El ITP y la comprobación de valores por Hacienda

Compra de casas usadas e ITP

** Atención: en 2022 cambia la base imponible del ITP, para imponer el valor de referencia que fijará el Catastro.

La transmisión de inmuebles de segunda mano entre particulares está gravada por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Las comunidades autónomas determinan su importe y gestionan su recaudación. Lo que hace que una compra pueda pagar un impuesto tan diferente en un lugar u otro del país no es solo el tipo impositivo que aprueba cada comunidad autónoma -oscilan entre el 6% y el 11% para la mayor parte de los casos-, o los tipos reducidos o las bonificaciones previstas, sino también el método de valoración del propio inmueble vendido, a efectos del Impuesto.

Por ejemplo, por la compra de un piso de unos 300.000 €, puede tener que abonar por ITP 18.000 € o 33.000 €, en función de la CCAA del inmueble. Pero ¿quién dice que ese piso vale 300.000 o 400.000 euros?

A efectos del ITP, los métodos de cálculo del valor de los inmuebles varían según cada región, calculándose en unas por el método de comparación con el valor de mercado, en otras por un coeficiente sobre el valor catastral y en otras por su valor catastral.

Consulte el valor que la hacienda autonómica da a su inmueble (links para cada ccaa).

Comprobaciones de valores

El ITP se debe calcular sobre la base del precio real de la transacción. La hacienda autonómica no acepta en todos los casos el valor del inmueble que declare el contribuyente. Presuponiendo que el contribuyente pueda declarar conscientemente valores injustificadamente bajos, la Administración hace sus propios cálculos para obtener un valor mínimo o de referencia por debajo del cual se considera improbable que exista una transacción. Así, si se declara un valor inferior a él, se puede incurrir en sanciones, además de tener que tributar por la diferencia entre el valor declarado y el valor administrativo.

En el mapa siguiente hemos intentado reflejar la enorme disparidad existente, tanto en los tipos aplicados como en el método de valoración d ellos inmuebles. La mención “VM” significa que las valoraciones de hacienda se basan en los precios medios de mercado ponderados de alguna forma (diferente en cada CCAA). La mención “Coef. s/ VC” significa que se basan en los valores catastrales multiplicados por un coeficiente, también de una forma diferente según cada CCAA.

Los tipos reflejados son los tipos generales. Como se ha dicho, las CCAA pueden prever tipos reducidos para diversos supuestos: primera compra de vivienda, compra de vivienda por jóvenes, por familias numerosas, compra de VPO, etc.

Qué hacer ante una comprobación de valores

Al comprar el inmueble la gestoría o el propio comprador presenta la liquidación de ITP y paga la cuota resultante. Puede ocurrir que meses más tarde el comprador reciba una carta de la hacienda autonómica comunicándole que no da por bueno el valor declarado de la compra, y que le exige el pago de más impuestos junto con recargos y sanciones. Ante eso, la primera reacción es presentar alegaciones. Un escrito en el que aducirá lo que proceda: existencia de errores en la valoración de hacienda, indefensión del contribuyente por falta de motivación o de individualización del valor de hacienda (falta de visita), o posibles defectos que puedan afectar al valor del inmueble y hagan que este valga menos de la media del entorno, tales como su antigüedad, superficie, estado de conservación, carencia de ascensor, presencia de humedades, etc.

Valoración de inmuebles: visita obligada del perito.

Si las alegaciones son rechazadas se puede presentar un recurso de reposición ante el mismo órgano que dictó el acto, para lo que se dispone de un mes de plazo desde que se recibe la contestación a las alegaciones. Es conveniente en el escrito del recurso de reposición reservarse el derecho a la Tasación Pericial Contradictoria y al recurso económico administrativo. Vea en esta sección los detalles sobre la tributación del ITP por CCAA.

Cómo sigue el procedimiento

Si el recurso de reposición es contestado negativamente se puede presentar un recurso económico administrativo para el que no hace falta abogado ni procurador. Es gratuito y se presenta ante el Tribunal Económico Administrativo pertinente. También se puede solicitar una Tasación Pericial Contradictoria, pero no simultáneamente con el recurso económico administrativo. Por último, si todo lo anterior falla, queda el procedimiento Contencioso administrativo ante el juez, que ya tiene un coste elevado, con intervención de abogado, procurador, etc. Solo compensa en caso de importes elevados.

Probar el mal estado o la superficie

Según la Ley del impuesto, la base imponible del ITP viene marcada por el valor real de inmueble transmitido. Los jueces han declarado en múltiples ocasiones que al hacer referencia al valor real, la valoración que haga hacienda debe tener en cuenta las circunstancias reales que afecten al inmueble. No basta con que hacienda calcule un valor teórico basado en la multiplicación de un coeficiente genérico sobre los valores catastrales. Hay un deber de motivación y singularización de la valoración fiscal. Y en muchos casos esto supone que se realice una visita al inmueble.

Cuando se adquiere un inmueble con defectos, generalmente a un precio reducido, es muy conveniente que se indique en la escritura de compra el mal estado del inmueble con referencia a esos defectos. Para demostrar ante hacienda que un inmueble está en mal estado, es conveniente aportar fotografías tomadas en el momento en que se produjo la transmisión, un informe de técnico o un acta notarial, indicando -por ejemplo- que existen humedades, que es una clínica y no una vivienda, que ha sido objeto de “ocupación” o cualquier otra circunstancia que minore su valor.

Si hay una diferencia de superficie entre el Catastro y la realidad, conviene modificar primero el Catastro, ya que muchas CCAA basan sus valoraciones en la superficie que conste en el catastro que, a estos efectos, prevalece sobre lo que pueda constar en el Registro de la propiedad.

Cambios legales sobre la valoración

El Gobierno ha tramitado un proyecto de ley de medidas frente al fraude en el que incluye cambios en la valoración fiscal de los inmuebles. Se pretende modificar la Ley del ITP (y otros impuestos) para eliminar la referencia entre base imponible y valor real, de modo que hacienda pueda imponer más fácilmente su propio valor, referenciado al valor de mercado con unos cálculos que publicará el Catastro. En principio, esto limitará las opciones del contribuyente de justificar el valor declarado, aunque coincida con el valor real que ha pagado por él en el mercado y que ha reflejado en la escritura. Pero la imposición de esos valores de referencia nunca podrá derivar en una imposición ficticia, por lo que es previsible que la batalla legal se reproduzca. Por ejemplo, en los casos donde se adquiere un inmueble con una rebaja sustancial, ya sea como fruto de la desinversión de las entidades financieras o por otras circunstancias.

La nueva valoración de inmuebles subirá los impuestos.

Ejemplos de valoraciones

A modo ilustrativo, la siguiente tabla presenta algunos ejemplos de valoraciones para inmuebles concretos.  Muestra las diferencias valorativas para esos casos concretos, sin que puedan extraerse reglas generales. Con la Ley vigente, el comprador debe tributar por el valor real al que haya comprado el inmueble, que coincidirá más o menos con el valor medio de mercado. El valor de hacienda es una referencia establecida por el fisco: si usted declara un valor inferior a este, tenga por seguro que recibirá una comprobación y tendrá que justificar el valor declarado.