuncie y atender a los requerimientos de información de las autoridades competentes. Cada año se debía reportar la información sobre los alquileres concertados.
Tras la sentencia del Supremo, se han anulado los artículos del Real Decreto que trataban del registro único. Decenas de miles de propietarios gastaron dinero para inscribirse en ese registro: al menos 27 euros más IVA que se pagaban al Registro de la Propiedad. Además, hay propietarios y plataformas que fueron sancionados por incumplimientos derivados de ese registro luego anulado. Costes y sanciones cuya restitución podrá ser reclamada.
Es de prever que el Ministerio de Vivienda modifique la regulación para centrarse en la coordinación de la información de los registros autonómicos (el rol de ventanilla única, que sí se ha validado). Y que las comunidades autónomas creen registros para los alquileres de corta duración que no sean turísticos.
Para los que se comercialicen en plataformas online
Ese registro estatal era obligatorio para alquileres de corta duración siempre que se comercialicen en plataformas online.
Si el alquiler no se comercializa en una plataforma online, no había obligación de registrarlo en este nuevo registro estatal.
Comercializarlo supone que la plataforma pueda conocer cada vez que se contrata un alquiler, las fechas, el precio, etc.
Si se publicaba un anuncio en la web pero no es posible la contratación a través de esa plataforma, no existe obligación de registro. Si el anuncio en la web solo indica la información del inmueble y el contacto del arrendador o intermediario, pero la contratación se hace fuera de la plataforma y la plataforma no tiene modo de saber si se contrata o no, NO le afecta este nuevo registro.
El Ministerio de Vivienda aclaraba que "quedan sujetas todas las plataformas que conozcan o puedan conocer los datos de actividad de los contratos celebrados sobre las unidades anunciadas en ellas, con independencia de la forma concreta en que permitan celebrar estos contratos".
"Deben excluirse de su ámbito de aplicación las páginas web u otros medios electrónicos que conectan a los anfitriones con los huéspedes y no intervienen de ninguna otra manera en la celebración de transacciones directas".
El real decreto entró en vigor el 2 de enero de 2025, como informamos puntualmente, pero sus disposiciones desplegaron efectos desde el 1 de julio de 2025.
Tras la sentencia del Supremo, queda claro que el registro estatal ha sido anulado.
A quién afectaba el registro de alquiler de corta duración
El registro afectaba a los alquileres de corta duración, incluidos los alquileres de viviendas vacacionales. Incluidas las habitaciones que se alquilen de modo temporal (y se anuncien en plataformas).
Si iba a alquilar su vivienda como vivienda habitual del inquilino, no le afectaba esta obligación de registro. Aunque podía solicitarlo voluntariamente si lo desea. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, es alquiler de vivienda aquel cuya finalidad es proporcionar vivienda permanente al inquilino. Esto conlleva una regulación de especial protección al inquilino, respecto de su duración, actualización de renta, reparto de gastos, etc.
Se considera “servicio de alquiler de alojamientos de corta duración” el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades amuebladas (vivienda completa o habitación), , a cambio de una remuneración, a través de una plataforma en línea de alquiler de corta duración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no. Tras la sentencia del Supremo, se anula la obligación de este registro estatal.
- En el caso de los alquileres vacacionales, lo importante era obtener la autorización correspondiente en la comunidad autónoma y, en su caso, en el ayuntamiento.
- En el resto de alquileres de corta duración se tramitaba el registro directamente.
Los Registradores habían reportado su negativa a asignar el número de registro (NRUA) a los alquileres turísticos que no tuvieran las licencias o declaraciones responsables que exige la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento.
Las plataformas online debían incorporar el número de registro de cada inmueble anunciado. No se podía comercializar un inmueble en la plataforma sin el número de registro. Todo bajo el control de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, dependiente del Ministerio de Vivienda.
Si un propietario de alquiler temporal hubiese sido sancionado por no tener el registro estatal, esa sanción debe ser anulada, tras decaer la norma que lo exigía.
La nulidad de esta obligación de registro debería también permitir a los afectados recuperar los gastos incurridos para el registro.
Cómo se solicitaba el registro de alquiler de corta duración
Los trámites para el registro de alquileres de corta duración se hacían online en la web de Registradores de la propiedad. También podían presentarse directamente en papel en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles competente.
Hay que rellenar un formulario, descargarlo y adjuntarlo junto con el resto de documentación exigida. La documentación que piden es:
- Datos de identificación y contacto del arrendador.
- La dirección específica de la unidad, el Código Registral Único y su referencia catastral
- El tipo de unidad: si es vivienda, habitación o parte de una finca, embarcación u otros.
- Si la unidad se ofrece como una parte o la totalidad de la residencia principal o secundaria de la persona arrendadora, o para otros fines.
- El número máximo de personas arrendatarias que se pueden alojar en la unidad.
- Se pedía definir si se trata de alquiler turístico o no turístico.
Al presentar la solicitud rellena nos asignaban un número de registro.
La inscripción registral con emisión de Número de Registro de Alquiler era facturada directamente al usuario por cada Registro que lo expida, con un coste de 27 euros por solicitud de código, más IVA.
Desde el momento en que se presenta la solicitud de NRUA, en el correspondiente registro de la propiedad, se obtiene, de modo automático, un número provisional (NRUA). Con el número provisional ya se podía operar en las citadas plataformas. Después de la calificación registral el NRUA pasará a ser definitivo. Si el registrador apreciara defectos que impidan obtener el código definitivo, se concede un plazo de siete días hábiles, desde la comunicación de los defectos al interesado, para subsanarlos.
Comprobación del registrador
Los registradores de la propiedad asumían una carga de trabajo, tanto con el registro inicial como con las informaciones periódicas posteriores y el control de los alquileres efectivamente realizados. Tras la solicitud de registro, el registrador podía pedir al arrendador que subsane los defectos observados en un plazo.
En el caso de alquileres turísticos, el registrador comprobaba si se disponía de las autorizaciones pertinentes, incluidas las posibles limitaciones que consten en los estatutos de las respectivas comunidades de propietarios y las aprobaciones expresas, ahora necesarias.
Recordemos que las comunidades de propietarios deben autorizar expresamente cada alquiler turístico. Además, las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos.
Tras las comprobaciones, el número de registro de alquiler temporal se hacía constar en la ficha registral del inmueble, en una nota marginal.
El arrendador puede también solicitar la baja en este registro. En alquileres turísticos, una comunidad autónoma o un ayuntamiento podía también pedir la baja de un registro si consideran que no se ha cumplido su normativa específica. Ahora quedan fuera, como venimos repitiendo.
¿Qué se busca con el registro de alquileres?
La necesidad de contar con información actualizada de los alquileres de corta duración está reconocida en un Reglamento europeo, con el fin de mejorar las políticas de acceso a la vivienda. Pero ese reglamento europeo no impone un modo concreto de registro y en el caso de España el reparto de competencias entre Estado y CCAA debe respetarse. El Decreto de Vivienda que imponía el registro único no respetaba el reparto de competencias y por eso ha sido anulado en esa parte.
Dice la exposición d emotivos del Decreto que:
“Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración”.
Si esto fuera efectivamente así, se contribuiría a aumentar la oferta de vivienda y aliviar sus precios. Lo veremos en los próximos trimestres. Por el momento, cabe pensar que si no mejora la seguridad jurídica de los pequeños propietarios, no habrá un aumento significativo de la oferta que pueda tener impacto real en los precios.
Fuga del alquiler tradicional de vivienda.
Dónde se deposita la fianza de un alquiler de vivienda.
Consejo
Si va a firmar como arrendador un contrato de alquiler de corta duración, indique siempre en el contrato el motivo o la finalidad de dicho alquiler (curso académico, desplazamiento laboral o académico temporal, tratamiento sanitario, etc., etc.), que justifica la corta duración del mismo. No existe un criterio de número de meses: la clave es la finalidad del contrato en cada caso. Ahora se lo van a controlar.
Qué es el alquiler de temporada, cifras.
Empresas especializadas en el alquiler de temporada.
