Las comunidades pueden prohibir los pisos turísticos con tres quintos
El Tribunal Supremo ha establecido en dos sentencias recientes que la comunidad de propietarios puede prohibir los pisos turísticos con un acuerdo de mayoría de tres quintos.
Las viviendas de uso turístico (VUT) siguen siendo un fenómeno creciente que satisface al turista: según el INE el número de turistas internacionales que visitaron España entre enero y agosto de 2024 aumentó un 11% respecto de 2023, y el número de esos turistas que se alojaron en una vivienda alquilada subió un 25%, hasta los 7,8 millones del total de 64,3 turistas internacionales.
¿Cuál es la novedad?
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal de 2019 introdujo esta posibilidad de tomar acuerdos relativos a las VUT con mayoría de 3/5, pero hablaba de que las comunidades limitaran o condicionaran esta actividad. La Ley no dice “prohibir” y muchos jueces venían interpretando que no son términos idénticos y que no cabía una interpretación extensiva de una norma limitadora de derechos para el propietario. Se supone que un propietario puede destinar su vivienda al uso que él decida, siempre que no esté expresamente prohibido por la ley, por los estatutos o por considerarse una actividad molesta, peligrosa o insalubre.
Con esta decisión del Supremo (STS 3/10/2024) queda claro que las comunidades no solo pueden limitar la actividad de los pisos turísticos (imponer un máximo por bloque, aumentar su contribución a los costes generales, etc.), sino que pueden prohibir que un vecino destine su vivienda a ese uso y para hacerlo no se necesita unanimidad sino que basta la mayoría de 3/5 de propietarios y de cuotas (ejemplo de acuerdo impugnado por no probar la mayoría de cuotas).
El Tribunal aclara lo que la Ley dejó sin aclarar. Y lo hace haciendo una interpretación a partir, entre otros puntos, de lo que considera el espíritu y finalidad de la reforma de 2019: asume que la existencia de VUT está contribuyendo a una escasez de viviendas en alquiler tradicional y decide actuar en aras de la política de vivienda.
Vea la postura de OCU sobre el alquiler vacacional.
Prohibir los pisos turísticos sin carácter retroactivo
La comunidad no puede prohibir una actividad de vivienda turística si esta ya existe y se desarrolla respetando las normas aplicables.
En materia de viviendas turísticas existen varias normativas implicadas. La regulación de las comunidades de propietarios es solo una de ellas.
Las VUT (viviendas de uso turístico) están regidas por leyes autonómicas, ya que las comunidades autónomas son competentes en turismo. También están sometidas a normativa municipal, porque los ayuntamientos son competentes en la regulación del uso del suelo. Hay ayuntamientos que han regulado las condiciones urbanísticas para una VUT e incluso han delimitado su autorización en función de la saturación de su presencia en determinados barrios, o han impuesto moratorias o han anunciado incluso un próximo fin de las licencias.
Pues bien, una VUT que tenga licencia administrativa para operar y que esté desarrollando la actividad no puede ser luego prohibida por la comunidad de propietarios. Porque esta posibilidad de prohibirla con mayoría de 3/5 no tiene carácter retroactivo, según la Ley de Propiedad Horizontal (art. 17,12).
El problema puede venir con personas que han adquirido un inmueble con el fin de destinarlo a VUT, han comprobado que cumple la exigencias nomativas y que los estatutos de la comunidad no contienen limitaciones ni prohibiciones al respecto, pero que se ven prohibir a posteriori esa actividad por esa mayoría de 3/5. Para evitar litigiosidad, sería deseable que se aclare lo que deba considerarse en esos casos derechos adquiridos o alcance de la no retroactividad.
Recuerde que se pueden impugnar acuerdos de la Junta que supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se adopten con abuso de derecho, con un plazo de tres meses.
Cómo se impugna un acuerdo de la junta de propietarios.
Posibilidad de prohibir la actividad en estatutos
El Supremo ya había dictado otras sentencias en las que reforzaba el papel de las comunidades en el control de las VUT. Es posible que los estatutos prohíban esta actividad, como cuando prohíben el hospedaje o la realización de actividades económicas en las viviendas de la comunidad.
Los estatutos se suelen aprobar al inicio de la comunidad y no es frecuente que se modifiquen porque en principio ese cambio requiere que todos los vecinos estén de acuerdo (unanimidad). Sin embargo, lo que el Supremo ha establecido ahora es que en el caso de cambiar los estatutos para prohibir las VUT, la mayoría necesaria no es la unanimidad sino los 3/5.
El alquiler turístico se considera actividad económica.
La Junta no es omnipotente: acuerdos que no vinculan.
Y si la VUT ya está funcionando, qué se puede hacer
Las viviendas turísticas cumplen un rol y son demandadas por muchos usuarios en todo el mundo. No estamos hablando de "narco pisos" o pisos ocupados. La cuestión es que es una actividad que en algunos casos puede generar molestias a los otros vecinos, especialmente si hay cierta concentración de VUT o si los usuarios no respetan las normas mínimas de convivencia.
Problemas de ruidos o trasiego de personas también los hay en comunidades de propietarios donde no hay VUT. Hay propietarios e inquilinos que generan molestias, y la comunidad tiene sus recursos para reaccionar. Hay consultas médicas o de otros profesionales que generan trasiego de personas en edificios residenciales. La clave está en que eso no suponga una molestia aguda y persistente.
Ante una VUT que ya esté funcionando, los vecinos pueden comprobar si está o no autorizada administrativamente.
Si está autorizada y registrada como VUT, no podrán prohibir esa actividad en el seno de la comunidad. Pueden revisar los estatutos para ver si ahí existiera con carácter previo alguna prohibición o limitación aplicable a las VUT en tanto que actividad económica. Si los estatutos ya prohibían esa actividad, la comunidad podría exigir el cierre de la VUT aunque tenga autorización autonómica y municipal.
Vea La comunidad cerró un alquiler turístico por no ser residencia familiar.
Si los estatutos actuales no ponen limitación, respecto de la VUT existente que tenga todos sus papeles administrativos en regla ya no se podrá prohibir en el seno de la comunidad con mayoría de 3/5. Solo se podrá actuar en caso de se constaten molestias agudas, graves y persistentes en el seno de la comunidad: ruidos, olores, inseguridad, etc. Como se haría frente a otro vecino que genere ese tipo de molestias. Pero eso hay que probarlo caso por caso, interponiendo denuncias en situaciones graves para obtener mediciones y dejar constancia.
Ruidos el inquilino: a quién hay que demandar.
La vivienda turística y la falta de vivienda en alquiler
Es un hecho que faltan viviendas disponibles para alquilar como vivienda habitual. La demanda se concentra precisamente allí donde también se concentra la demanda de VUT. El Informe OCU sobre el alquiler pone de manifiesto la insuficiencia de la oferta de vivienda en nuestro país, y especialmente la ausencia de vivienda social en cantidad suficiente. ¿De dónde se puede lograr más viviendas para alquiler tradicional?
Vea la postura de OCU sobre la vivienda social en España.
Básicamente hay tres vías:
- construir (y rehabilitar) más vivienda, especialmente social; aquí la inacción de la Administración es flagrante.
- impedir otros usos de la vivienda, como el alquiler turístico: según el INE hay 351.000 VUT en España. No es realista pensar que al prohibir ese uso los propietarios vayan a destinar esas viviendas al alquiler tradicional. Hay que preguntarse el motivo y actuar ahí.
- movilizar la vivienda vacía. Según el INE en España hay más de 3,8 millones de viviendas vacías. Es una cifra diez veces superior a la de VUT. ¿Por qué los propietarios dejan vacías esas viviendas a sabiendas de que "pierden" un dinero que podrían obtener si las pusieran en alquiler? Hay que atender a los temores del arrendador: si se proporciona seguridad jurídica saldrán muchas viviendas a la oferta de alquiler.