Doctrina del Supremo sobre la comprobación de valores
Unas sentencias del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2023 y de 4 de diciembre de 2024 añadieron algunos puntos a la doctrina que tiene establecida la jurisprudencia sobre la comprobación de valores de inmuebles por Hacienda.
Está referida al sistema legal anterior a 2022, donde la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) estaba legalmente constituida por el "valor real" de los bienes.
Recordemos que desde 2022 un cambio legal -que llegó a tildarse de catastrazo- trasladó esa base imponible desde el valor real hasta el llamado valor de referencia. Este VR constituye ahora la base imponible "mínima" del impuesto: si el comprador ha pagado un precio superior, se toma ese precio como base imponible.
Cómo impugnar el valor de referencia en Transmisiones.
La necesidad de motivar individualmente el valor del inmueble
El Supremo aclaró hace años (23/5/2018) que el sistema de comprobación de valores que utilizaba los valores catastrales multiplicados por coeficientes impuestos por las comunidades autónomas NO era válido para que Hacienda impugnase una autoliquidación del comprador del inmueble. Se exige una valoración individualizada del inmueble, que tenga en cuenta sus características reales.
Lo que la sentencia de 23/1/2023 añadió es que para que Hacienda inicie un procedimiento de comprobación de valores, ya debe aportar pruebas de que el valor declarado por el contribuyente no es el correcto. Exige que, en todos los casos de comprobación de valores, la Administración justifique, antes de comprobar, las razones por las que a su juicio el valor declarado no se corresponde con el valor real.
Las autoliquidaciones que hace el contribuyente gozan de una cierta presunción de veracidad. Por eso las acepta Hacienda, en principio: salvo que luego se demuestre que el valor declarado no era correcto.
El Supremo afirmó en su STS 23/1/2023 que “la Administración debe motivar en la comunicación de inicio de un procedimiento de comprobación de valores, cualquiera que sea la forma en que se inicie conforme al artículo 134.1 de la LGT y el medio de comprobación utilizado, las razones que justifican su realización y, en particular, la causa de la discrepancia con el valor declarado en la autoliquidación y los indicios de una falta de concordancia entre el mismo y el valor real”.
Ahora bien, no espere que la omisión de este requisito en la comunicación inicial de Hacienda vaya a darle a usted automáticamente la razón en la cuestión de fondo. Si Hacienda consigue fundamentar que el valor real del inmueble es superior al que usted declaró, impondrá su valor y le exigirá pagar el impuesto debido. Insistimos: esto se refiere a adquisiciones anteriores a 2022.
Necesito una tasación
Hacienda se apoya en el valor de tasación
Una de las razones que los jueces validan para que Hacienda decida iniciar el procedimiento de comprobación es apoyarse en la tasación que el comprador haya obtenido para lograr la hipoteca con la que realiza la compra.
En sentencias de 4/12/2024 y 26/1/2026, el Supremo ha dicho que la exigencia impuesta a la Administración tributaria de justificar la apertura de la comprobación, puede entenderse suficientemente cumplida cuando de la comparación entre el valor declarado por el sujeto pasivo y el valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas, en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria ( art. 57.1.g) LGT), resulte una diferencia relevante de valor, máxime cuando ambos datos son conocidos por el interesado al mismo tiempo -en la escritura de adquisición y en la consecutiva de préstamo hipotecario, donde figura esa tasación.
Por ejemplo, les ocurrió a dos compradores que en 2016 pagaron y declararon como precio de la vivienda 216.000 euros, cuando la tasación hipotecaria la valoró en 262.000 euros. Hacienda ganó el caso y les obligó a pagar el ITP correspondiente a la diferencia entre ese valor declarado y el valor del piso dado por la tasación.
Impugnar la valoración de Hacienda.
Si la hacienda autonómica aplica valores por coeficientes, esa valoración es nula
Otra sentencia del Supremo de 27/6/2023 reafirma que si en la comprobación de valores de inmuebles por parte de la hacienda autonómica se ha utilizado el método de valoración por coeficientes (declarado múltiples veces no idóneo a este fin), dicha valoración es nula y no puede repetirse por Hacienda. El Supremo ha tenido que repetirlo ante la inaplicación de su doctrina por la hacienda extremeña y por el TSJ de Extremadura.
"En el empleo del método del artículo 57.1.b) de la LGT, acorde con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, para la valoración de bienes inmuebles en aquellos tributos en los que la base imponible viene determinada legalmente por su valor real, la inobservancia absoluta del deber de complementar la aplicación mecánica del coeficiente multiplicador del valor catastral con la realización de una actividad estrictamente comprobadora relacionada con el inmueble singular que se somete a avalúo constituye una infracción material, en tanto no determinante del expresado valor real. No constituye tal infracción, pues, un defecto meramente formal que habilite la posibilidad de retroacción de actuaciones para efectuar una nueva comprobación".
En lo que respecta al valor de referencia vigente desde 2022 el Supremo no se ha pronunciado, aún. Se cambió la ley para modificar la base imponible de ITP y Sucesiones. Lo que está pendiente de decisión es saber si ese valor teórico que constituye el nuevo valor de referencia es un método válido de cálculo del impuesto, que respete el principio de capacidad económica cuando se aleja del valor real de compra, que es el importe al que ha comprado el contribuyente.
Cómo motivar la valoración de Hacienda
En sentencia de 21 de febrero de 2023, el Supremo se ha vuelto a referir a la necesidad de que Hacienda motive la valoración de inmuebles en el método de valoración por peritos. Si es un perito el que valora, debe aportar una auténtica valoración pericial bien fundada. Ha afirmado lo siguiente:
"la Sala reafirma y ratifica plenamente la jurisprudencia sobre las exigencias que impone el deber de motivación de la comprobación de valores mediante el método de dictamen pericial y, en particular, sobre la necesidad de que se identifiquen con exactitud los testigos o muestras empleadas en la valoración y la aportación certificada al expediente administrativo de los documentos en los que los valores y circunstancias de los mismos tenidas en consideración, constan o se reflejan.
En particular: a) ha de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble; b) La mera utilización de valores de venta de inmuebles semejantes u otros datos, parámetros o testigos, por comparación o análisis, requiere una exacta identificación de las muestras obtenidas y una aportación certificada de los documentos públicos en que tales valores y las circunstancias que llevan a su adopción se reflejan, de acuerdo con lo que ha establecido el TEAC en su constante criterio".
