Conozca el valor que Hacienda da a su vivienda a efectos de impuestos
Contenido elaborado por el equipo técnico de OCU para dar a conocer al usuario las novedades legales y los consejos para una tributación correcta.
Desde 2022 Hacienda cambió las reglas de juego en lo que respecta a la valoración de los inmuebles a efectos del Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. A la hora de tributar, la base imponible ya no es el valor real del inmueble en el momento de la adquisición sino el llamado Valor de Referencia del Mercado (VRM).
El nuevo valor de referencia para los inmuebles y el “catastrazo”.
Cada año, desde 2022 Hacienda valora su inmueble comprado o heredado conforme al valor de referencia que ha aprobado el Catastro.
Consulte el valor fiscal para 2026
Vea el Valor de Referencia para 2025
Este "valor de referencia", como sistema de valoración, ha recibido la bendición del Tribunal Constitucional en febrero de 2026. Lo que no implica que siempre sea correcto.
Este valor de referencia no afecta a impuestos como el IBIo la imputación de rentas en IRPF, donde seguirá aplicándose como base del cálculo el valor catastral al igual que hasta ahora. Es decir, conviven dos valores calculados ambos por el Catastro: el valor catastral de siempre y el nuevo valor de referencia del mercado.
Se puede consultar el valor de referencia para una vivienda en 2022, 2023, 2024, 2025 y 2026. Basta con entrar en el portal del Catastro e introducir dos datos de su DNI o utilizar un certificado digital. En la siguiente pantalla le pedirán la referencia catastral del inmueble, que puede ver en su recibo del IBI o buscando el inmueble que le interese en la web del Catastro a través de la dirección (calle, número, etc.).
Este Valor de Referencia de Mercado se supone que ha sido obtenido con referencias reales de mercado y ponderado conforme a la situación de su inmueble. Existe la posibilidad de descargarse una Memoria o certificado sobre su Valor de referencia, si dispone de certificado digital. Ahí veremos los coeficientes que Hacienda ha aplicado a nuestro inmueble, y podremos preparar nuestras alegaciones sobre los aspectos que pensemos que son incorrectos.
Para un inversor que busca inmuebles a precios rebajados (rebajados por algún motivo), es especialmente importante revisar el valor de referencia y, en su caso, impugnarlo si hay motivos. Son casos donde es más frecuente que el precio convenido y declarado en la escritura sea menos al valor de referencia fiscal.
Problemas con el Valor de referencia en ITP.
Si compro un "chollo", ¿qué valor debo declarar en ITP?
Cómo evitar el ITP en la compra de inmuebles.
Quiero estar al día y suscribirme a OCU Inmobiliario
Aumentan los ingresos por tributación en Transmisiones
Desde el año 2022 aumenta la recaudación por Transmisiones Patrimoniales para las comunidades autónomas. Se han vendido muchas viviendas y las bases imponibles han aumentado. Si ya en 2021 la recaudación por ITP aumentó un 16%, en 2022 siguió aumentando en paralelo al incremento de ventas de viviendas usadas, que luego bajó algo en 2023 para recuperarse en 2024.
Por ejemplo, en el caso de Andalucía, la recaudación de ITP subió en 2025 un 12% anual, con un incremento de las operaciones del 6%.
Cualquier valoración teórica no se corresponderá siempre con el valor real utilizado en una compraventa, ya que para fijar los precios de venta se tienen en cuenta muchos otros factores al margen del estado real del inmueble en cuestión, que nunca es igual a la media de los inmuebles de la zona, ni siquiera en un mismo edificio. Influye la negociación, la prisa por vender, la demanda en ese momento, las posibilidades de obtener financiación por el comprador, etc., etc.
Cómo impugnar el valor de referencia de Hacienda para los inmuebles que adquiera.
La impugnación de estos valores será un reto y deberá partir de los elementos y la metodología que ha usado el Catastro para valorar. En última instancia habrá que ver hasta qué punto los tribunales atienden a las particularidades de cada inmueble, aquellos aspectos que no hayan sido suficientemente ponderados por el Catastro.
Vea un caso del comprador que impugnó el Valor de Referencia por el estado ruinoso de la vivienda.