Valoración del inmueble en el ITP y necesidad de visita interior
Cuando compramos un inmueble y pagamos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Hacienda puede no estar de acuerdo con el valor que hayamos declarado. Recordemos que desde 2022 Hacienda cuenta con el llamado valor de referencia, que actúa como valor mínimo a efectos fiscales, que todos podemos consultar y que tiene un procedimiento propio para su impugnación.
¿Cuál es el valor de referencia de mi casa?
Cómo impugnar el valor de referencia.
En compras anteriores, algunas haciendas autonómicas mantienen litigios sobre la valoración de los inmuebles y particularmente sobre la metodología usada por los peritos de la Administración para determinar el valor. Algunas siguen insistiendo en que la visita individualizada a la vivienda no es necesaria para valorarla bien.
Recientemente el Supremo se ha vuelto a pronunciar sobre el tema, en Extremadura que es una de las regiones refractarias a la visita desoyendo la jurisprudencia del Supremo sobre este punto.
Hacienda debe justificar el inicio de la comprobación.
Se dio la razón a la compradora. Veamos el caso y los motivos de la sentencia.
* Como explicamos al final, en otra sentencia, el mismo criterio se aplica a otro caso en el que Hacienda comprobó el valor de unos inmuebles a efectos de calcular una ganancia patrimonial en IRPF en Baleares. El Supremo anula la comprobación por falta de visita interior al imnueble (STS 17/9/2025).
Compra una vivienda en edificio antiguo y Hacienda dice que vale más
Lucía compró un inmueble en agosto de 2019.
La Hacienda extremeña no estaba de acuerdo con el valor declarado al pagar el ITP y le hizo una comprobación de valores. Lucía recurrió ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional, quien estimó en parte la reclamación acordando la retroacción de las actuaciones porque Hacienda no había hecho una comprobación singular y motivada del inmueble.
Hacienda hizo una segunda valoración y el perito justificó no visitar el inmueble por ser “innecesario” ya que habían extraído del Catastro los datos que consideraban relevantes: su situación, su antigüedad, su calidad y su conservación, y habían visto la fachada en Google Maps y tomado para el informe planos y fotografías aéreas a las que se accedía desde la Sede electrónica del Catastro.
Ante un nuevo recurso, esta vez el TEAR de Extremadura entendió que se había justificado la innecesaridad de la visita al inmueble (enero de 2023).
El TSJ de Extremadura (diciembre de 2023) dio la razón a Hacienda. No tomó en consideración el informe aportado por Lucía en el que se detallaba el mal estado de conservación del inmueble y sus instalaciones, así como diferencias entre superficies comprobadas y las catastrales. El TSJ menosprecia el “informe de parte” y dice que Lucía debió haber pedido una prueba pericial a realizar por un perito designado por el Tribunal.
Lucía recurrió al Supremo.
La regla general y las excepciones a la visita
La STS de 24 de septiembre de 2025 recuerda que los tribunales deben comprobar la metodología aplicada por el perito de la Administración, para que se adapte a los estándares de buena praxis profesional. Centra la cuestión en si es o no necesaria la visita a los interiores de los inmuebles para su correcta valoración.
Evita pagar 34.000 euros por falta de visita del perito.
El Supremo recuerda su criterio de que la visita del interior es necesaria para una correcta valoración. La regla general debe ser la inspección "ocular" individualizada del interior y exterior del inmueble, con el fin de realizar su medición, comprobación de estado, materiales, etc. Sin perjuicio de que motivadamente se justifique la concurrencia de causa que permita separarse de la regla general.
Esa buena praxis se infiere también de la Orden que regula las tasaciones (la Orden Eco/805/2003): no es directamente aplicable a las valoraciones de Hacienda, pero establece las buenas prácticas para valorar un inmueble, hablando de comprobaciones mínimas como "la inspección ocular por parte de un técnico competente, comprobando si su superficie y demás características coinciden con la descripción que conste en la documentación utilizada para realizar la tasación, así como de la existencia de servidumbres visibles y de su estado de construcción o conservación aparente". También exige dejar constancia del estado de ocupación del inmueble.
En los casos en que la visita al interior no se produzca, bien porque el propietario no permita el acceso o por otra circunstancia, el perito tiene la obligación de indicarlo expresamente en su dictamen de forma razonada, justificando la falta de visita al interior, sin que deba el órgano jurisdiccional sustituir esa falta de motivación del informe pericial. Es decir, la justificación de la falta de visita no es algo que se deje para discusión en el juicio: el perito debe justificarlo en el informe. Si lo hace, el contribuyente podrá luego alegar sus razones contrarias en juicio y será el juez quien decida.
La Administración no puede excusarse en el hecho de que el contribuyente siempre puede luego pedir una tasación pericial contradictoria. Se debe exigir que la Administración (sus peritos) actúen según la buena praxis, sin obligar luego a recurrir a los contribuyentes.
En resumen, el Supremo afirma que “con carácter general el dictamen de peritos exige la visita personal y directa por parte del perito, con examen tanto del exterior como del interior del inmueble. Solo por excepción podrá dejar de practicarse dicha visita, siempre que se razone individualmente, con justificación racional y suficiente, que no es necesaria, sin que el órgano jurisdiccional pueda sustituir la falta de motivación contenida en el informe pericial de valoración”.
¿Se ha justificado suficientemente la falta de visita en el caso concreto?
En el caso comentado, la Junta de Andalucía y el Abogado del Estado entendieron que el perito había justificado la ausencia de visita.
Pero el Supremo dice que la justificación debe ser racional y suficiente. La visita no es un capricho.
En este caso, el edificio era de 1956 y por su antigüedad es razonable pensar que necesitará reparaciones que se traducen en una reducción de su valor. Y esto necesita una visita interior. El informe aportado por Lucía detallaba el mal estado de las instalaciones: la Administración no tiene por qué creer ese informe de parte, pero precisamente para comprobar esos hechos se necesita una visita interior. No cabe pensar que al perito le baste con mirar el Google Maps o el Street view.
La información catastral es relevante pero no es suficiente para obtener una valoración singular. Porque la metodología del catastro tiene otra finalidad que la valoración individual a efectos del ITP.
En definitiva, el Supremo estima el recurso de Lucía y anula la comprobación de valores realizada.
Una comprobación de valor a efectos del IRPF
Otra sentencia del Supremo de 17 de septiembre de 2025 aplica estos criterios a una valoración que hizo Hacienda a efectos de calcular una ganancia patrimonial en el IRPF, en unos hechos sucedidos durante la pandemia.
La sentencia recuerda que "la comprobación de valores lo que pretende precisamente es cumplir esa finalidad, fijar la capacidad económica del contribuyente de manera justa y real".
Los informes periciales de Hacienda deben estar suficientemente motivados para que el ciudadano conozca cuál es la base imponible que se le pretende aplicar y pueda recurrir si lo considera necesario para no estar indefenso. Cuando Hacienda recurre a una valoración por un perito es obligatoria la visita del inmueble y "esa visita o comprobación debe implicar de manera necesaria e inexorable tanto el examen del exterior como del interior del inmueble y de todos aquellos otros elementos que sean precisos para la comprobación del valor real del bien (como existencia de servidumbres visibles, su estado de construcción o conservación aparente, ocupación ilegal por terceros, etc..) para así garantizar el acierto en la singularización de la valoración y con ello de la suficiente motivación de la resolución".
Si no se hace esa visita, Hacienda debe justificar el motivo en el propio expediente de valoración, "mediante datos contrastados, justificados y objetivos".
Ante la falta de justificación en el caso juzgado, el Supremo da la razón al ciudadano, casa la sentencia del TSJ de Baleares y anula la comprobación de Hacienda.
La sentencia afirma que estamos "ante un error contumaz de la administración que por segunda vez ha practicado una comprobación de valores no motivada". En efecto, primero se anuló la comprobación por falta de motivación (visita) y en una segunda valoración el perito sí acudió al inmueble pero se limitó a observar el exterior.
Creemos que en casos como estos de "contumacia" en el error de la Administración, el ciudadano debería ser resarcido de los perjuicios causados, más allá de anular el expediente y de pagarle las costas del proceso.
