Qué es el nuevo registro de alquileres de corta duración
Como hemos anunciado desde el mes de enero en la revista y en la web, para aquellos alquileres de vivienda o habitaciones que vayan a ponerse en alquiler de corta duración y se comercialicen en plataformas online, existe ahora la obligación de inscribirlos en un nuevo registro estatal y obtener un número de registro. Se lo explicamos.
Aunque es obligatorio desde el 1 de julio de 2025, la solicitud del número de registro puede seguir haciéndose como le explicamos aquí. Solo los alquileres turísticos superan ya los 368.000 según el INE, y los de habitaciones o alquileres de temporada son muy numerosos.
Para viviendas y habitaciones. ¿Alquila piso a estudiantes o trabajadores temporales? Esto le afecta. ¿Tiene viviendas de alquiler vacacional? También le afecta.
Esto pretende ayudar, según la norma aprobada (RD 1312/2024, de 23 de diciembre de 2024), a aumentar la información fiable disponible y superar “ciertas dificultades en las labores inspectoras” de los alquileres de corta duración, que no se identifican legalmente por el mero dato de su duración, y donde se presume un “porcentaje relevante de arrendamientos en situación de fraude de ley”.
Es obligación del arrendador de corta duración obtener el número de registro, comunicárselo a las plataformas online en las que se anuncie y atender a los requerimientos de información de las autoridades competentes. Cada año se deberá reportar la información sobre los alquileres concertados.
Para los que se comercialicen en plataformas online
Este nuevo registro estatal es obligatorio para alquileres de corta duración siempre que se comercialicen en plataformas online.
Si el alquiler no se comercializa en una plataforma online, no hay obligación de registrarlo en este nuevo registro.
Comercializarlo supone que la plataforma pueda conocer cada vez que se contrata un alquiler, las fechas, el precio, etc.
Si se publica un anuncio en la web pero no es posible la contratación a través de esa plataforma, no existe obligación de registro. Si el anuncio en la web solo indica la información del inmueble y el contacto del arrendador o intermediario, pero la contratación se hace fuera de la plataforma y la plataforma no tiene modo de saber si se contrata o no, NO le afecta este nuevo registro.
El Ministerio de Vivienda aclara que "quedan sujetas todas las plataformas que conozcan o puedan conocer los datos de actividad de los contratos celebrados sobre las unidades anunciadas en ellas, con independencia de la forma concreta en que permitan celebrar estos contratos".
"Deben excluirse de su ámbito de aplicación las páginas web u otros medios electrónicos que conectan a los anfitriones con los huéspedes y no intervienen de ninguna otra manera en la celebración de transacciones directas".
Desde cuándo es obligatorio el registro de alquileres
El real decreto entró en vigor el 2 de enero de 2025, como informamos puntualmente en el mes de enero, pero sus disposiciones han desplegado efectos desde el 1 de julio de 2025. Se quería dar tiempo a las adaptaciones necesarias, pero muchos no han llegado quizá a tiempo y ahora prosiguen las gestiones para el registro.
A quién afecta el nuevo registro de alquiler de corta duración
El nuevo registro afecta tanto a los alquileres de viviendas vacacionales como a otros alquileres de corta duración. Incluido el alquiler de habitaciones.
Si va a alquilar su vivienda como vivienda habitual del inquilino, no le afecta esta obligación de registro. Aunque puede solicitarlo voluntariamente si lo desea. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos, es alquiler de vivienda aquel cuya finalidad es proporcionar vivienda permanente al inquilino. Esto conlleva una regulación de especial protección al inquilino, respecto de su duración, actualización de renta, reparto de gastos, etc.
Se considera “servicio de alquiler de alojamientos de corta duración” el arrendamiento por un período breve de una o varias unidades amuebladas (vivienda completa o habitación), con finalidad turística o no, a cambio de una remuneración, a través de una plataforma en línea de alquiler de corta duración, ya sea con carácter profesional o no profesional, de forma regular o no.
- En el caso de los alquileres vacacionales, lo primero es obtener la autorización correspondiente en la comunidad autónoma y, en su caso, en el ayuntamiento. Esta autorización administrativa debe adjuntarse en la solicitud del registro. Según la ccaa o ayuntamiento puede consistir en una declaración responsable o comunicación previa.
- En el resto de alquileres de corta duración se tramita el registro directamente.
Los Registradores han precisado que no pueden asignar el número de registro (NRUA) a los alquileres turísticos que no tengan las licencias o declaraciones responsables que exige la Comunidad Autónoma o el Ayuntamiento.
Las plataformas online deberán incorporar el número de registro de cada inmueble anunciado. No se podrá comercializar un inmueble en la plataforma sin el número de registro. Todo bajo el control de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, dependiente del Ministerio de Vivienda.
Cómo se solicita el registro de alquiler de corta duración
Los trámites para el registro de alquileres de corta duración se hacen online en la web de Registradores de la propiedad. También podrá presentarse directamente en papel en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles competente.
Hay que rellenar un formulario, descargarlo y adjuntarlo junto con el resto de documentación exigida. La documentación que nos piden es:
- Datos de identificación y contacto del arrendador.
- La dirección específica de la unidad, el Código Registral Único y su referencia catastral
- El tipo de unidad: si es vivienda, habitación o parte de una finca, embarcación u otros.
- Si la unidad se ofrece como una parte o la totalidad de la residencia principal o secundaria de la persona arrendadora, o para otros fines.
- El número máximo de personas arrendatarias que se pueden alojar en la unidad.
- Definir si se trata de alquiler turístico o no turístico. En su caso, la autorización correspondiente para un alquiler vacacional (autonómica y local).
Al presentar la solicitud rellena nos asignarán un número de registro.
Un mismo inmueble puede tener un número de registro como vivienda turística y otro como vivienda no turística.
La inscripción registral con emisión de Número de Registro de Alquiler será facturada directamente al usuario por cada Registro que lo expida, con un coste de 27 euros por solicitud de código, más IVA.
Desde el momento en que se presenta la solicitud de NRUA, en el correspondiente registro de la propiedad, se obtiene, de modo automático, un número provisional (NRUA). Con el número provisional ya se puede operar en las citadas plataformas. Después de la calificación registral el NRUA pasará a ser definitivo. Si el registrador apreciara defectos que impidan obtener el código definitivo, se concede un plazo de siete días hábiles, desde la comunicación de los defectos al interesado, para subsanarlos.
Comprobación del registrador
Los registradores de la propiedad van a tener trabajo, tanto con el registro inicial como con las informaciones periódicas posteriores y el control de los alquileres efectivamente realizados. Tras la solicitud de registro, el registrador puede pedir al arrendador que subsane los defectos observados en un plazo.
En el caso de alquileres turísticos, el registrador comprobará que se dispone de las autorizaciones pertinentes, incluidas las posibles limitaciones que consten en los estatutos de las respectivas comunidades de propietarios y las aporbaciones expresas, ahora necesarias.
Recordemos que las comunidades de propietarios deben autorizar expresamente cada alquiler turístico. Además, las comunidades de propietarios pueden prohibir los alquileres turísticos.
Tras las comprobaciones, el número de registro de alquiler temporal se hará constar en la ficha registral del inmueble, en una nota marginal.
El arrendador puede también solicitar la baja en este registro. En alquileres turísticos, una comunidad autónoma o un ayuntamiento pueden también pedir la baja de un registro si consideran que no se ha cumplido su normativa específica.
¿Qué se busca con el registro de alquileres?
“Es previsible que gracias a esta regulación salgan del mercado viviendas actualmente ofertadas de manera irregular, lo que permitirá una mayor oferta de otras fórmulas de arrendamiento como son las de larga duración”.
Si esto fuera efectivamente así, se contribuiría a aumentar la oferta de vivienda y aliviar sus precios. Lo veremos en los próximos trimestres. Por el momento, cabe pensar que si no mejora la seguridad jurídica de los pequeños propietarios, no habrá un aumento significativo de la oferta que pueda tener impacto real en los precios.
Fuga del alquiler tradicional de vivienda.
Dónde se deposita la fianza de un alquiler de vivienda.
Si va a firmar como arrendador un contrato de alquiler de corta duración, indique siempre en el contrato el motivo o la finalidad de dicho alquiler (curso académico, desplazamiento laboral o académico temporal, tratamiento sanitario, etc., etc.), que justifica la corta duración del mismo. No existe un criterio de número de meses: la clave es la finalidad del contrato en cada caso. Ahora se lo van a controlar.
Qué es el alquiler de temporada, cifras.
Empresas especializadas en el alquiler de temporada.