Problemas con el valor de referencia

Qué es el valor de referencia a efectos fiscales

Al comprar un inmueble de segunda mano o al heredarlo, a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del de Sucesiones y Donaciones (ISD), desde el 1 de enero de 2022 hay un nuevo modo de calcular la base imponible para los inmuebles. Se debe declarar como mínimo el llamado valor de referencia (VR) y, si es mayor a este, el precio al que haya comprado y declarado en la escritura. Este valor de referencia lo calcula y publica el Catastro cada año. Usted puede consultar aquí el valor de referencia de un piso en 2022.

Hasta 2022, la base imponible del ITP en inmuebles estaba constituida por el valor real: aquél que pactarían un comprador y vendedor independientes en un mercado libre. Un mercado que está condicionado por múltiples circunstancias. El impuesto se calculaba sobre el precio que figuraba en la escritura.  Solo si Hacienda consideraba que ese precio estaba por debajo del valor asignado por ella, esta iniciaba un procedimiento de comprobación de valores. Ahora es al revés: la base imponible es el valor teórico que pone Hacienda (el VR), y si un comprador no está de acuerdo con el valor, es él quien debe primero pagar y luego reclamar.

El valor de referencia no sustituye al valor catastral a efectos del IBI o de las rentas imputadas en el IRPF. Tampoco se usa, según Hacienda, para calcular en IRPF las ganancias o pérdidas por venta o donación, para lo que sigue utilizando el valor real de adquisición y transmisión.

Veamos cómo afecta este valor de referencia y qué puede hacer el contribuyente: el consejo no es el mismo para compraventas (ITP) que para herencias (Sucesiones), le explicaremos el motivo.

Cómo calculan el valor de referencia

Para el cálculo del valor de referencia el Catastro parte de todas las ventas comunicadas por los notarios en un “ámbito territorial homogéneo de valoración”, en el que se supone que existe un producto inmobiliario representativo, la tipología mayoritaria allí. Dentro de esa zonificación, se realizan unas estimaciones y homogeneizaciones, en cuanto a superficie, ubicación en el edificio, antigüedad, estado de conservación y calidad constructiva.

Como en todo valor medio, es muy posible existan divergencias entre ese valor y el precio real de venta en los casos concretos. En algunos casos esto puede traducirse en pagar más impuestos, como vamos a mostrarle.

Teóricamente el VR “no puede superar el valor de mercado” porque Catastro aplica a los cálculos un coeficiente de minoración del 0,9. Pero en la práctica sí se observan casos donde el valor de referencia supera al precio real de las compraventas. Hemos hecho algunas comprobaciones para inmuebles concretos, comparando el valor de mercado con el valor de referencia que les otorga el Catastro en 2022.

Ejemplos de valores concretos

En la tabla grande que verá al final le mostramos datos para 20 pisos de las ciudades de Barcelona, Madrid, Sevilla, Toledo y Valencia. Para cada uno comparamos el valor de referencia con el precio de mercado, así como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales resultante según se aplique a uno u otro valor.

En 5 casos el valor de referencia supera al precio de mercado: dos en Barcelona, dos en Valencia y uno en Toledo. Esto supone pagar impuesto de más, no solo por tener una base mayor sino porque el propio tipo de ITP puede subir en función de la base imponible.  Algunas comunidades autónomas tienen tipos más bajos en ITP cuando se adquiere una vivienda habitual que no sobrepase determinado valor. Si el valor es mayor, se aplica un tipo superior.

Tipos de ITP por comunidades autónomas.