Por qué elegir el IVA en compra de vivienda usada

Un consejo para quien realice alquileres con IVA

El IVA y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) son impuestos incompatibles. O se paga uno o se paga el otro. En la compra de inmuebles nuevos se paga el IVA y en la de inmuebles usados el ITP, salvo excepciones. Cada impuesto tiene sus reglas y sus tipos. Los tipos del ITP -que son autonómicos- son inferiores al tipo del IVA que se aplica a oficinas, locales o naves (21%), e incluso en muchos casos al IVA de viviendas (10%). Sin embargo, aunque su importe sea más elevado, cuando hay opción de elegir, a quienes tengan consideración de empresarios les puede interesar pagar el IVA en la compra porque podrán deducir ese coste del IVA que a su vez ellos repercutan a sus clientes. Así el impuesto no les supone un mayor coste en la compra, se considera “neutro”. Es el caso de quien adquiere por ejemplo un local para ponerlo en alquiler. Vamos a ver qué requisitos se exige para poder optar por el IVA en lugar del ITP en la compra de inmuebles y en qué casos puede interesar.

Requisitos para optar por el IVA en la compra de vivienda usada

La posibilidad de optar por el IVA en la adquisición de inmuebles usados solo es aplicable cuando se den estos requisitos:

- que quien venda sea sujeto pasivo de IVA. Si vende un particular como tal (no como empresario) se aplica ITP, sin posibilidad de IVA.

- que el adquirente actúe en el ámbito profesional o empresarial con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o cuando, sin ser profesional, vaya a dar al inmueble adquirido un destino para ser utilizado en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción. Como la puesta en alquiler de la edificación.

Por ejemplo, si se adquiere un local, oficina o una plaza de garaje independiente, la puesta en alquiler de esos inmuebles conllevará IVA y el arrendador tendrá la consideración legal de empresario. Al comprar esos inmuebles interesa pagar el IVA porque es un gasto que el comprador podrá luego deducirse. Optar por el IVA pasa por presentar a Hacienda una renuncia a la exención de la aplicación del IVA, como luego veremos.

No pueden renunciar a la exención aquellos empresarios o profesionales que realicen únicamente actividades exentas del impuesto y vayan a afectar el bien inmueble adquirido a sus actividades habituales. Ahora bien, si el destino previsible del inmueble es para la realización de una actividad sujeta y no exenta (por ejemplo, alquiler de locales de negocio), sí se puede renunciar a la exención del IVA por esta operación. En el caso de las viviendas su alquiler no lleva IVA, por lo que en la compra de esa vivienda cuando es usada no se puede optar por pagar IVA en lugar de ITP. En las viviendas destinadas el alquiler turístico dicho alquiler solo lleva IVA si junto al alojamiento se ofrecen también servicios propios de la industria hotelera como comidas, limpieza diaria de ropa, recepción, etc.

Costes fiscales añadidos de optar por el IVA

Al hacer sus cálculos debe tener en cuenta lo siguiente. Las comunidades autónomas no quieren que en estas adquisiciones se opte por el IVA (impuesto nacional), porque dejan de percibir el ITP que gestionan y cobran ellas. Para tratar de impedirlo, hay comunidades autónomas con un tipo de ITP reducido para casos de compraventa donde pudiéndose renunciar a la exención en IVA se opte por la no renuncia (vea la tabla).

Por otro lado, si se opta por el IVA, la escritura de compraventa está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Algunas CCAA han incrementado el tipo aplicable por AJD precisamente en los casos de renuncia a la exención de IVA. Por ejemplo, en Madrid se pasa del 0,75% al 1,5% de AJD si hay renuncia; en Cataluña del 1,5% al 3,5% (ver tabla).

Ventaja: no hay desembolso por el IVA en la compra

En el caso que comentamos de renuncia a la exención del IVA en la compra de inmuebles de segunda mano se produce lo que se llama la “inversión del sujeto pasivo” del impuesto. Es el propio adquirente quien se encarga de gestionar todo el IVA. En el momento de la compra no tiene que desembolsarlo. Al vendedor se le entrega el precio sin IVA. Es el comprador quien debe incluir dicho IVA como IVA devengado y como IVA deducible en la correspondiente declaración-liquidación, en general con el modelo 303. En la compra de un inmueble como inversión el IVA es inicialmente deducible. Ahora bien, un empresario sólo puede deducirse una cantidad de IVA de sus gastos que sea proporcional al IVA que ha cobrado en sus ingresos (la prorrata). Por eso hay que recordar que si durante el año de adquisición o los nueve años siguientes solo se tuviera derecho a una deducción parcial del IVA, habría que regularizarlo. No lo olvide.

Un ejemplo del ahorro en impuestos si opta por el IVA

Para decidir si renuncia o no a la exención del IVA hay que hacer cálculos para ver en cada caso cuáles serán los impuestos a pagar en la compra, y cuál será el porcentaje de IVA que vamos a poder deducir cada año. Lo vemos con un ejemplo: Luis quiere iniciar una actividad de alquiler turístico con prestación de servicios de la industria hotelera. Para ello adquiere pisos de segunda mano a una empresa o a un profesional por valor de 500.000 euros.

Tiene dos opciones de tributación en la compra:

1. Pagar el ITP. Si fuera en Madrid pagaría un 6% de impuesto en la compra: 30.000 euros.
2. Renunciar a la exención del IVA y pagar este impuesto: equivaldría a 50.000 euros de IVA, más 7.500 € de AJD (tipo aumentado del 1,5%).

Si pudiera deducirse el 100% del IVA de la compra, el ahorro en impuestos al optar por el IVA sería de 22.500 € (30.000 – 7.500). En todo caso, la aplicación del IVA le interesará siempre que tenga derecho a deducción de más del 55% del IVA. Si prevé una recuperación del IVA inferior, porque las actividades que se realicen permitan deducir sólo parcialmente el IVA, la renuncia no es aconsejable porque le saldrá más cara. Si estuviera en Asturias se requeriría una recuperación del 95% del IVA para resultar interesante, al existir un tipo reducido de ITP (2%) si no renuncia a la exención del IVA. En Cataluña bastaría con poder deducir más del 25% de IVA para que interesara la renuncia a la exención.

Cómo se gestiona el IVA soportado y repercutido

Para recuperar este IVA debe darse de alta con la actividad empresarial que corresponda e incluir el IVA como devengado y soportado en el modelo 303 del trimestre de adquisición del inmueble. Si dicha declaración resultase con más IVA soportado que repercutido se podrá optar por “compensar”, de forma que podrá ir compensando dicho importe en las siguientes declaraciones y, en su caso, pedir la devolución al cierre del ejercicio. Esta compensación se debe ajustar en los nueve años siguientes, en función de que todas sus actividades den o no derecho a deducción total del IVA soportado.

Cómo se renuncia a la exención, para elegir el IVA

La renuncia a la exención del IVA debe comunicarse fehacientemente al comprador con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes, de forma general. Se exige una declaración suscrita por el comprador en la que acredite cumplir los requisitos de ser sujeto pasivo y tener derecho a la deducción de las cuotas del IVA o bien, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los inmuebles adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción. Esos requisitos se entienden cumplidos al incluir en la escritura de compraventa del inmueble una cláusula en la que quede constancia de la renuncia a la exención. Atención: si no se renuncia a la exención del IVA y se pretende aplicar el tipo reducido de ITP en las CCAA donde existe, hay que dejar constancia en la escritura de la no renuncia.