¿Ha vendido una vivienda en 2022? Reducir la ganancia patrimonial en IRPF
1.- Si vendió en 2022 un inmueble obteniendo pérdidas, y tiene ganancias acumuladas, por ejemplo, en un fondo de inversión o en un inmueble rústico, puede venderlos antes de fin de año por un importe que genere una ganancia con la que compensar completamente la pérdida en su IRPF. Después podrá volver a comprar el fondo o el inmueble rústico y mantenerlo en su patrimonio.
2.- Calcule bien la ganancia o pérdida inmobiliaria: no se tiene en cuenta el valor que restaba por pagar de hipoteca. No olvide los gastos de transmisión (cancelación de hipoteca, impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana…) ni los gastos de adquisición (gestoría, abogado, notaría, registro, IVA, ITP y AJD, ISD…), porque rebajan la ganancia obtenida o aumentan la perdida a compensar. Además, si en el inmueble se han realizado inversiones y mejoras, su coste debe añadirse al valor de adquisición. Son ampliaciones o mejoras las que redundan en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, o bien en un alargamiento de su vida útil. No son mejoras las reparaciones ni los gastos de sustitución de calderas, instalaciones de calefacción u otras, ascensor, puertas de seguridad, etc. Estos gastos de conservación y mantenimiento tienen por finalidad mantener los inmuebles en condiciones normales de uso, evitar daños en el mismo o arreglar los daños que se hayan producido.
3.- Si suma las mejoras efectuadas al valor de adquisición, es imprescindible conservar la factura de las obras para demostrar ante Hacienda su existencia. En el caso de transmitir un inmueble que ha estado alquilado, tenga en cuenta que para calcular la ganancia o pérdida se tienen que restar del valor de adquisición las amortizaciones practicadas.
Tenga en cuenta que está previsto (a confirmar en la versión definitiva de la Ley de Presupuestos Generales para 2023) que en 2023 la base imponible del ahorro, donde se incluyen las ganancias patrimoniales además de los rendimientos de capital mobiliario, se gravará en IRPF con un tipo superior a partir de ciertas cantidades. Si la base es de entre 200.000 y 300.000 €, el tipo pasará a ser del 27% (en lugar del 26%), y a partir de 300.000 € de base el tipo será el 28%. Recordemos que hasta 6.000 € de base el tipo es del 19%; entre 6.000 y 50.000 € el tipo es del 21%, y entre 50.000 y 200.000 € el tipo es del 23%. Estos tipos para bases "menores" no está previsto que cambien en 2023.
Venta de vivienda si se aproxima a los 65 años
4.- Cuando se tienen 65 años o más y vende su vivienda habitual (en la que se reside durante tres años continuados), la ganancia por la transmisión está exenta de tributación del IRPF. Por ello, si está pensando vender o donar su vivienda habitual con ganancias y tiene casi 65 años espere a cumplirlos para aprovechar la exención. La exención también se aplica a la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual por su titular, reservándose éste el usufructo vitalicio sobre la vivienda. Cuando la vivienda está a nombre de los dos cónyuges, ambos deben ser mayores de 65 años. De lo contrario solo estaría exenta la ganancia correspondiente al cónyuge que tenga esta edad. La exención es aplicable aunque no se resida en la vivienda habitual, pero como máximo dos años antes de la transmisión. Por ejemplo, una persona mayor de 65 años puede trasladarse a una residencia y vender su vivienda habitual después (pero siempre antes de que pasen dos años), y ya no tendrá que pagar IRPF por la ganancia que genere la venta.
Qué inmuebles tienen la ganancia bonificada
5.- Si va a vender inmuebles urbanos y tiene alguno comprado entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, le interesará transmitirlo antes que otros porque cuenta con la ventaja fiscal de que el 50% de la ganancia que obtenga con la transmisión está exenta de tributación. Esta exención no resulta de aplicación cuando el inmueble se hubiera adquirido o transmitido al cónyuge, a cualquier persona unida al contribuyente por parentesco, en línea recta o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido. La exención es compatible con la exención por reinversión en vivienda habitual. En este caso, cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, se exonera de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida, una vez aplicada la exención señalada del 50%, que corresponda a la cantidad reinvertida.
No done inmuebles con pérdidas
6.- No conviene donar bienes que generen pérdidas en el IRPF, porque la Ley no permite su compensación con otras ganancias obtenidas en el ejercicio. Por ello, para poder compensar la pérdida será mejor vender el inmueble y luego donar el dinero obtenido con la venta. Algunos Tribunales Superiores sí permiten esta compensación (p. e. TSJ de la C. Valenciana de 28/9/2022), pero no es una postura mayoritaria por el momento.
Deducir gastos de reparaciones en casas alquiladas
7.- Si es arrendador de inmuebles, revise sus gastos deducibles por alquiler (amortización, tributos, intereses financieros, seguros, reparaciones…) y si al final del año observa que su rendimiento será positivo puede resultar interesante adelantar al mes de diciembre ciertos gastos deducibles (reparaciones…) para rebajarlo cumpliendo ciertos límites. Para comprobar el importe de gastos que dejarían su rendimiento a “0” o negativo, puede utilizar el Simulador de Renta Web de la Agencia Tributaria.
8.- Los gastos de reparación y conservación los puede deducir en el IRPF, pero solo hasta el límite de los ingresos por alquiler. No pueden generar rendimientos negativos pero el exceso del gasto lo podrá deducir en los cuatro ejercicios siguientes con el mismo límite. Si en 2022 afronta una reforma grande, puede llegar un acuerdo con el contratista para que divida la factura en dos años; por ejemplo, una factura con fecha de diciembre de 2022 y otra con fecha de enero de 2023. Así dividirá los gastos en dos ejercicios y tendrá más tiempo para deducir. Es necesario tener la factura correspondiente para deducir estos gastos en IRPF.
Reclame cada impago del inquilino para poder deducirlo
9.- Si su inquilino no le ha pagado en 2022, aunque no haya cobrado las mensualidades, debe incluirlas en la próxima declaración de la renta. Pero, el impago del alquiler también puede ser declarado por el arrendador como un gasto, en concepto de “saldo de dudoso cobro”, cuando el deudor esté en situación de concurso (insolvencia), o cuando hayan pasado más de seis meses entre la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el fin de año. El transcurso del plazo de más de seis meses hasta la finalización del período impositivo se exige para cada una de las mensualidades. No basta por tanto que hayan transcurrido más de seis meses en relación con la primera mensualidad impagada para poder deducir las posteriores. Por lo tanto, reclame cada impago cuanto antes y guarde justificación de la reclamación impagada de cada mensualidad.
Deducción en IRPF por obras de eficiencia
10.- Con determinados requisitos, lo pagado por algunas obras de mejora de eficiencia energética terminadas en 2022 en la vivienda habitual o en otra propiedad del contribuyente que tenga arrendada para uso de vivienda en 2022 o que tenga en expectativa de alquiler siempre que la alquile antes del 31/12/2024, se puede deducir en su próxima declaración de IRPF. Detallamos aquí las obras de eficiencia deducibles, pero sepa que para acreditar ante Hacienda la mejora de eficiencia energética deberá contar con un certificado de eficiencia energética anterior al inicio de las obras y otro posterior a ellas, pero expedido como muy tarde el 31/12/2022 para poder deducir en la próxima declaración. Si lo emiten en 2023, aunque pagase las obras en 2022, para deducir tendrá que esperar a la declaración de 2023 que se presenta en 2024. La factura no puede pagarse en metálico.
Deducciones autonómicas por inmuebles
11.- Algunas CCAA permiten deducir por ciertos gastos de inmuebles, por ejemplo: gastos por instalación de nuevas tecnologías, de recursos energéticos renovables o dispositivos de ahorro de agua. Otras permiten deducir por la adquisición o el alquiler de la vivienda habitual. En Baleares y Canarias es posible deducir por el seguro del impago del alquiler. Para aplicar esas deducciones, además de cumplir los requisitos exigidos por cada autonomía, necesitará conservar el justificante del gasto o de la inversión. Consulte en la web las deducciones autonómicas inmobiliarias a las que puede tener derecho en su próxima declaración dependiendo de la CCAA en la que resida.
Pida bonificaciones en el IBI
12.- En muchos ayuntamientos es necesario solicitar expresamente antes del 31 de diciembre las bonificaciones del IBI a las que tenga derecho (familia numerosa, energía solar, domiciliación bancaria o pago anticipado, etc.) para que se apliquen en el recibo de 2023. En algún caso pueden llegar al 90%. Infórmese de las bonificaciones de su ayuntamiento y si cumple los requisitos solicítelas antes del 31 de diciembre.
El IBI en Madrid.
El IBI en Barcelona.
