Estos son los acuerdos de la comunidad que no obligan
Local para restaurante en comunidad de propietarios
Aunque no les guste el restaurante, no todo vale a la comunidad
Hoy vamos a explicar que hay acuerdos de la Junta que se adoptan con abuso de derecho o que son contrarios a normas legales y que por eso no tienen efecto sobre el propietario afectado, ni rige la obligación de impugnar el acuerdo en el plazo de 3 meses o un año.
Y lo hacemos con el caso de Joaquín, que compró un local que había sido modificado por el primer propietario y que cuando quiso adaptar las instalaciones para montar un restaurante se encontró con la oposición de la comunidad.
Son muchas las comunidades que no ven con buenos ojos que un restaurante se instale en sus bajos. Siempre hay que comprobar lo que dicen los estatutos respecto de actividades prohibidas en cada comunidad. Lo que no esté expresamente prohibido (y sea un negocio legal, claro) está permitido.
Al margen de la actividad en sí, otro punto de fricción son las obras. Siempre que se toquen elementos comunes las obras necesitarán permiso de la comunidad, salvo que ya estén previamente autorizadas por estatutos o que se trate de meras obras de conservación o adaptación de instalaciones ya existentes.
Si el local cumple con todos los requisitos (también con las autorizaciones administrativas pertinentes) no se puede impedir su funcionamiento. La comunidad sí podrá reaccionar si se producen molestias agudas y persistentes, como ruidos, olores, vibraciones, humos… pero esto ya es cuestión de prueba de las actividades molestas.
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El nuevo propietario adecúa el local para restaurante
Joaquín adquirió un local que estaba comunicado físicamente con el garaje de abajo, que era un garaje cerrado. Joaquín obtuvo una licencia de actividad para la instalación allí de un bar restaurante.
La unión del local y el garaje, perforando el forjado, la había realizado el primer propietario del local, de acuerdo con la promotora del edificio. Como siempre en este tipo de obras hay tres aspectos a considerar:
- Desde el punto de vista de la comunidad de propietario, no se solicitó permiso a la comunidad, que aún no estaba formalmente constituida.
- Desde el punto de vista del Registro de la Propiedad, las fincas seguían siendo registralmente independientes: una el local y otra el garaje cerrado.
- Desde el punto de vista urbanístico, sí se legalizó la obra al obtener una licencia de unión de local y garaje.
El local ya disponía de unos conductos de salida de humos y ventilación. Pero para adaptarlos a la actividad de restaurante era necesario hacer unos ajustes en los tubos e instalar unas rejillas, algo a lo que se opuso la comunidad. Una vez en marcha el restaurante, las quejas de vecinos por problemas de olores provocaron unos trabajos de sellado y elevación de los conductos de evacuación.
Qué hacer ante una obra ilegal en la comunidad.
Una inspección del Ayuntamiento impuso la realización de otras obras correctoras por el restaurante, a las que la comunidad se opuso inicialmente, aunque Joaquín logró llevar a cabo para satisfacer las exigencias municipales, gracias a la obtención de medidas judiciales cautelares.
Después, ambas partes movieron ficha. La comunidad convocó junta extraordinaria y acordó la prohibición de la actividad ajena a garaje y la remoción de su comunicación interna vertical con el local de planta baja.
Por su parte, Joaquín demandó a la Comunidad para exigir que le permitieran terminar los trabajos pendientes en los conductos de evacuación de humos, pudiendo acceder a elementos comunes como la azotea para realizar los trabajos necesarios. La comunidad contestó a la demanda presentando las exigencias ya comentadas.
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La comunidad exige ahora retirar la unión entre local y garaje
En primera instancia y en apelación se dio la razón a Joaquín. Lo que pedía no era la instalación de nuevas de unas chimeneas sino únicamente la adaptación de las chimeneas ya preexistentes, que son elementos comunes de uso privativo del dueño del local. Según la normativa y los estatutos nada impedía que el local fuera destinado a restaurante ni que el garaje fuera destinado a local o almacén. Respecto de la unión del local con el garaje de abajo, se reconocía que suponía una alteración de un elemento común (el forjado) que hubiera necesitado de permiso de la Junta, pero se entendió que la obra contaba con licencia, que no ponía en peligro la seguridad del inmueble, que la obra se realizó por un propietario anterior hacía 20 años y que podía apreciarse un consentimiento tácito al considerar las relaciones entre las partes y el silencio prolongado ante una obra que era conocida. El juez considera que la oposición actual a la obra antigua de conexión entre el local y el garaje sería un abuso de derecho que solo tiene por finalidad entorpecer el funcionamiento de un restaurante que cuenta con los necesarios permisos administrativos.
La comunidad recurrió al Tribunal Supremo, quien dictó sentencia con fecha 12/1/2022 confirmando las decisiones judiciales anteriores. Veamos qué enseñanzas podemos sacar de ello.
Cómo ha de hacerse la impugnación de un acuerdo de la Junta
La comunidad entendió que la Junta había adoptado un acuerdo y que como Joaquín no impugnado el acuerdo en plazo, éste se volvía obligatorio. En efecto, la regla es que un acuerdo no impugnado en plazo deviene firme y exigible.
Según lo previsto en la Ley de Propiedad Horizontal en lo referente al modo de impugnar los acuerdos de la Junta, el plazo de caducidad es de tres meses desde la fecha de adopción del acuerdo, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo.
Aunque un acuerdo sea contrario a la LPH, si no se impugna en plazo se vuelve obligatorio. Salvo que el acuerdo