Otros consejos fiscales sobre los inmuebles
Ya hemos visto cómo puede el arrendador ajustar antes de fin de año la factura fiscal del IRPF para el ejercicio 2025.
Ahora vemos otros 8 puntos que pueden ayudarle a pagar lo justo, ahorrando miles de euros en impuestos.
Ahorro en IRPF para arrendadores
1.- Venta de vivienda habitual en 2025
Si va a vender su vivienda habitual en 2025, debe saber que hay dos opciones para no tributar por la ganancia obtenida. Tenga en cuenta que la vivienda vendida debe haber sido su residencia habitual durante al menos tres años continuados. Existen excepciones (por motivos laborales, de salud u otros), pero para evitar problemas con Hacienda es más seguro esperar a cumplir los tres años. Además, debe habitarse de forma efectiva y permanente en los 12 meses siguientes a la adquisición o fin de obras. La vivienda puede dejar de ser la residencia habitual hasta dos años antes de venderla sin perder el derecho a la exención. Por ejemplo, si el titular se traslada a una residencia.
A) Exención en venta antes de los 65 años:
Si vende su vivienda habitual y reinvierte el importe obtenido (precio menos gastos de venta) en otra vivienda habitual dentro de los dos años siguientes, no pagará IRPF por la ganancia de la venta. Si solo reinvierte una parte, la exención será proporcional.
B) Venta a partir de los 65 años:
Aquí, sin necesidad de reinversión, las ganancias por la venta o donación de la vivienda habitual quedan totalmente exentas de IRPF. También se aplica si el propietario vende solo la nuda propiedad y se reserva el usufructo vitalicio. En caso de matrimonio, ambos deben haber cumplido los 65 años para que toda la ganancia quede exenta. Esta exención también alcanza a personas en situación de dependencia severa o gran dependencia sin que se exija ninguna edad.
2.- Venta de otros inmuebles
Si vende un inmueble distinto de la vivienda habitual y tiene 65 o más años también puede aplicar una exención si contrata una renta vitalicia asegurada en el plazo de seis meses. La cantidad máxima total que puede destinarse a constituir rentas vitalicias es de 240.000 euros. Vea nuestra web.
Si debe elegir qué inmueble vender sepa que fiscalmente interesa vender los inmuebles urbanos comprados entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, que cuentan con la ventaja de que el 50% de la ganancia que obtenga con la transmisión está exenta de tributación. Salvo que se hubieren adquirido o transmitido a un familiar de hasta segundo grado. Esta exención es compatible con la exención por reinversión en vivienda habitual antes citada.
3.- Ganancia o pérdida por la venta
Conviene llevar un registro detallado de todos los gastos relacionados con la adquisición, transmisión y mejora del inmueble para optimizar las compensaciones fiscales y evitar imprevistos con Hacienda. Lo mismo si ha habido pérdida, que podremos compensar como decimos más adelante. Al calcular la ganancia o pérdida por la venta de un inmueble, no se tiene en cuenta la parte pendiente de la hipoteca. En cambio, deben declararse todos los gastos, ya que reducen la ganancia o aumentan la pérdida fiscal:
- de adquisición del inmueble, como gestoría, notaría, registro, abogado, IVA, ITP, AJD o ISD.
- y los gastos de su transmisión, como la cancelación de la hipoteca o el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (la plusvalía).
4.- Justificar gastos de mejora
Si en el inmueble que vende se han hecho inversiones o mejoras, su coste también se suma al valor de adquisición y reduce la ganancia (o aumenta la pérdida), pero es imprescindible conservar las facturas correspondientes. No deben confundirse las mejoras con los gastos de conservación y mantenimiento, que solo sirven para mantener la vivienda en buen estado o reparar daños. Estos gastos de conservación no cuentan. Por ejemplo, se considera una mejora que aumenta el valor de la vivienda una ampliación de la casa o una reforma integral en la cocina o baño, sustituyendo electrodomésticos, muebles y sistemas de fontanería. O un cambio de ventanas por otras que mejoren la eficiencia energética (que no sea un mero remplazo). Por eso cuando acometa obras o reformas es importante dejar claro en las facturas el alcance de las obras y la mejora que pueden suponer (en materiales, aislamiento, eficiencia, etc.), al margen de que le puedan suponer una mejora de la etiqueta de eficiencia energética, lo que importa a efectos de deducciones por esas obras.
5.- Compensar pérdidas con ganancias
Si ha vendido un inmueble en 2025 con pérdidas y tiene ganancias acumuladas en otros activos (fondos de inversión, inmuebles rústicos, etc.), puede vender antes de fin de año esos bienes para generar una ganancia que compense completamente la pérdida inmobiliaria. Igualmente, si la venta del inmueble ha generado ganancias, puede vender otros bienes con pérdidas para compensarlas fiscalmente.
No es recomendable donar inmuebles con pérdidas ya que Hacienda no permite compensarlas con otras ganancias del ejercicio. Fiscalmente, lo más conveniente es venderlo primero y luego donar el dinero obtenido, lo que permitirá compensar la pérdida con ganancias obtenidas de la venta.
6.- Deducir por obras de eficiencia
En 2025 puede deducir en el IRPF el 60% de los gastos en obras de eficiencia energética que mejoren su vivienda propia o alquilada, ya sea unifamiliar o en comunidad, siempre que estas obras reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable o consigan una calificación energética A o B. Debe tener un certificado de eficiencia previo a la obra y otro posterior, ambos registrados. El certificado previo solo será válido si no han transcurrido más de dos años entre su emisión y el inicio de las obras.
- La Base máxima de deducción tiene un límite de 5.000 € anuales por contribuyente. Si no puede aplicar toda la deducción por falta de cuota, puede trasladar el saldo no utilizado a los cuatro ejercicios fiscales siguientes, hasta un máximo de 15.000 euros acumulados.
- Si las obras son de una comunidad, cada propietario puede deducir su parte proporcional según su cuota de participación.
- Entre los importes deducibles se incluyen honorarios profesionales, proyectos técnicos, ejecución de obras, materiales, equipos y expedición de los certificados energéticos. Recuerde descontar las ayudas públicas recibidas.
Existe la posibilidad de deducir en más de un ejercicio si realiza diferentes actuaciones, siempre que cada una cumpla los requisitos. Ejemplo: si en 2022 dedujo la instalación de ventanas, en 2025 podrá deducir nuevas mejoras, como la instalación de aerotermia, siempre que obtenga un nuevo certificado energético y cumpla el resto de requisitos. Además, en algunas CCAA hay deducciones adicionales para gastos por nuevas tecnologías, energías renovables o dispositivos de ahorro de agua.
7.- Deducción por puntos de recarga
Si en 2025 ha finalizado la instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos en un inmueble de su propiedad, con las autorizaciones correspondientes, en la próxima declaración de la renta se podrá deducir el 15% de los gastos realizados en 2025, siempre que el uso sea exclusivamente particular (no para actividad económica). No se podrá deducir lo pagado si la instalación se finaliza en 2026. La base máxima de la deducción es de 4.000 €, incluye los gastos de equipos, materiales, instalación y obras necesarias para la instalación del punto de recarga. Debe haberse pagado mediante tarjeta, transferencia, cheque nominativo o ingreso en entidad financiera (no efectivo). Las subvenciones públicas no cuentan como base de deducción.
8.- Anticipar pagos de hipoteca
En la próxima declaración de la renta, solo los contribuyentes que compraron su vivienda habitual antes del 01/01/2013 podrán aplicar una deducción del 15% sobre los pagos realizados en 2025 por el préstamo de su vivienda habitual, con un máximo de 9.040 € anuales (o 18.080 € en caso de matrimonio con declaraciones individuales). Si no alcanza este límite y dispone de ahorros suficientes, es conveniente realizar amortizaciones anticipadas antes de finalizar el ejercicio fiscal para maximizar la deducción y reducir los intereses del préstamo. Considere el impacto de la posible comisión por amortización, aunque esas comisiones bancarias y los gastos relacionados con los seguros exigidos por el banco (vida, incendios, hogar) son deducibles dentro del límite de los 9.040 €.
