Venta de vivienda e IRPF: qué gastos se incluyen

Cómo calcular la ganancia en IRPF por venta de vivienda

Al transmitir un inmueble se genera una ganancia o una pérdida patrimonial en quien lo transmite, que tiene consecuencias en el Impuesto sobre la renta.

Como hemos explicado al mostrarle imágenes de la aplicación Renta web, la clave para calcular la ganancia está en determinar el valor de adquisición y el valor de transmisión.

Cómo declarar en IRPF la venta de una vivienda.

El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, salvo los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. La clave está en el término “gastos y tributos inherentes”, que también se aplica al valor de transmisión. ¿Qué es inherente a una compra o una venta de un inmueble? Por ejemplo, si vendes la casa tienes que hacer mudanza necesariamente para dejarla disponible para el comprador. Sin embargo Hacienda no considera la mudanza como un gasto que pueda incluirse para el cálculo del valor de transmisión.

Como gastos a añadir al valor de adquisición, o a detraer del valor de transmisión, se reconocen, entre otros, los gastos realmente pagados por el interesado correspondientes a notaría, registro de la propiedad, gestoría, abogado, Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana correspondiente a la vivienda, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (o IVA si la compra fue de vivienda nueva). En caso de recibir el inmueble por herencia, se tomará el importe pagado por el Impuesto de Sucesiones. 

Ya puede consultar el valor fiscal de su vivienda.

En general, la justificación de dichos gastos y de cualquier otro desembolso que pueda realizar el contribuyente deberá efectuarse mediante factura expedida por quien realice las obras o preste el servicio.

Si vendió la casa con muebles, le interesará separar el valor de los muebles en la escritura para que no haga aumentar el valor de transmisión a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.

Si en el momento de la adquisición de su vivienda Hacienda le llevó a cabo una comprobación de valores (en ITP o en Sucesiones, por ejemplo), este valor comprobado será el que pueda utilizar como valor de adquisición a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial en su transmisión posterior (STS 15/12/2015).

* Atención: las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra, se deben integrar en la renta del ahorro (STS 21/6/2022).

Veamos ahora unos casos particulares de cálculo de la ganancia.

 

Una reforma en la cocina

Compré la vivienda sin muebles en la cocina y luego los encargué y pagué. El año pasado vendí la casa. ¿Puedo añadir ese gasto de la cocina como mayor valor de adquisición del inmueble?

Aumentar el valor de adquisición del inmueble provoca que en el momento de su venta -al compararse con el valor de transmisión- disminuya la ganancia patrimonial por la que debe tributar en su IRPF o aumenta la posible pérdida.

Pero no todos los gastos referidos a su vivienda se pueden incorporar como mayor coste de adquisición.

La Ley del IRPF prevé que se incluya en el valor de adquisición el importe real pagado al adquirir la casa más el coste de las inversiones o mejoras realizadas en la casa y los