Valoración del inmueble en el ITP y necesidad de visita interior
Cuando compramos un inmueble y pagamos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, Hacienda puede no estar de acuerdo con el valor que hayamos declarado. Recordemos que desde 2022 Hacienda cuenta con el llamado valor de referencia, que actúa como valor mínimo a efectos fiscales, que tiene un procedimiento propio para su impugnación.
¿Cuál es el valor de referencia de mi casa?
Cómo impugnar el valor de referencia.
En compras anteriores, algunas haciendas autonómicas mantienen litigios sobre la valoración de los inmuebles y particularmente sobre la metodología usada por los peritos de la Administración para determinar el valor. Algunas siguen insistiendo en que la visita individualizada a la vivienda no es necesaria para valorarla bien.
Recientemente el Supremo se ha vuelto a pronunciar sobre el tema, en Extremadura que es una de las regiones refractarias a la visita desoyendo la jurisprudencia del Supremo.
Hacienda debe justificar el inicio de la comprobación.
Se dio la razón a la compradora. Veamos el caso.
Compra una vivienda en edificio antiguo y Hacienda dice que vale más
Lucía compró un inmueble en agosto de 2019.
La Hacienda extremeña le hizo una comprobación de valores. Lucía recurrió ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional, quien estimó en parte la reclamación acordando la retroacción de las actuaciones porque Hacienda no había hecho una comprobación singular y motivada del inmueble.
Hacienda hizo una segunda valoración y el perito justificó no visitar el inmueble por ser “innecesario” ya que habían extraído del Catastro los datos que consideraban relevantes: su situación, su antigüedad, su calidad y su conservación, y habían visto la fachada en Google Maps y tomado para el informe planos y fotografías aéreas a las que se accedía desde la Sede electrónica del Catastro.
Ante un nuevo recurso, esta vez el TEAR de Extremadura entendió que se había justificado la innecesaridad de la visita al inmueble (enero de 2023).
El TSJ de Extremadura (diciembre de 2023) dio la razón al TEAR. No tomó en consideración el informe aportado por Lucía en el que se detallaba el mal estado de conservación del inmueble y sus instalaciones, así como diferencias entre superficies comprobadas y las catastrales. El TSJ menosprecia el “informe de parte” y dice que Lucía debió haber pedido una prueba pericial a realizar por un perito designado por el Tribunal.
Lucía recurrió al Supremo.
La regla general y las excepciones a la visita
La STS de 24 de septiembre de 2025 recuerda que los tribunales deben comprobar la metodología aplicada por el perito de la Administración, para que se adapte a los estándares de buena praxis profesional. Centra la cuestión en si es o no necesaria la visita a los interiores de los inmuebles para su correcta valoración.
Evita pagar 34.000 euros por falta de visita del perito.
El Supremo recuerda su criterio de que la visita del interior es necesaria para una correcta valoración. La regla general debe ser la inspección "ocular" individualizada del interior y exterior del inmueble, e con el fin de realizar su medición, comprobación de estado, materiales, etc. Sin perjuicio de que motivadamente se justifique la concurrencia de causa que permita separarse de la regla general.
Esa buena praxis se infiere también de la Orden que regula las tasaciones (antes la Orden Eco/805/2003): no es aplicable aquí, pero establece las buenas prácticas para valorar un inmueble, hablando de comprobaciones mínimas como la inspección ocular individualizada, que comprenda el exterior y el interior del inmueble.
En los casos en que la visita al interior no se produzca, bien porque el propietario no permita el acceso o por otra circunstancia, el perito tiene la obligación de indicarlo expresamente en su dictamen de forma razonada, justificando la falta de visita al interior, sin que deba el órgano jurisdiccional sustituir esa falta de motivación del informe pericial.
La Administración no puede excusarse en el hecho de que el contribuyente siempre puede luego pedir una tasación pericial contradictoria. Se debe exigir que la Administración (sus peritos) actúen según la buena praxis, sin obligar luego a recurrir a los contribuyentes.
En resumen, el Supremo afirma que “con carácter general el dictamen de peritos exige la visita personal y directa por parte del perito, con examen tanto del exterior como del interior del inmueble. Solo por excepción podrá dejar de practicarse dicha visita, siempre que se razone individualmente, con justificación racional y suficiente, que no es necesaria, sin que el órgano jurisdiccional pueda sustituir la falta de motivación contenida en el informe pericial de valoración”.
¿Se ha justificado suficientemente la falta de visita en el caso concreto?
En el caso comentado, la Junta de Andalucía y el Abogado del estado entendieron que el perito había justificado la ausencia de visita.
Pero el Supremo dice que la justificación debe ser racional y suficiente. La visita no es un capricho.
En este caso, el edificio era de 1956 y por su antigüedad es razonable pensar que necesitará reparaciones que se traducen en una reducción de su valor. Y esto necesita una visita interior. El informe aportado por Lucía detalla el mal estado de las instalaciones: la Administración no tiene por qué creer ese informe de parte, pero precisamente para comprobar esos hechos se necesita una visita interior. No cabe pensar que baste con mirar el Google Maps.
La información catastral es relevante pero no es suficiente para obtener una valoración singular. Porque la metodología del catastro tiene otra finalidad que la valoración individual a efectos del ITP.
En definitiva, el Supremo estima el recurso de Lucía y anula la comprobación de valores realizada.
