Ley de vivienda, ¿cómo queda el IRPF para el arrendador?
¿Qué porcentaje de reducción se aplica en Renta a los ingresos de alquileres de vivienda? ¿Interesará rebajar la renta del alquiler para tributar menos? Lo vemos con unos ejemplos.
En 2023 ha seguido vigente la reducción del 60% sobre los ingresos netos de los alquileres destinados a vivienda. Siempre que los declare el arrendador en su IRPF (si no se declaran y luego los descubre Hacienda, ya no será posible la reducción).
Por tanto en la declaración del IRPF por el ejercicio 2023, que se presenta en 2024, a los alquileres de vivienda se les sigue aplicando la reducción del 60%.
Vea cómo declarar los alquileres en el IRPF
La nueva Ley de Vivienda ha introducido cambios que se hacen efectivos en 2024. Con carácter general, la reducción disminuye al 50%, por lo que la mayoría de los arrendadores de vivienda tributarán más. Los cambios afectan (desde 2024) a contratos de alquiler de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023. A los contratos anteriores se les seguirá aplicando la reducción del 60%.
Hacienda ha publicado esta "aclaración" para los contratos de alquiler de vivienda firmados entre el 26 de mayo de 2023 y el 31 de diciembre de 2023:
- Durante 2023, se aplica la reducción del 60% prevista en el apartado 2 del artículo 23 de la Ley del Impuesto, en su redacción vigente hasta 31 de diciembre de 2023.
- A partir del 1 de enero de 2024 se aplicará la reducción que proceda (del 90, 70, 60 o 50 %, ver explicación más abajo) en función de las circunstancias que concurran en el contrato, según la redacción vigente del apartado 2 del artículo 23 de la Ley del IRPF a partir del 1 de enero de 2024.
Reducciones en el IRPF en zonas de mercado tensionado
Al cambio en las reducciones en IRPF se une la limitación a la subida de las rentas de alquiler, que estará vigente en las zonas que se declaren de mercado tensionado. Y también se une el riesgo de impago, que puede aumentar dada la complejidad de los procesos judiciales para lograr el desahucio por impago. Recuerde que se tributa por las rentas aunque no las haya cobrado, y solo se deducen como gasto los impagos cuando hayan transcurrido 6 meses desde la primera gestión de cobro al inquilino (que es la fecha prevista de pago mensual si está definida en el contrato).
Zonas de mercado tensionado en Cataluña.
Junto con la bajada general de la reducción del IRPF del 60% a una del 50%, en zonas de mercado tensionado existen ciertos casos en los que se puede aplicar un porcentaje de reducción mayor. Por ejemplo, si firma un contrato nuevo y rebaja la renta más de un 5% respecto de la renta del contrato anterior. En ese caso la reducción en IRPF será del 90%. ¿Interesa? Lo vemos con un ejemplo.
Proteja su alquiler con un seguro de impago de rentas
Veamos un ejemplo de la renta y su tributación en 2023 y 2024
Primera premisa: que su zona sea declarada de mercado tensionado, lo que depende de la comunidad autónoma y de algunos ayuntamientos. Está por ver dónde y cuándo se producen estas declaraciones.
Segunda premisa: que en esa zona vaya a firmar un nuevo contrato de alquiler de vivienda.
En esos casos es posible que le interese a usted aplicar una pequeña rebaja en la renta respecto de la renta anterior. O, si la casa no está alquilada hasta ahora, tendría una ventaja fiscal el contar con un inquilino de entre 18 y 35 años. Lo vemos con un ejemplo. Le exponemos el resumen en la tabla de abajo, y se lo explicamos a continuación.
Usted está alquilando en 2023 un piso de 100 m2 por 1.000 euros mensuales. Como gastos anuales tiene 2.700 euros, que son la suma de 500 euros de IBI, 1.200 de comunidad de propietarios, 300 euros de seguro del hogar, 300 euros del seguro de impago de rentas y 400 euros de reparaciones. Suponemos que el importe de estos gastos sube de media con una inflación estimada del 4%. Estimamos que usted tributa en IRPF a un marginal del 30%.
A) Caso 1: situación en 2023
En 2023 usted goza en el IRPF de una reducción del 60%.
Total ingresos: 12.000 – 2.700 = 9.300 €
IRPF a pagar: 1.116 € | Ingreso neto de impuestos: 8.184 €.
B) Caso 2: en 2024, tributación ordinaria del alquiler de vivienda.
Suponemos que en el último año, el precio medio de los alquileres de vivienda en su barrio ha subido un 10% y que su zona es declarada de mercado tensionado. Cuando termine el contrato actual en diciembre de 2023, en enero de 2024 usted podrá hacer un nuevo contrato pero con la renta limitada. La renta del nuevo contrato (o la actualización del actual) no podrá superar la renta actual actualizada con el límite legal del 3%.
La renta en 2024 será de 1.030 euros mensuales. El total de ingresos será 12.360
Los gastos suben de media un 4%, hasta 2.808. | El ingreso neto antes de impuestos es de = 9.552 €
La reducción en IRPF es del 50%, con lo que el IRPF a pagar será de 1.432,8 €
Ingreso neto de impuestos: 8.119,2 €
C) Caso 3: en 2024 usted decide rebajar la renta.
La rebaja debe ser superior al 5% para poder aplicar una reducción del 90%. Pongamos una rebaja del 6%. La renta se quedaría en 968,2 € (1.030 -6%). El total de ingresos sería 11.618,4 – 2.808 = 8.810,4 €
Con la nueva Ley, la reducción en IRPF sería del 90%, con lo que el IRPF a pagar sería de 264,3 €
Ingreso neto de impuestos: 8.546,1 €
D) Caso 4: en 2024 alquila por primera vez, con un inquilino de entre 18 y 35 años.
La reducción en IRPF será del 70% si el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
La renta se quedaría en 1.030 €. El total de ingresos sería 12.360 – 2.808 = 9.552 €
Con la nueva Ley, la reducción en IRPF sería del 70%, con lo que el IRPF a pagar sería de 859,7 €.
Ingreso neto de impuestos: 8.692,3 €
| Año |
Renta mensual |
Renta anual |
Gastos anuales |
Ingreso bruto |
% Reducción IRPF |
Tributación |
Ingreso neto |
| 2023 |
1.000,00 |
12.000,00 |
2.700,00 |
9.300,00 |
60% |
1.116,00 |
8.184,00 |
| 2024 (1) |
1.030,00 |
12.360,00 |
2.808,00 |
9.552,00 |
50% |
1.432,80 |
8.119,20 |
| 2024 (2) |
968,2 |
11.618,40 |
2.808,00 |
8.810,40 |
90% |
264,3 |
8.546,10 |
| 2024 (3) |
1.030,00 |
12.360,00 |
2.808,00 |
9.552,00 |
70% |
859,70 |
8.692,30 |
| (1) La renta sube el máximo legal del 3%. (2) Se aplica una rebaja del 6% a la renta anterior (1.000) actualizada al 3%. (3) Si la casa no estuviera alquilada antes y usted la alquila a un joven de entre 18 y 35 años. |
A efectos comparativos, si no existiera la Ley de Vivienda (no es descartable que sea derogada o modificada en algún punto) y usted hubiera subido la renta un 10% para adecuarse al mercado, la renta sería de 1.100 €. El total de ingresos será 13.200 – 2.808 = 10.392 €
La reducción en IRPF continuaría a ser del 60%, con lo que el IRPF a pagar será de 1.247 €
Ingreso neto de impuestos: 9.145 €
