Los saldos de dudoso cobro en el alquiler
Un 14% de arrendadores tienen problemas de impagos de la renta.
Es conveniente contar con un buen seguro de impago de rentas de alquiler, como el que pueden contratar los socios de OCU con condiciones ventajosas.
Si ya ha tenido algún impago, sepa que a la hora de declarar en el IRPF sus ingresos por alquileres de inmuebles, uno de los gastos que se puede deducir son los llamados saldos de dudoso cobro. Se parte de la base de que el arrendador debe declarar como ingresos todas las rentas debidas en ese año, aunque algunas no hayan sido pagadas por el arrendatario. De esas rentas impagadas, algunas se pueden deducir como gasto, siempre que cumplan los requisitos para ser legalmente consideradas “saldos de dudoso cobro”.
IRPF y gastos deducibles en el alquiler.
La justificación de que esas rentas impagadas se consideren saldo de dudoso cobro se consigue en estos casos:
• Si el deudor está en situación de concurso.
• Cuando entre el momento de la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el de finalización del período impositivo hayan transcurrido más de 6 meses, y no se haya producido la renovación del crédito. Hacienda no permite que estos saldos se difieran a períodos impositivos posteriores.
Respecto de esa “gestión de cobro” , Hacienda dice que "se considera primera gestión de cobro la emisión del recibo para su cobro. Por otra parte, en virtud de la doctrina administrativa, se considera que, si en el contrato de arrendamiento se establece que la renta se debe abonar durante, por ejemplo, los 10 primeros días de cada mes, el transcurso de dicho plazo implica que ya se ha realizado la primera gestión de cobro".
Además, hace una precisión para los casos en que se inicie una reclamación judicial al inquiilino. Cuando el crédito es reclamado judicialmente, se considera justificado el saldo de dudoso cobro, aunque el plazo debe contarse desde el momento en que se realizó la primera gestión de cobro. Cuestión distinta es que se haya suscitado un litigio de cuya resolución dependa, total o parcialmente, su cobro. En este caso hay que tener en cuenta que, si el litigio es de naturaleza declarativa, es decir, que del mismo depende que se declare tener derecho al cobro o bien se fije su cuantía, hasta que no exista resolución judicial firme no debe declararse la renta y por tanto no habrá lugar al gasto.
Vea un modelo de escrito para requerir el pago al inquilino que le debe la renta.
El plazo se redujo de seis a tres meses en la pandemia
Con motivo de la crisis ocasionada por el Covid-19 y las medidas del Gobierno encaminadas a favorecer la condonación parcial de rentas de alquiler, se aprobó que para los ejercicios 2020 y 2021, ese plazo que hemos comentado de 6 meses para que las cantidades adeudadas por los arrendatarios tengan la consideración de saldo de dudoso cobro se redujera a 3 meses. Y podría ser incluso rebajado por vía de reglamento.
¿En qué ejercico se declara como gasto la renta no cobrada?
Hacienda explica que es en el ejercicio en que se cumple el requisito temporal cuando puede deducir como gasto los saldos de dudoso cobro correspondientes a las mensualidades declaradas y no cobradas.
Si por lo pactado en el contrato se puede entender que la primera gestión de cobro se realizó de manera inmediata para cada mensualidad, al transcurrir seis meses sin haber cobrado, su deducibilidad ya ha resultado operativa. Por eso cada gasto corresponde a cada año en que se cumplió el requisito del transcurso de seis meses desde el devengo, sin poder trasladarlo a ejercicios siguientes.
Por ejemplo: las mensualidades impagadas de enero a junio de 2018 son gasto en la declaración de 2018; las de julio de 2018 a junio de 2019, en la de 2019, las de julio de 2019 a septiembre de 2020, en la de 2020 y las de octubre de 2020 a septiembre de 2021 en la de 2021 (porque en 2020 y 2021 el plazo se redujo de seis a tres meses, como se ha dicho). Los impagos de entre enero y junio de 2023 los puede deducir en la declaración de IRPF de 2023, pero los impagos de julio 2023 y de meses posteriores solo los podrá deducir como gastos en la declaración del ejercicio 2024 (a presentar en 2025), porque será en 2024 cuando se cumplan los 6 meses desde la primera gestión de cobro.
Si no lo hace así podrá solicitar su rectificación.
Si finalmente se cobra esa renta en un año posterior, se computa como ingreso en el ejercicio en que se produzca el cobro.
Otras reglas especiales temporales en alquiler de locales
Si usted era arrendador de un local de negocio donde se desarrolle una actividad de comercio, de restauración, hospedaje, servicios de reparaciones, agencia de viajes, peluquería, servicios de fotografía o salones recreativos, entre otros, y acordó una rebaja voluntaria de la renta de alquiler, al declarar sus ingresos en la renta de 2021 podía computar como gasto deducible la cuantía de esa rebaja en la renta arrendaticia, correspondiente a las mensualidades devengadas en los meses de enero, febrero y marzo de 2021.
Si bienla aplicación de este gasto no procedía en estos casos:
- cuando la rebaja en la renta arrendaticia se compense con posterioridad por el arrendatario mediante incrementos en las rentas posteriores u otras prestaciones;
- o cuando los arrendatarios sean una persona o entidad vinculada con el arrendador o estén unidos con aquel por vínculos de parentesco, incluido el cónyuge, en línea directa o colateral, consanguínea o por afinidad hasta el segundo grado inclusive.
- si el arrendador tiene consideración de gran tenedor de inmuebles, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
