Cifras del alquiler de habitaciones

Las habitaciones se disparan en el alquiler

La imposibilidad de alquilar una vivienda entera por su precio hace crecer la demanda de alquiler de habitaciones, ya tensionada por el creciente número de estudiantes nacionales y extranjeros y por otros demandantes. El precio del alquiler de habitaciones ha subido en consecuencia.

En algunos casos se están rebasando límites de precios razonables: sabiendo que el alquier de piso entero está fuera de alcance, hay quien sube el precio del alquiler de habitación hasta que quede un poco por debajo del del piso. También en zonas que eran consideradas de las "baratas". Incluso hay quien añade "gastos de administración" a costa del inquilino, y hay portales inmobiliarios que cobran sumas al inquilino de habitación (como hacen los portales de viviendas turísticas). Ya se ha anunciado un próxima regulación de estos aspectos.

Aquí mostramos precios medios de 24 zonas de Barcelona, Madrid, Valladolid y Zaragoza. En cada zona los precios varían en función del tipo de habitación, sus características y servicio ofrecidos.

Hablamos de las características del alquiler de habitaciones, sus ventajas e inconvenientes, de sus contratos, de cómo tributan en IRPF, del rendimiento comparado entre un alquiler de vivienda completa y otro por habitaciones. ¿Justifican los altos precios una inversión? Vea nuestras estimaciones.

Para el arrendador, el alquiler por habitaciones tiene diversos atractivos:

• en ocasiones puede obtener mayores ingresos, como en 17 de los 24 casos que le presentamos aquí;
• reduce el riesgo ante impagos,
• tiene más control sobre la renta, sobre las condiciones y la posesión al tratarse de periodos más cortos y delimitados en el tiempo donde no hay prórrogas obligatorias,
• e incluso puede compaginarlo con seguir viviendo en esa misma casa.

 El inquilino puede acceder a ayudas al alquiler cuando alquila una habitación. Pero las convocatorias de ayudas suelen incluir un precio máximo de la renta mensual (vea un ejemplo de ayudas al alquiler en Cataluña, o en Valencia).

Atención: desde el 1 de julio de 2025 para el alquiler temporal de habitaciones y de pisos enteros que se publiciten en plataformas online será obligatorio obtener un número de registro de alquiler temporal.

El contrato de alquiler de habitación

Vea aquí un modelo de contrato de alquiler de habitación. Debe precisar la finalidad de ese alquiler y su duración temporal, además de qué es lo que se alquila: la habitación X con los muebles que corresponda, más el derecho de uso a las partes comunes de la vivienda. Aclarar lo referente a suministros y definir de qué es responsable cada parte, o cada inquilino cuando hay varios.

Hay que fijar unas normas de uso y de convivencia, cuyo incumplimiento se establece como causa de resolución del alquiler.

Como en el alquiler de temporada, la vivienda se suele ofrecer con cierto mobiliario. El arrendador se suele hacer cargo directamente de los suministros (agua, luz, gas, internet…) a veces hasta un límite de consumos, trasladando el gasto a la renta.

¿Se aplica la reducción en IRPF al alquiler de habitaciones?

Es una cuestión controvertida y depende del caso. Hacienda exige que el alquiler sea de vivienda permanente para que el arrendador aplique la reducción en IRPF que es del 50% con carácter general, aunque puede ser mayor en ciertas circunstancias (realización de reformas, bajada de precios en zonas tensionadas, etc.). La reducción no se aplica a alquileres temporales. En el caso de las habitaciones podría aplicarse si el inquilino tiene ahí su vivienda permanente, lo que a veces ocurre.

Cómo declarar las rentas de alquiler en IRPF.

El criterio de Hacienda parece ligarse más al tiempo: alquilar una habitación por un periodo determinado como el curso escolar no da derecho a reducción, sea a un estudiante, un profesor u otro profesional. Pero si el alquiler es por más de un año y el inquilino tiene allí su vivienda habitual, sí se aplicaría la reducción. Para el TSJ de Madrid, el estudiante que vive en una casa alquilada durante un periodo de tiempo puede decir con propiedad que esa es su vivienda, y la Ley del IRPF no habla de vivienda “habitual”. En todo caso conviene precisarlo en el contrato, pero es una cuestión de prueba y Hacienda puede discutirlo.

¿Interesa el alquiler de habitaciones para el propietario?

Hemos hecho cálculos para comparar los ingresos netos de un alquiler de vivienda completa con el otra alquilada por habitaciones en la misma zona. En el caso de las habitaciones no aplicamos la reducción del 50% en el IRPF del arrendador. Consideramos el número de habitaciones y la superficie media encontrada en cada barrio. Es frecuente usar el salón como otra habitación (también para evitar fiestas o problemas de convivencia). Lógicamente, aumentar el número de habitaciones incrementa la rentabilidad bruta para el propietario, pero hay que considerar dos puntos:

• El coste de la eventual reforma, que no tiene por qué ser muy elevado.
• y que cada habitación debe cumplir con las normas de habitabilidad mínima establecidas en la respectiva comunidad autónoma o ayuntamiento.

Resultados con cifras para el arrendador

De los 24 barrios observados, solo en dos se obtiene mayor renta bruta por el alquiler de la vivienda completa. La suma del alquiler de las habitaciones suele ser superior, suponiendo que se ocupan todas con el mismo grado de ocupación que la vivienda. Pero tras pagar el IRPF, el rendimiento neto sigue siendo superior en 17 de los 24 barrios, a pesar de que el alquiler de habitaciones no aplica (en principio) la reducción por alquiler de vivienda.

Como en el caso del alquiler de temporada, las habitaciones exigen una mayor dedicación para el arrendador, o delegar su gestión.

Además, hay otras cuestiones que se deben tener en cuenta:

• en caso de alquilar habitaciones hasta junio, si usted utiliza la casa en julio y agosto o si la casa queda vacía en esos meses, deberá tributar por imputación de rentas por ese periodo.
• También puede destinar esos meses a otro alquiler de temporada de uno o dos meses, cuidando de que no se considere alquiler turístico: la casa no debería estar lista para su uso inmediato (sin sábanas, sin toallas, etc.), alquilar por meses y sin publicitarse en canales de oferta turística.
• Si alquila habitaciones de su propia vivienda habitual, sepa que para el IRPF los gastos se deducen de modo proporcional a la superficie alquilada, y en caso de venta de la casa, a efectos de la exención por reinversión solo se considerará su vivienda habitual la parte que no alquila y disfruta personalmente. Lo mismo que si piensa alquilar habitaciones en la nueva casa que vaya a comprarse.

¿Es rentable como inversión?

A pesar de unas altas cifras de ingresos previstos, las rentabilidades anuales netas que cabe esperar de ambos alquileres no nos parecen lo suficientemente atractivas como para que intereses comprar un piso de este tipo como inversión, ahora. Salvo que se pueda acceder a alguna oportunidad de compra con una rebaja sustancial. Porque los precios de venta están igualmente caros. Otra cosa es que ya tenga el piso en su propiedad.

Ejemplos de rentabilidad anual neta

• En Madrid, barrio de Vista Alegre en Carabanchel, la rentabilidad anual por alquiler de vivienda completa sería del 4,3%, mientras que la de habitaciones sería del 5%.
• En La Latina sería del 3,3% por vivienda completa y del 3,7% por habitaciones.
• En Barcelona, en Gracia sería del 2,8% por vivienda completa y del 3,4% por habitaciones.
• En otras zonas de Barcelona es mayor la rentabilidad de la vivienda completa, como en Sant Marti (5,8%) frente al 4,2% de las habitaciones.

En algunos de los barrios analizados, que tienen viviendas suficientemente amplias para “sacar” varias habitaciones, tienen unos precios actuales de compra tan elevados que su rentabilidad anual resulta muy baja. Es el caso de La Dreta de ‘Eixample en Barcelona, donde la rentabilidad por el alquiler completo sería del 2,1% anual, fente a una rentabilidad del 2,3% de las habitaciones.