Ya puede consultar el nuevo valor fiscal de su vivienda

Conozca el valor que Hacienda da a su vivienda e efectos de impuestos

Contenido elaborado por el equipo técnico de OCU para dar a conocer al usuario las novedades legales y los consejos para una tributación correcta.

Como ya le informamos en su momento, se han cambiado las reglas de juego en lo que respecta a la valoración de los inmuebles a efectos del Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. A la hora de tributar, la base imponible ya no es el valor real del inmueble en el momento de la adquisición sino el llamado Valor de Referencia del Mercado (VRM).

El nuevo valor de referencia para los inmuebles y el “catastrazo”.

A partir de 2022 Hacienda valora su inmueble comprado o heredado conforme al valor de referencia que ha aprobado el Catastro.

¿Va a comprar casa en 2023? Consulte el valor fiscal a efectos  de ITP.

Este nuevo valor de referencia no afecta a impuestos como el IBIo la imputación de rentas en IRPF, donde seguirá aplicándose como base del cálculo el valor catastral al igual que hasta ahora. Es decir, conviven dos valores calculados ambos por el Catastro: el valor catastral de siempre y el nuevo valor de referencia del mercado.

Ya se puede consultar el valor de referencia para una vivienda en 2022 y en 2023. Basta con entrar en el portal del Catastro e introducir dos datos de su DNI o utilizar un certificado digital. En la siguiente pantalla le pedirán la referencia catastral del inmueble, que puede ver en su recibo del IBI o buscando el inmueble que le interese en la web del Catastro a través de la dirección (calle, número, etc.).

Este nuevo Valor de Referencia de Mercado se utiliza desde 2022 como base imponible del ITP y del Impuesto de Sucesiones. Se supone que ha sido obtenido con referencias reales de mercado y ponderado conforme a la situación de su inmueble. Existe la posibilidad de descargarse una Memoria sobre su Valor de referencia, si dispone de certificado digital.

Problemas con el Valor de referencia en ITP.

Si compro un "chollo", ¿qué valor debo declarar en ITP?

Cómo evitar el ITP en la compra de inmuebles.

Vea los tipos de ITP para 2022 de su comunidad autónoma.

Se espera un incremento de ingresos por tributación en Transmisiones

El año 2022 ha sido un año de gran recaudación por Transmisiones Patrimoniales para las comunidades autónomas. Se han vendido muchas viviendas y las bases imponibles han aumentado. Si ya en 2021 la recaudación por ITP aumentó un 16%, en 2022 se esperan fuertes incrementos.

El valor de referencia fiscal tiene poco que ver con los valores mínimos que las haciendas autonómicas aplicaban a las transmisiones de inmuebles a efectos fiscales. En compras de inmuebles, en teoría, poco debería cambiar respecto a la tributación, ya que hasta ahora había que declarar en ITP el valor real de la compraventa y se supone que el nuevo valor de referencia está alineado con los precios de mercado, siendo al menos un 10% inferior a ellos.

Pero es claro que cualquier valoración teórica no se corresponderá siempre con el valor real utilizado en una compraventa, ya que para fijar los precios de venta se tienen en cuenta muchos otros factores al margen del estado real del inmueble en cuestión, que nunca es igual a la media de los inmuebles de la zona, ni siquiera en un mismo edificio. Influye la negociación, la prisa por vender, la demanda en ese momento, las posibilidades de obtener financiación por el comprador, etc., etc.

Es probable que esta nueva valoración de inmuebles provoque conflictos con Hacienda cuando el comprador o el heredero considere que se le está haciendo pagar impuestos por una capacidad contributiva que no es real sino ficticia. Además, para el vendedor, habrá que ver cómo influye en la práctica este nuevo valor a la hora de calcular la pérdida o la ganancia patrimonial por la transmisión, a efectos de IRPF: según Hacienda, el valor de referencia no se aplica al cálculo de la gananci o pérdida en el IRPF.

Cómo impugnar el valor de referencia de Hacienda para los inmuebles que adquiera.

La impugnación de estos valores será un reto y deberá partir de los elementos y la metodología que ha usado el Catastro para valorar. En última instancia habrá que ver hasta qué punto los tribunales atienden a las particularidades de cada inmueble, aquellos aspectos que no hayan sido suficientemente ponderados por el Catastro.