El "catastrazo" y el nuevo valor de referencia para los inmuebles

El valor de referencia y el Impuesto de Transmisiones en 2022

En julio de 2021 se aprobó la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude que, entre otras novedades, introdujo el nuevo valor de referencia que va a imponerse en 2022 como base imponible para los inmuebles a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones, con implicaciones también en el Impuesto de Patrimonio (aunque no debería afectar a inmuebles de su propiedad adquiridos antes de 2022).

Ese valor de referencia lo calcula la Dirección General del Catastro, pero es diferente al valor catastral, que sigue vigente a efectos del IBI o la declaración por rentas imputadas en el IRPF, por ejemplo.

¿Va a comprar casa en 2023? Vea el valor fiscal de la vivienda.

¿Supone el valor de referencia una subida de impuestos? Lo veremos en las compras de vivienda de segunda mano y en las herencias y donaciones de inmuebles a partir de 2022. En la medida en que suponga un aumento de la base imponible de los impuestos de Transmisiones y de Sucesiones y Donaciones, sí que conllevará un mayor pago de impuestos. Y no solo eso: también se ha traspasado ahora al contribuyente la carga de probar el valor del bien adquirido, que antes recaía sobre Hacienda cuando esta no estaba de acuerdo con el valor declarado por el adquirente.

Primeros problemas con el valor de referencia de los inmuebles.

Ya puede consultar el valor de referencia de una vivienda (2022).

Qué cambia con el valor de referencia

Básicamente, en las valoraciones a efectos de esos impuestos (ITP y ISD) se pretende sustituir como base imponible el antiguo “valor real” por el nuevo “valor de referencia”.

Antes era el contribuyente quien declaraba el valor del bien adquirido o heredado, conforme a reglas para hallar el valor de mercado. Por ejemplo, si comprabas una casa, declarabas el valor que habías pagado por ella. Eso era lo habitual, porque atrás quedó aquella época en que era muy frecuente escriturar por una parte y pagar otra parte del precio en “B”. No decimos que ya no ocurra pero es algo residual respecto a lo que pasaba hace 20 años.  Más adelante, Hacienda podía revisar ese valor declarado (hacer una comprobación de valores) si entendía que el valor declarado estaba por debajo del que la propia Hacienda autonómica tenía en sus cálculos.

Ocurría menudo que los valores que usaba la Hacienda autonómica para sus comprobaciones eran valores puramente teóricos, sacados de tablas y coeficientes. Los tribunales fueron anulando comprobaciones de valores de las haciendas autonómicas y definieron que para aproximarse al “valor real” del inmueble había que tener en cuenta sus características reales, lo que en la práctica suponía tener que efectuar una visita al inmueble para valorar su estado, etc. Hay toda una jurisprudencia sobre la validez o invalidez de los sistemas de valoración usados por las CCAA a estos efectos.

Ahora se ha querido eliminar el problema de raíz. Se ha eliminado de la Ley del Impuesto la referencia al “valor real” como base impositiva. Ahora se sustituye por el “valor de referencia”. Este valor de referencia es nuevo, lo determina el Catastro. Pretende acercarse al valor de mercado y para ello se elabora con base en las ventas realizadas ante notario. El Catastro ya ha publicado un informe sobre el mercado inmobiliario que va a servir de base para ese valor de referencia. Queda por ver cómo quedan concretamente los nuevos valores de referencia para cada inmueble. Teóricamente tienen que ser como mucho un 90% respecto de los precios de mercado. Pero eso habrá que verlo.

Los tipos aplicables siguen siendo competencia de las comunidades autónomas - por ahora-. Véalos en nuestra web. Por ejemplo, vea los tipos de ITP 2021 para Galicia.

Catastrazo: aplicar un valor teórico distinto del real

A partir de 2022, Hacienda va a tomar ese nuevo valor de referencia para aplicarlo al ITP y a Sucesiones. El riesgo de nuevo es que ese valor (que no deja de ser un cálculo teórico) pueda ser en muchos casos incluso superior al valor real de mercado que haya pagado el comprador. Esto lo vamos a comprobar en unos meses o semanas, cuando comparemos ejemplos para inmuebles concretos del valor de mercado (el precio a que se están vendiendo ese tipo concreto de casas en el estado en que se encuentre) y del “valor de referencia” que resulte según el Catastro.

Es probable que haya casos en que ese valor de referencia sea mayor al valor real de mercado, porque no se habrá tenido en cuenta la situación real de ese concreto inmueble, o las circunstancias legítimas que llevan a dos partes a negociar un determinado precio de venta.

En todo caso, aunque se haya eliminado en la Ley del Impuesto la referencia al “valor real” a efectos de calcular la base imponible, lo cierto es que los impuestos siguen teniendo que responder al principio constitucional de capacidad contributiva. Y que no pueden basarse en valores teóricos o ficticios. De modo que si comprobamos que esos “valores de referencia” son más altos que los valores de mercado a los que realmente se transmiten los bienes, habrá que denunciarlo.

En teoría, si usted declaraba antes el valor real de la compra del piso, no tendría por qué temer ahora, ya que el “valor de referencia” se supone que va a ser como mucho el 90% de ese valor de mercado. Pero esto es algo que hay que comprobar en los próximos meses.

Cambia la carga de la prueba en perjuicio del contribuyente

Hasta ahora, antes de comprar un inmueble se aconsejaba consultar el valor fiscal del bien, para adelantarnos a posibles problemas con Hacienda. Hay miles de compradores de pisos a bancos que compraron con descuento, que vieron cómo Hacienda les reclamaba por haber declarado un valor supuestamente inferior al valor real.

El procedimiento era el siguiente: el comprador del piso presentaba la declaración de ITO por el precio de compra >> Hacienda comprobaba el valor y si lo estimaba bajo le dirigía una liquidación provisional >> el contribuyente debía presentar sus alegaciones y recursos para justificar el valor declarado.

A partir de 2022, el orden cambia. El valor a declarar deberá ser el “valor de referencia”. Si el adquirente estima que ese valor es más alto del real de adquisición, deberá iniciar él el procedimiento para impugnar ese valor de referencia.

Se traslada al contribuyente la carga de tener que probar que el valor de referencia no es correcto.

En todo caso, este cambio legal que afectará a adquisiciones de inmuebles a partir de 2022 no debe ser de por sí una razón para adelantar adquisiciones a los últimos meses de 2021.