La comprobación del valor del inmueble por Hacienda, con visita
En el momento de comprar una vivienda o de heredarla o recibirla en donación, hay que pagar el impuesto que corresponde. Sea el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Sucesiones y Donaciones.
Una clave es conocer el valor de la casa sobre el que se va a calcular el impuesto a pagar. Es la llamada "base imponible".
Desde 2022, Hacienda publica un valor de referencia para cada inmueble, que sirve como mínimo para establecer la base imponible de esos impuestos. Si el valor declarado por el adquirente en la escritura es superior, se toma el superior.
¿Cuánto vale cada casa para hacienda?
En los casos donde el adquirente no está de acuerdo con el valor otorgado por Hacienda se inicia un procedimiento de comprobación de esos valores. La jurisprudencia venía exigiendo desde hace años la necesidad de que los técnicos de Hacienda motiven suficientemente la valoración que hacen. Y se exigía una visita al inmueble, en la que se “reconozca de modo personal y directo” el inmueble.
Vea aquí los tipos de ITP para cada comunidad autónoma.
Visita necesaria para valorar finca rústica.
¿Sustituir la visita por el uso de aplicaciones o fotos?
En procedimientos anteriores a la existencia del valor de referencia o en casos más recientes pero donde el inmueble en cuestión no tiene un valor de referencia, ha habido alguna ocasión en que los técnicos no han visitado el interior de la vivienda, sino que se han limitado a observar fotografías exteriores o fuentes de información del tipo “Google maps”. El TSJ de Extremadura, que (en palabras del Supremo) ha mantenido tradicionalmente interpretaciones "desviadas” en la valoración de inmuebles , ha validado que no se haga visita al interior.
El Tribunal Supremo anunció en un auto de 12 de febrero y en otro de 29 de enero de 2025 que iba a pronunciarse sobre la validez de esas actuaciones: si es suficiente con la mera contemplación del exterior del inmueble o la toma de fotografías. El Auto del Supremo dice que la respuesta a esa cuestión parece una obviedad, pero como el TSJ de Extremadura sigue insistiendo, se pronunciará explícitamente en una próxima sentencia.
Pues bien, en sentencia de 24 de junio de 2025, el Supremo dice que se debe hacer la visita al interior del inmueble para justificar la valoración hecha por el perito. Y si existe algún motivo por el que esa visita al interior no es posible, hay que dejar constancia de ello en el informe de valoración. El Supremo pide a los jueces que controlen la motivación de esos informes (la Audiencia Nacional había dado por suficiente la visita exterior). Y reprocha que se actúe por comodidad en algunas valoraciones de Hacienda donde el perito no hace la visita al interior sin que manifieste un motivo justificado que lo impida.
No basta que Hacienda diga que el propietario estaba ausente: la Administración debe acreditar "una negativa de la propiedad a dicha entrada en el domicilio por parte del perito".
Los jueces deben revisar la metodología de los peritos
El Supremo recuerda que los jueces deben realizar un análisis crítico de la prueba pericial y debe valorarla con arreglo a las reglas de la "sana crítica", hasta el punto de afirmar que el órgano jurisdiccional es un perito de los peritos.
Los jueces "deben controlar que la metodología aplicada por el perito de la Administración es adecuada y se adapta a los estándares de la buena praxis. Conforme a dichos estándares es regla general que la valoración del inmueble debe ser individualizada y exige la visita al interior de este con el fin de realizar su medición, comprobación de estado, materiales, etc.".
Desde luego, si hablamos de motivar el valor de una vivienda parece necesario contemplar todos los aspectos que incidan en su precio. Todo lo que un comprador independiente tendría en cuenta para establecer su precio de compra (al igual que un tasador para hipotecas). Y eso debería incluir las condiciones interiores de la vivienda. Nadie fijaría su precio sin visitar el interior. Dos casas de iguales dimensiones en el mismo barrio o en la misma calle no tienen por qué tener el mismo valor. Ni siquiera aunque estén en el mismo edificio.
Hasta ahora, la doctrina del Supremo es clara como repitió la STS de 4/7/2023: “debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico”.
Si no se realiza la visita, es obligatorio razonar individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria.
La STS de 24 de junio de 2025 explicita esta doctrina: "no cabe considerar motivada de forma suficiente la pericial efectuada cuando "no se ha efectuado la visita al inmueble ni explicado de modo claro y terminante por qué no se hizo. La regla sobre la exigencia de comprobación personal y directa no está concebida para comodidad de los funcionarios o de la Administración",debiendo "de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, porqué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble".
Consejos
Recuerde que al pagar el ITP o Sucesiones, tenga siempre en cuenta el mayor precio entre el declarado en la escritura o el valor de referencia fiscal. Y si estima que el valor de referencia es superior al valor real, deberá argumentarlo y pedir a Hacienda que motive suficientemente su valoración.
