Estos son los acuerdos de la comunidad que no obligan

Aunque no les guste el restaurante, no todo vale a la comunidad

Hoy vamos a explicar que hay acuerdos de la Junta que se adoptan con abuso de derecho o que son contrarios a normas legales y que por eso no tienen efecto sobre el propietario afectado, ni rige la obligación de impugnar el acuerdo en el plazo de 3 meses o un año.

Y lo hacemos con el caso de Joaquín, que compró un local que había sido modificado por el primer propietario y que cuando quiso adaptar las instalaciones para montar un restaurante se encontró con la oposición de la comunidad.

Son muchas las comunidades que no ven con buenos ojos que un restaurante se instale en sus bajos. Siempre hay que comprobar lo que dicen los estatutos respecto de actividades prohibidas en cada comunidad. Lo que no esté expresamente prohibido (y sea un negocio legal, claro) está permitido.

Al margen de la actividad en sí, otro punto de fricción son las obras. Siempre que se toquen elementos comunes las obras necesitarán permiso de la comunidad, salvo que ya estén previamente autorizadas por estatutos o que se trate de meras obras de conservación o adaptación de instalaciones ya existentes.

Si el local cumple con todos los requisitos (también con las autorizaciones administrativas pertinentes) no se puede impedir su funcionamiento. La comunidad sí podrá reaccionar si se producen molestias agudas y persistentes, como ruidos, olores, vibraciones, humos… pero esto ya es cuestión de prueba de las actividades molestas.

Denunciar ruidos en Barcelona.

Denunciar ruidos en Madrid.

El nuevo propietario adecúa el local para restaurante

Joaquín adquirió un local que estaba comunicado físicamente con el garaje de abajo, que era un garaje cerrado. Joaquín obtuvo una licencia de actividad para la instalación allí de un bar restaurante.

La unión del local y el garaje, perforando el forjado, la había realizado el primer propietario del local, de acuerdo con la promotora del edificio. Como siempre en este tipo de obras hay tres aspectos a considerar:

1. Desde el punto de vista de la comunidad de propietario, no se solicitó permiso a la comunidad, que aún no estaba formalmente constituida.
2. Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, las fincas seguían siendo registralmente independientes: una el local y otra el garaje cerrado.
3. Desde el punto de vista urbanístico, sí se legalizó la obra al obtener una licencia de unión de local y garaje.

El local ya disponía de unos conductos de salida de humos y ventilación. Pero para adaptarlos a la actividad de restaurante era necesario hacer unos ajustes en los tubos e instalar unas rejillas, algo a lo que se opuso la comunidad. Una vez en marcha el restaurante, las quejas de vecinos por problemas de olores provocaron unos trabajos de sellado y elevación de los conductos de evacuación.

Qué hacer ante una obra ilegal en la comunidad.

Una inspección del Ayuntamiento impuso la realización de otras obras correctoras por el restaurante, a las que la comunidad se opuso inicialmente, aunque Joaquín logró llevar a cabo para satisfacer las exigencias municipales, gracias a la obtención de medidas judiciales cautelares.

Después, ambas partes movieron ficha. La comunidad convocó junta extraordinaria y acordó la prohibición de la actividad ajena a garaje y la remoción de su comunicación interna vertical con el local de planta baja.

Por su parte, Joaquín demandó a la Comunidad para exigir que le permitieran terminar los trabajos pendientes en los conductos de evacuación de humos, pudiendo acceder a elementos comunes como la azotea para realizar los trabajos necesarios. La comunidad contestó a la demanda presentando las exigencias ya comentadas.

Denegar obras a locales y abuso de derecho.

La comunidad exige ahora retirar la unión entre local y garaje

En primera instancia y en apelación se dio la razón a Joaquín. Lo que pedía no era la instalación de nuevas de unas chimeneas sino únicamente la adaptación de las chimeneas ya preexistentes, que son elementos comunes de uso privativo del dueño del local. Según la normativa y los estatutos nada impedía que el local fuera destinado a restaurante ni que el garaje fuera destinado a local o almacén. Respecto de la unión del local con el garaje de abajo, se reconocía que suponía una alteración de un elemento común (el forjado) que hubiera necesitado de permiso de la Junta, pero se entendió que la obra contaba con licencia, que no ponía en peligro la seguridad del inmueble, que la obra se realizó por un propietario anterior hacía 20 años y que podía apreciarse un consentimiento tácito al considerar las relaciones entre las partes y el silencio prolongado ante una obra que era conocida. El juez considera que la oposición actual a la obra antigua de conexión entre el local y el garaje sería un abuso de derecho que solo tiene por finalidad entorpecer el funcionamiento de un restaurante que cuenta con los necesarios permisos administrativos.

La comunidad recurrió al Tribunal Supremo, quien dictó sentencia con fecha 12/1/2022 confirmando las decisiones judiciales anteriores. Veamos qué enseñanzas podemos sacar de ello.

Cómo ha de hacerse la impugnación de un acuerdo de la Junta

La comunidad entendió que la Junta había adoptado un acuerdo y que como Joaquín no impugnado el acuerdo en plazo, éste se volvía obligatorio. En efecto, la regla es que un acuerdo no impugnado en plazo deviene firme y exigible.

Según lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal en lo referente al modo de impugnar los acuerdos de la Junta, el plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo.

Aunque un acuerdo sea contrario a la LPH, si no se impugna en plazo se vuelve obligatorio. Salvo que el acuerdo infrinja cualquier otra ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser el acuerdo contrario a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, haya de ser considerado nulo de pleno derecho.

Es decir: hay acuerdos anulables (si no se impugnan en plazo se vuelven firmes) y acuerdos nulos (para los que no hay plazo de impugnación).

En el caso que comentamos, a modo de impugnación, lo que Joaquín hizo en la práctica fue presentar una demanda judicial exigiendo lo que consideraba su derecho, sin hacer alusión al acuerdo de la Junta.

El Supremo entiende que los acuerdos de la Junta eran nulos de pleno derecho porque vulneraban no solo la LPH sino otras normas.

Las obras de conservación necesarias no precisan autorización

Los propietarios tienen obligación de realizar obras de conservación necesarias. No solo lo dice la Ley de Propiedad Horizontal sino otras leyes como la Ley de Ordenación de la Edificación y La Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Hay un deber de conservación de las edificaciones que incluye exigencias de seguridad, habitabilidad, salubridad y estanqueidad, entre otras. Un propietario tiene obligación de adaptar y actualizar sus instalaciones a las normas legales que sean exigibles en cada momento a la edificación existente.

Para facilitar esos trabajos de conservación, la LPH prevé que no se requiere acuerdo previo de la Junta para realizar trabajos necesarios para el cumplimiento del deber de conservación y para satisfacer exigencias impuestas por la Administración.

Aquí existían unos conductos de salida de humos que eran elementos comunes de uso privativo. Hubo que adaptar esos conductos a las exigencias en materia de incendios y en estanqueidad, y la Comunidad se opuso a que se pudiera acceder al portal y a la azotea para realizar esos trabajos. Esa oposición no estaba justificada. Se está perjudicando a un propietario en el uso y disfrute de su propiedad.

Obras obligatorias en la comunidad.

La Junta no tiene poder absoluto

Esto es lo que el Supremo llama un “pseudo-acuerdo” de la Junta. Son acuerdos que se toman en temas que exceden del ámbito de decisión de una Junta, cuando se afecta al derecho privativo de un propietario o se impide la ejecución de un acto que ya está de por sí autorizado por la Ley o en los Estatutos. Por ejemplo, cuando se trata de coartar el uso pacífico del vecino que tiene atribuido en estatutos el uso de la azotea, aunque nadie discuta de que es un elemento común del edificio.

Existen determinadas decisiones de la Junta que no pueden tomarse sin el acuerdo expreso de un propietario que se vea directamente afectado en sus derechos, por estar previamente reconocidos (en Ley o estatutos). Son acuerdos que afectan al contenido esencial del derecho de dominio de uno o varios propietarios concretos y requieren el consentimiento individualizado de cada uno de esos propietarios.

Hay ocasiones en que un vecino pide permiso como rasgo de buena vecindad, sin que la autorización de la Junta sea precisa. El vecino pudo actuar sin esa muestra de atención pero decide hacerlo así, y eso no puede perjudicarle cuando la Junta, sin motivo, le niega un derecho que ya tenía reconocido (STS 16/10/2016). Al pedir permiso -sin realmente necesitarlo- no se está renunciando a ningún derecho previo.

Es lo que ocurrió aquí, donde se trataba de adaptar una instalación existente a nuevas exigencias administrativas. El vecino tenía derecho a ello. Y no tenía necesidad de impugnar formalmente un acuerdo que se adoptó de forma improcedente. Pretender dar por bueno el acuerdo por el hecho de no ser impugnado en plazo supondría dar por bueno un acuerdo contrario a leyes imperativas. Tal acuerdo es nulo de pleno derecho.

Tampoco estaba justificada la negativa a utilizar como local aquel garaje cerrado, cuando no está prohibido ni por ley, ni por estatutos ni por las normas urbanísticas aplicables.

Consentimiento tácito y abuso de derecho

Respecto de la unión física del garaje y el local también coincide el Supremo con las instancias anteriores en que existe abuso de derecho por la comunidad. La obra se hizo hace 20 años por el primer propietario antes de que se constituyera formalmente la comunidad de propietarios, está legalizada administrativamente y se considera que cuenta con el consentimiento tácito de la comunidad durante los 20 años.

El abuso de derecho implica dos elementos: uno objetivo (hay una anormalidad en el ejercicio del derecho) y otro subjetivo (la voluntad de perjudicar o la ausencia de un interés legítimo). No es algo que pueda alegarse con alegría. Hay casos en que la comunidad ha exigido años después deshacer una obra y los jueces no han visto abuso de derecho, como en este caso de una terraza.

Hay abuso de derecho cuando la comunidad utiliza la norma con mala fe civil en perjuicio de un propietario, sin que se obtenga un beneficio general en la comunidad y sí un perjuicio para un propietario. Esto requiere de una valoración caso por caso. Aquí hubo una anormalidad en el ejercicio de un derecho cuando la comunidad alegó 20 años después la falta de autorización a una obra; y por las circunstancias del caso se aprecia también una búsqueda de perjuicio para un propietario que compró así el inmueble cuando no existe uso irregular ni peligro para nadie.