Alquiler de habitaciones y reducción del IRPF: cuándo puedes aplicarla y cómo evitar problemas con Hacienda
Como explicamos a la hora de declarar paso a paso los alquileres en el IRPF, existe la posibilidad de aplicar a un alquiler de habitación la reducción que la Ley prevé para los alquileres de vivienda.
Esta reducción, que puede oscilar entre el 50% y el 90% como explicamos más adelante, es un beneficio que la Ley prevé para fomentar el alquiler destinado a vivienda, en detrimento de otras modalidades de alquiler como son el alquiler de temporada, el turístico u otros donde lo que se alquila no es la vivienda del inquilino.
¿Se puede aplicar la reducción por alquiler de vivienda si solo alquilo una habitación?
Sí, pero con condiciones. La clave está en que el inquilino destine la habitación a su vivienda habitual y permanente. No basta con alquilar: debes poder demostrar que no es un alquiler turístico ni de temporada.
La Dirección General de Tributos ha afirmado en diversas consultas que el requisito exigido para la aplicación de la reducción por el arrendador es que el destino efectivo del objeto del contrato sea el de vivienda permanente del propio arrendatario.
Se exige que el arrendamiento recaiga “sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
En el caso en que se alquila una habitación y no toda la vivienda, Hacienda dice que resultará de aplicación la reducción en la medida en que por los términos del objeto del contrato de arrendamiento quede acreditado que las habitaciones del inmueble se destinan a la vivienda del arrendatario.
Esto constituye una cuestión de hecho que el arrendador debe estar en posición de probar llegado el caso. Es decir, si yo alquilo una habitación a una persona y en mi IRPF aplico la reducción por alquiler de vivienda, puede ocurrir que en algún momento hacienda me pida que justifique por qué aplico esa reducción. Le mostraré el contrato donde diga que se alquila esa habitación para su uso como vivienda permanente del inquilino.
Alquilar habitaciones a estudiantes
Aquí existe discusión. Como se ha dicho, la clave es si la habitación alquilada constituye la vivienda permanente del inquilino, o no. Si ese alquiler es para resolver una situación temporal concreta, como es la necesidad de alojamiento durante un curso escolar, un cuatrimestre, el tiempo de realización de un trabajo de fin de grado, etc., en principio se entiende que la habitación no constituye la vivienda permanente del inquilino, por lo que el arrendador no podría aplicarse la reducción.
Pero hay tribunales que sí entienden que incluso durante un periodo de tiempo determinado esa habitación o esa vivienda sí constituye la vivienda habitual de ese inquilino. Hacienda reclamó 4.000 euros al propietario más 2.000 de sanción por aplicar la reducción.
A efectos meramente indicativos y prácticos, señalamos que la aplicación de esta reducción es más problemática en contratos de duración inferior al año. Aunque como hemos dicho, la clave no está en la duración sino en la finalidad del alquiler.
Si alquilas por temporada y anuncias el alquiler en plataformas online, tienes que hacer el registro. Tanto en habitaciones como en casas completas.
Requisitos clave para que Hacienda acepte la reducción en IRPF
- El arrendamiento debe recaer sobre una edificación habitable destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
- Aunque solo alquiles una habitación, el uso debe ser residencial habitual, no temporal.
Importante: el contrato debe reflejar expresamente que el uso es como vivienda permanente del inquilino.
¿Qué porcentaje de reducción aplica y en qué condiciones?
En los casos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, en el IRPF del arrendador el rendimiento neto positivo calculado restando los gastos de los ingresos, se reducirá en un porcentaje que es diferente según la situación.
Los requisitos señalados deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.
Reducción general:
50% para alquileres de vivienda habitual. Para contratos anteriores al 26 de mayo de 2023: la reducción general es del 60%.
Reducciones especiales (si se cumplen condiciones adicionales):
- 90% si se alquila en zona tensionada y se rebaja la renta más de un 5% respecto al contrato anterior, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
- 70% si es la primera vez que se alquila siempre que ésta se encuentre situada en una zona de mercado residencial tensionado y el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años. O si el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativos, que destine la vivienda al alquiler social con una renta mensual a la que se apliquen limitaciones.
- 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.
¿Cuándo se pierde el derecho a la reducción en el IRPF?
- Si no se declara correctamente el alquiler en la autoliquidación.
- Si Hacienda abre un procedimiento de comprobación o inspección y detecta errores.
- Si el contrato incumple la normativa de arrendamientos urbanos.
Una vez iniciado el procedimiento, ya no puedes aplicar la reducción, ni aunque lo corrijas después.
Consejos clave para arrendadores de habitaciones que quieran aplicar la reducción en IRPF
- Redacta contratos específicos de arrendamiento para uso como vivienda habitual
Indica expresamente en el contrato que la habitación alquilada se destina a residencia habitual del inquilino.
- Evita contratos cortos o vinculados a estancias temporales (salvo que los prefieras a pesar de no tener reducción en IRPF)
Si alquilas por meses o vinculas el contrato al curso académico, podrías perder el derecho a la reducción.
- Conserva pruebas del uso como vivienda habitual
Recibos, empadronamiento del inquilino o duración continuada del contrato pueden servir como defensa en caso de revisión por parte de Hacienda.
