Declarar en Renta las rentas de alquiler

Si tiene un inmueble puesto en alquiler sin que esto constituya una actividad profesional, debe declarar en Renta los ingresos netos como rendimientos del capital inmobiliario. Hacienda suele tener datos sobre los alquileres, pero no están completos y es importante hacer bien la declaración para no acabar pagando de más. Si es propietario de una vivienda puesta en alquiler, los datos de la vivienda arrendada deben incluirse en el apartado C “Bienes inmuebles”. Cuando se comparte la propiedad, cada copropietario debe declarar la parte que corresponde a su porcentaje en la propiedad. Si existe un usufructo, corresponde al usufructuario declarar los ingresos obtenidos por el alquiler de vivienda. Al nudo propietario no le afecta el arrendamiento.

Ahora es momento de declarar en IRPF las rentas del alquiler, con los ingresos y gastos que haya tenido en 2022. Por eso cada año, antes de que finalice diciembre le ofrecemos los consejos para que optimice su declaración fiscal por inmuebles.

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El tipo de inmueble alquilado y la reducción del 60% en IRPF

El programa Renta Web nos pregunta por el tipo de arrendamiento de nuestro inmueble, ya que si es una vivienda en la que el inquilino va a residir de manera habitual, el arrendador se puede aplicar una reducción del 60% sobre el resultado de restar a los ingresos percibidos del alquiler los gastos que genere el arrendamiento. De esta forma se tributará tan solo por el 40% de los beneficios que se obtengan de ese alquiler.

Hay que precisar el número de días que la vivienda ha estado alquilada. Otros datos que debemos proporcionar son la fecha del contrato de alquiler y el NIF de sus arrendatarios, si bien solo deberán identificarse los inquilinos cuando se trate de un arrendamiento de vivienda destinada a vivienda habitual.

Si se alquila conjuntamente vivienda y garaje o trastero, sin distinguir precio, se declara la vivienda como inmueble arrendado y para el garaje, hay que marcar el uso: “arrendamiento como inmueble accesorio”, sin señalar importes porque ya están incluidos en los de la vivienda.

Sin embargo, no hay reducción si el arrendamiento se efectúa por temporadas, curso lectivo, verano…, ni cuando se trate de un alquiler turístico, al no tener por fin proveer de residencia habitual al arrendatario. Hay reducción cuando se alquilan habitaciones para satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Algunos Tribunales Superiores de Justicia aceptan la reducción en alquileres a estudiantes para el curso universitario, porque consideran que el destino del alquiler es para vivienda. Alquilar el piso a una persona que trabaje por cuenta propia y utilice la vivienda como lugar de trabajo excluye esta reducción, al igual que los alquileres destinados a despachos o sedes de empresa y, por supuesto, los locales de negocio.

Incluir los ingresos íntegros del alquiler

Hay que incluir los ingresos recibidos del alquiler de forma íntegra, sin ningún tipo de reducción y sin restar ningún gasto. Incluya también, en su caso, el importe correspondiente a los bienes cedidos con el inmueble, si aparece ese precio desglosado en el contrato, por ejemplo, cuando la vivienda se alquila amueblada. El alquiler destinado a vivienda no lleva IVA ni retención. Si se trata de un local arrendado donde se desarrolla un negocio o de otros inmuebles urbanos alquilados a empresarios o profesionales, el alquiler lleva IVA (21%) que no se incluye como ingreso suyo, y también una retención del 19% (que se puede descontar luego de la cuota). Si alquila a particulares inmuebles distintos de la vivienda (una plaza de garaje independiente, por ejemplo), el alquiler también lleva IVA (no lo incluya en los ingresos), pero no retención.

El total percibido aparecerá reflejado en la casilla correspondiente de la Renta. Aunque el arrendatario no pague alguna mensualidad se deben declarar todos los ingresos que estaban especificados en el contrato a satisfacer en 2022. Veremos luego cómo se deducen los llamados “saldos de dudoso cobro”, siempre y cuando se cumplan unos requisitos.

Los gastos deducibles en el alquiler al declarar la Renta

En las siguientes casillas es donde deberemos meter los gastos para poder desgravar del alquiler. Es conveniente tener a mano todas las facturas y apuntes bancarios a la hora de calcular el rendimiento del arrendamiento. Si no podemos justificar algún gasto, porque no dispongamos de factura, por ejemplo, no conviene incluirlo en la declaración. De lo contario nos arriesgamos a que en una comprobación del alquiler lo regularicen y nos eliminen los gastos que no hemos podido acreditar, sancionándonos por ello.

Los gastos del alquiler que deducen en Renta.

El propietario de un inmueble alquilado puede deducir de la renta sujeta a IRPF los gastos pagados para obtenerla: IBI, anuncios, agencia, seguros, comunidad... Ese tipo de gastos se pueden restar sin límite y dar lugar a un rendimiento negativo si los gastos superan a los ingresos. Pero ojo: los gastos de tipo IBI o comunidad solo se deducen proporcionalmente por el tiempo en que la casa haya estado alquilada. Si estuvo alquilada 6 meses, se deducen por la mitad de su importe anual, no por el todo.

Respecto de los gastos de reparación y conservación de la vivienda y los intereses de préstamos para la compra del inmueble, también son deducibles, pero en este caso si el gasto es mayor que el ingreso, el exceso no puede deducirse en ese ejercicio porque no puede dar lugar a rendimientos negativos en su IRPF. Lo que sobre tras reducir el rendimiento a cero se deduce en los cuatro ejercicios siguientes, con el mismo límite.

Gastos de conservación y reparación del inmueble arrendado

Hay que distinguir entre lo que es reparación y lo que es mejora del inmueble. Los gastos de conservación o reparación son los que tienen como fin mantener el inmueble en condiciones de funcionamiento o volver a ponerlo en condiciones de funcionamiento. Las mejoras consisten en incorporar nuevos elementos, hay una alteración o cambio que aumenta la capacidad o habitabilidad del inmueble, o sea incrementa el valor del bien o alarga su vida útil. La mejora se considera una inversión, no un gasto, y no se puede deducir directamente. Esta inversión se recupera en un periodo de tiempo más largo a través de la amortización (ver más adelante). Si se instala algo nuevo que antes no existía o si se instalan aparatos de notoria mayor calidad o capacidad, serían calificados como “mejora”. Por ejemplo, poner aire acondicionado en una vivienda que no lo tenía.

Así, serían gastos desgravables, si se dispone de factura, lo satisfecho en pintar o limpiar el inmueble alquilado, arreglar las instalaciones o sustituir puertas, o sistemas de calefacción y refrigeración por elementos de similar calidad. Sustituir la caldera es gasto de conservación, deducible por el arrendador.

En los arrendamientos de vivienda habitual, el IVA de las facturas de los gastos de conservación o reparación se incluye también como gasto deducible, ya que, al estar el arrendamiento exento de IVA, no se puede compensar con el IVA repercutido y supone un mayor gasto. En cambio, en el caso de los arrendamientos de inmuebles sujetos a IVA (locales comerciales, viviendas turísticas que prestan alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera, plazas de garaje no alquiladas con la vivienda, etc.) los gastos deducibles deben computarse excluyéndose el IVA porque se declara en liquidación trimestral, como IVA soportado, deducible del IVA repercutido. Recuerde que, en principio, están exentos de IVA los arrendamientos de terrenos, incluidas las construcciones agrarias usadas para la explotación de una finca rústica pero no las construcciones dedicadas a ganadería independiente.

El límite a los gastos de conservación y de intereses

Es importante saber que el importe máximo deducible por la suma de los gastos de reparación y conservación junto con los intereses de la hipoteca del inmueble no puede superar la cuantía del importe total de los alquileres percibidos por ese concreto inmueble. Si esos gastos fueron en 2022 superiores a los ingresos por la renta, el exceso que no pueda deducirse en este ejercicio 2022 no se pierde. Podrá compensarse en los cuatro ejercicios siguientes. No olvide comprobar las declaraciones de los ejercicios 2018 a 2021 y si tiene importes pendientes de deducir inclúyalos en esta declaración. Si es así refléjelo en la casilla correspondiente.

Rentas impagadas: los saldos de dudoso cobro

Con este nombre se incluyen los importes de los alquileres que no hemos cobrado en 2022, porque el arrendatario ha dejado de pagar unilateralmente. No todo impago puede deducirse como gasto. Para que se admita ese gasto debe darse una de estas dos circunstancias: o que el deudor esté en concurso de acreedores o que haya pasado un tiempo de seis desde que se intentó el cobro. Por eso es muy importante reclamar fehacientemente las rentas cuando hay un impago (vea modelo). Si en un ejercicio posterior se abonan esos importes que proceden de años anteriores se deberán computar como ingresos en ese año del pago.

El gasto de la amortización en inmuebles alquilados

La amortización es la pérdida de valor del inmueble por el uso y se deduce como gasto en el alquiler. Casi un tercio de los arrendadores no la tiene en cuenta y pagan impuestos de más. En concepto de amortización puede deducir el 3% sobre el mayor de los siguientes valores:

- el valor catastral, excluyendo la parte correspondiente al suelo, es decir teniendo en cuenta solo el valor de la construcción que aparece en el IBI.

- el coste de adquisición, que incluye el precio pagado y todos los gastos y tributos de la compra, y las cantidades invertidas en la ampliación o mejora del inmueble, pero excluye el valor del suelo. En caso de adquisición del inmueble por herencia o por donación, el coste de adquisición satisfecho debe comprender el valor del propio inmueble declarado en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones.

Si el inmueble no estuvo alquilado todo el año sólo podrá computar la amortización de los meses del alquiler.