El perito de Hacienda debe visitar la vivienda

El perito de Hacienda debe visitar el piso

Cuando se adquiere un inmueble el comprador (o la gestoría que interviene) presenta la liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En esa declaración se parte del valor del piso o local que da el comprador. Lo mismo ocurre cuando se hereda un inmueble y los herederos presenta la declaración del Impuesto sobre Sucesiones (ISD). Hacienda tiene la posibilidad de hacer una comprobación de esos valores, cuando entiende que lo declarado pueden ser más bajo que el valor “real”.

En esos casos envía una carta al contribuyente y se inicia un proceso que puede terminar con una nueva liquidación por el impuesto que resta a pagar, junto con intereses y sanciones. Ya hemos explicado ese procedimiento y las opciones de defensa (los recursos) que tiene el comprador o el heredero. La falta de visita del inmueble puede ser motivo de recurso.

El ITP y la comprobación de valores por Hacienda.

Hacienda debe justificar su valoración

La Ley General Tributaria recoge diversos modos para la valoración de bienes que sirven de base imponible a los impuestos. La jurisprudencia ha aclarado desde hace años que no todos esos métodos de valoración son válidos cuando se trata de hacer una estimación del valor real del bien, cuando así los establece la respectiva ley de cada impuesto. Para estimar el valor real del inmueble hay una serie de requisitos que Hacienda no se puede saltar.

Una reciente sentencia del Tribunal Supremo (de 21/1/2021) lo ha vuelto a aclarar.

Para simplificar las comprobaciones de Hacienda, algunas comunidades autónomas publicaban unas tablas en las que a cada municipio se le asignaba un coeficiente que multiplicado por el valor catastral, arrojaba el valor que Hacienda daba al inmueble. Desde hace años, el Supremo ha venido reiterando que ese sistema no es apropiado para establecer el valor real del inmueble. La valoración exige una individualización del cálculo, algo que también se exige cuando la valoración de Hacienda la realiza un perito de la administración.

En 2005 cuatro hijos heredaron de su madre una finca urbana en Zaragoza. La valoraron en 3,4 millones de euros en la liquidación de Sucesiones. Pero casi cuatro años más tarde la Hacienda aragonesa les notificó que ella valoraba el inmueble en 4,6 millones de euros, con lo que debían pagar más impuestos. Se inició una serie de recursos administrativos y judiciales que terminan con la sentencia del Supremo de enero de 2021 que comentamos.

La valoración del inmueble por un perito

Cuando el inmueble es valorado por un perito de la administración, se exige que este efectúe una comprobación directa y personal del inmueble, mediante su visita. El informe del perito sirve de base a la liquidación de impuestos, y para que el contribuyente pueda luego defender su punto de vista, es necesario que el informe del perito esté suficientemente motivado y justificado. Lo contrario supondría una indefensión para el contribuyente.

El perito debe expresar en su informe los criterios, elementos de juicio o datos tenidos en cuenta para la valoración. No es suficiente utilizar referencias genéricas a fórmulas repetitivas (para eso no se requiere de un perito). La comprobación ha de ser individualizada. El contribuyente tiene derecho a conocer los motivos de la valoración de Hacienda, porque solo así podrá estimar si le interesa solicitar una tasación pericial contradictoria, procedimiento costoso e incierto.

La tasación que hace el perito de la administración no tiene una presunción de legalidad. El perito no es un “tercero independiente” sino un funcionario al servicio de la Administración. Hay que justificar el valor otorgado. Y se considera como requisito de esa motivación el que se haya hecho una visita al inmueble, para poder tomar en consideración circunstancias como el estado de conservación, la existencia de reformas o la calidad de los materiales utilizados. Porque las circunstancias relevantes para esa valoración del inmueble no pueden obtenerse de fuentes documentadas,

Por tanto, la regla general es que la valoración que hagan los peritos debe conllevar una visita al inmueble. Sólo de manera excepcional y justificada se admite que ese necesario trámite pueda ser dispensado, caso por caso.

En el caso juzgado, los herederos habían valorado el edificio conforme al valor de referencia aprobado por la misma Administración. No es posible que una ulterior comprobación pretenda una elevación muy notable del valor real del inmueble sin que se esté faltando a la buena fe y a los actos propios de la Administración, lo que es contrario al principio de confianza legítima y al de buena administración, dice la sentencia del Supremo. Salvo que el perito hubiera motivado su dictamen en un error del contribuyente en la aplicación de esos valores de referencia o en el error de las mismas tablas, lo que no se ha hecho.

Se da la razón a los herederos frente a la comprobación y liquidación de Hacienda.

Reiteración de la doctrina del Supremo sobre la visita del perito

El TS ratifica, mantiene y refuerza su doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar. La visita personal es obligada.

• Si no se hace la visita, se ha de razonar individualmente y caso por caso el porqué se estima que es innecesaria en ese caso.
• La utilización de valores de venta de inmuebles semejantes, por comparación o análisis, requiere una exacta identificación de las muestras obtenidas y una aportación certificada de los documentos públicos en que se reflejan esos valores y las circunstancias que llevan a su adopción.
• Cuando los herederos utilizan los valores de referencia aprobados por Hacienda, algo que siempre recomendamos (salvo que haya una circunstancia particular que justifique una desviación de la valoración), si Hacienda realiza una comprobación de valores deberá justificar también porqué se recurre a una valoración de peritos en ese caso y en qué yerra la declaración del contribuyente.