Hazte Socio

  • Qué le ofrecemos
  • Contacto
  • Hazte socio
Consejos, modelos de contrato, calculadoras y mucho más
DESCUBRE OCU INMOBILIARIO
  • OCU
  • OCU Inversiones
  • OCU Inmobiliario
  • Prensa e instituciones

Menú

Iniciar sesión

Cerrar

Descubra los beneficios de Fincas y Casas¡Quiero ser socio! Iniciar sesión
Buscar
  • Análisis de precios
    • Precios inmobiliarios nacionales
    • 65 ciudades analizadas
    • Detalle por barrios para cuatro grandes ciudades
    • Barcelona
    • Madrid
    • Sevilla
    • Valencia
  • Compraventa
    • Primeros pasos en compraventa
    • Panorama inmobiliario
    • Hipotecas
    • Compraventa
    • Fiscalidad
    • Fincas rústicas Informes
    • Comparador de hipotecas

    La selección de nuestros expertos

    Estrategias adaptadas a diferentes perfiles. Recomendaciones concretas para elaborar su cartera de inversión con inmuebles
    Nuestras estrategias y carteras tipo con inmuebles
  • Gestión
    • Principios de gestión de inmuebles
    • Gestión patrimonial
    • Comunidad de propietarios
    • Fiscalidad
    • Alquiler
    • Seguros y préstamos
    • Urbanismo y construcción
    • Herencias
    • Fincas rústicas Informes
  • Búsqueda
  • Herramientas
    ¿Era lo que buscaba?
    • Gastos de notaría Calcule lo que tendrá que pagar al notario y al registrador cuando acuda a ellos por las operaciones más habituales
    • Comparador de hipotecas
    • Modelos de documentos
    • Glosario inmobiliario
  • Mis alertas

    Alertas por correo electrónico

    Le avisamos en cuanto publiquemos un nuevo análisis o modifiquemos nuestros consejos en relación con los inmuebles

    • Análisis de precios
    • Compraventa
    • Gestión
    • EXCLUSIVO PARA SOCIOS

      Sólo los socios pueden recibir y configurar las alertas por email.

      ¡Quiero ser socio!
    • Publicaciones

información

913 009 151

de lunes a viernes de 9:00 a 18:00 (hasta 14:00 en julio y agosto)

Correo electrónico

Todos nuestros contactos

FAQ

Sala de prensa

Nuestros otros sitios

OCU

OCU Inversiones

Prensa e instituciones

  • Iniciar sesión
  • Regístrate

  • Compraventa
  • Fiscalidad
  • El "catastrazo" y el nuevo valor de referencia para los inmuebles
Análisis

El "catastrazo" y el nuevo valor de referencia para los inmuebles

hace un año - martes, 19 de octubre de 2021
Hacienda no se fía del contribuyente y va a imponer su propio valor teórico en los impuestos por adquisición de inmuebles. El peligro es que el valor de referencia grave un valor ficticio y se traslade la carga de la prueba al ciudadano.

El valor de referencia y el Impuesto de Transmisiones en 2022

En julio de 2021 se aprobó la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude que, entre otras novedades, introdujo el nuevo valor de referencia que va a imponerse en 2022 como base imponible para los inmuebles a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y del Impuesto sobre Sucesiones, con implicaciones también en el Impuesto de Patrimonio (aunque no debería afectar a inmuebles de su propiedad adquiridos antes de 2022).

Ese valor de referencia lo calcula la Dirección General del Catastro, pero es diferente al valor catastral, que sigue vigente a efectos del IBI o la declaración por rentas imputadas en el IRPF, por ejemplo.

¿Va a comprar casa en 2023? Vea el valor fiscal de la vivienda.

¿Supone el valor de referencia una subida de impuestos? Lo veremos en las compras de vivienda de segunda mano y en las herencias y donaciones de inmuebles a partir de 2022. En la medida en que suponga un aumento de la base imponible de los impuestos de Transmisiones y de Sucesiones y Donaciones, sí que conllevará un mayor pago de impuestos. Y no solo eso: también se ha traspasado ahora al contribuyente la carga de probar el valor del bien adquirido, que antes recaía sobre Hacienda cuando esta no estaba de acuerdo con el valor declarado por el adquirente.

Primeros problemas con el valor de referencia de los inmuebles.

Ya puede consultar el valor de referencia de una vivienda (2022).

Qué cambia con el valor de referencia

Básicamente, en las valoraciones a efectos de esos impuestos (ITP y ISD) se pretende sustituir como base imponible el antiguo “valor real” por el nuevo “valor de referencia”.

 

Antes era el contribuyente quien declaraba el valor del bien adquirido o heredado, conforme a reglas para hallar el valor de mercado. Por ejemplo, si comprabas una casa, declarabas el valor que habías pagado por ella. Eso era lo habitual, porque atrás quedó aquella época en que era muy frecuente escriturar por una parte y pagar otra parte del precio en “B”. No decimos que ya no ocurra pero es algo residual respecto a lo que pasaba hace 20 años.  Más adelante, Hacienda podía revisar ese valor declarado (hacer una comprobación de valores) si entendía que el valor declarado estaba por debajo del que la propia Hacienda autonómica tenía en sus cálculos.

Ocurría menudo que los valores que usaba la Hacienda autonómica para sus comprobaciones eran valores puramente teóricos, sacados de tablas y coeficientes. Los tribunales fueron anulando comprobaciones de valores de las haciendas autonómicas y definieron que para aproximarse al “valor real” del inmueble había que tener en cuenta sus características reales, lo que en la práctica suponía tener que efectuar una visita al inmueble para valorar su estado, etc. Hay toda una jurisprudencia sobre la validez o invalidez de los sistemas de valoración usados por las CCAA a estos efectos.

 

Ahora se ha querido eliminar el problema de raíz. Se ha eliminado de la Ley del Impuesto la referencia al “valor real” como base impositiva. Ahora se sustituye por el “valor de referencia”. Este valor de referencia es nuevo, lo determina el Catastro. Pretende acercarse al valor de mercado y para ello se elabora con base en las ventas realizadas ante notario. El Catastro ya ha publicado un informe sobre el mercado inmobiliario que va a servir de base para ese valor de referencia. Queda por ver cómo quedan concretamente los nuevos valores de referencia para cada inmueble. Teóricamente tienen que ser como mucho un 90% respecto de los precios de mercado. Pero eso habrá que verlo.

Los tipos aplicables siguen siendo competencia de las comunidades autónomas - por ahora-. Véalos en nuestra web. Por ejemplo, vea los tipos de ITP 2021 para Galicia.

Catastrazo: aplicar un valor teórico distinto del real

A partir de 2022, Hacienda va a tomar ese nuevo valor de referencia para aplicarlo al ITP y a Sucesiones. El riesgo de nuevo es que ese valor (que no deja de ser un cálculo teórico) pueda ser en muchos casos incluso superior al valor real de mercado que haya pagado el comprador. Esto lo vamos a comprobar en unos meses o semanas, cuando comparemos ejemplos para inmuebles concretos del valor de mercado (el precio a que se están vendiendo ese tipo concreto de casas en el estado en que se encuentre) y del “valor de referencia” que resulte según el Catastro.

Es probable que haya casos en que ese valor de referencia sea mayor al valor real de mercado, porque no se habrá tenido en cuenta la situación real de ese concreto inmueble, o las circunstancias legítimas que llevan a dos partes a negociar un determinado precio de venta.

En todo caso, aunque se haya eliminado en la Ley del Impuesto la referencia al “valor real” a efectos de calcular la base imponible, lo cierto es que los impuestos siguen teniendo que responder al principio constitucional de capacidad contributiva. Y que no pueden basarse en valores teóricos o ficticios. De modo que si comprobamos que esos “valores de referencia” son más altos que los valores de mercado a los que realmente se transmiten los bienes, habrá que denunciarlo.

En teoría, si usted declaraba antes el valor real de la compra del piso, no tendría por qué temer ahora, ya que el “valor de referencia” se supone que va a ser como mucho el 90% de ese valor de mercado. Pero esto es algo que hay que comprobar en los próximos meses.

 

Cambia la carga de la prueba en perjuicio del contribuyente

Hasta ahora, antes de comprar un inmueble se aconsejaba consultar el valor fiscal del bien, para adelantarnos a posibles problemas con Hacienda. Hay miles de compradores de pisos a bancos que compraron con descuento, que vieron cómo Hacienda les reclamaba por haber declarado un valor supuestamente inferior al valor real.

El procedimiento era el siguiente: el comprador del piso presentaba la declaración de ITO por el precio de compra >> Hacienda comprobaba el valor y si lo estimaba bajo le dirigía una liquidación provisional >> el contribuyente debía presentar sus alegaciones y recursos para justificar el valor declarado.

 

A partir de 2022, el orden cambia. El valor a declarar deberá ser el “valor de referencia”. Si el adquirente estima que ese valor es más alto del real de adquisición, deberá iniciar él el procedimiento para impugnar ese valor de referencia.

 

Se traslada al contribuyente la carga de tener que probar que el valor de referencia no es correcto.

 

En todo caso, este cambio legal que afectará a adquisiciones de inmuebles a partir de 2022 no debe ser de por sí una razón para adelantar adquisiciones a los últimos meses de 2021.

Compartir este artículo

Artículos relacionados

Análisis

Cuánto se paga de ITP en Galicia 2023

hace 4 días - lunes, 20 de marzo de 2023
Análisis

Tipos del Impuesto de Transmisiones en la Comunidad Valenciana 2023

hace 10 días - martes, 14 de marzo de 2023
Análisis

La plusvalía municipal no es inconstitucional

hace 11 días - lunes, 13 de marzo de 2023
Análisis

Cálculo de la ganancia en cesión de farmacia heredada

hace un mes - viernes, 24 de febrero de 2023
Análisis

¿Se puede impugnar una tasación pericial contradictoria?

hace un mes - martes, 7 de febrero de 2023

Contacto

913 009 154

de lunes a viernes de 9:00 a 16:00

Por correo electrónico

Todos nuestros contactos

FAQ

Sala de prensa

Publicaciones

Publicaciones Fincas y casas
Todas nuestras publicaciones

Los precios barrio a barrio

Precios de compra y alquiler; precio razonable a pagar

Analizamos más de 200 barrios de las grandes capitales y estudiamos el mercado en más de 60 ciudades.

Vea la rentabilidad esperada por alquileres de un conjunto de viviendas y garajes, y consulte nuestros consejos sobre qué zonas pueden interesar a un inversor prudente en inmuebles.

Navegue por el mapa y encuentre su ciudad

© 2023 Fincas y Casas

  • Acerca de Fincas y Casas
  • Política de cookies
  • Privacidad
  • Condiciones de uso
¡Acceda gratuitamente a nuestros contenidos!

Por favor, espere un momento mientras desbloqueamos la página.

;
Le rogamos nos disculpe.
Debido a un problema técnico, su petición no se ha podido completar en este momento.
  • #
  • A
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • G
  • H
  • I
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • O
  • P
  • Q
  • R
  • S
  • T
  • U
  • V
  • W
  • X
  • Y
  • Z
Glosario inmobiliario
  • A
  • B
  • C
  • D
  • E
  • F
  • G
  • H
  • I
  • J
  • K
  • L
  • M
  • N
  • O
  • P
  • Q
  • R
  • S
  • T
  • U
  • V
  • W
  • X
  • Y
  • Z

¡Disfrute de todas las ventajas de OCU Fincas y Casas!

¡Quiero suscribirme!

¡Suscríbase a OCU Fincas y Casas!

¿Ya eres socio? Iniciar sesión

OCU Fincas y Casas

¡35% de descuento durante el primer año!

Acceso a numerosas herramientas y consejos para proteger su hogar y su patrimonio

¡Disfrute de todas las ventajas de OCU Fincas y Casas!

Proteja y gestione sus inmuebles con acierto

¡Disfrute de todas las ventajas de OCU Fincas y Casas!
OCU Fincas y Casas