El alquiler turístico no es residencia familiar

El alquiler vacacional no es un uso de vivienda familiar

Otra sentencia del Tribunal Supremo, también en este caso para una vivienda en San Sebastián, ha vuelto a tratar el tema de si el alquiler vacacional debe considerarse una actividad económica y si en su caso está prohibida por los estatutos de determinada comunidad (STS 24/1/2024).

Todo comienza cuando la comunidad de propietarios demanda a un vecino para que cese en su actividad de alquiler turístico. Demanda desestimada en primera instancia pero que sí fue acogida tras el recurso de la comunidad ante la Audiencia Provincial.

Desde el punto de vista de la comunidad, para ver si es posible dedicar un piso de un edificio al alquiler turístico siempre hay que verificar lo que dicen los estatutos. Además de cumplir los requisitos que el ayuntamiento o la comunidad autónoma exija para este tipo de alquileres, que es cuestión diferente. De acuerdo con la normativa que rige estos alquileres, la vivienda estaba inscrita en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi.

Prohibición del alquiler turístico por ser actividad económica.

¿Quién es responsable de un anuncio de alquiler?

La interpretación de los estatutos de la comunidad

En principio, un propietario puede destinar su vivienda o local a cualquier uso (legal) que no esté expresamente prohibido por los estatutos de la comunidad. La mera descripción del inmueble en los estatutos, por ejemplo como una vivienda, no equivale a la prohibición de cambiarla de destino. La prohibición ha de ser clara, precisa y expresa.

En el caso del inmueble sobre el que versa la sentencia, sus estatutos dicen:

“se establecen las siguientes prohibiciones o limitaciones: a) VIVIENDAS. Las viviendas se consideran como residencias familiares exclusivamente y en consecuencia no podrá desarrollarse en ellas, por sus propietarios, familiares o inquilino o terceras personas ninguna actividad profesional, comercial o industrial o cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de "residencia familiar".

Pues bien, los jueces de la Audiencia y del Supremo estiman que esa redacción de estatutos "no se limita a describir el uso de las viviendas, sino que impone que deben servir de residencia familiar".

"La residencia es el lugar en el que se reside y residir, de acuerdo con el diccionario de la RAE, es "estar establecido en el lugar", lo que denota estabilidad y permanencia";

"La regla excluye que pueda desarrollarse en la vivienda actividad profesional, comercial o industrial alguna y, como cláusula de cierre añade: "cualquier otro uso no mencionado expresamente que altere el principio de 'residencia familiar'".

Estiman que esa exigencia de destino a residencia familiar es incompatible con el uso de la vivienda para alquiler por días o semanas a turistas. Porque no hay vocación de continuidad y permanencia (sí la hay en el alquiler ordinario).

Los estatutos no prohíben textualmente el alquiler turístico, pero al exigir el uso exclusivo como residencia familiar sí lo están prohibiendo expresamente en la práctica.