La ganancia por venta de inmueble no se calcula con el valor de referencia
La persona que venda o done un inmueble debe tributar en el IRPF por la ganancia o la pérdida que haya obtenido. Aquí le explicamos cómo. Se trata de comparar el valor de adquisición del bien y el valor de transmisión. Si este último es mayor, habrá una ganancia por la que tributar, y si es inferior al valor de adquisición, se generará una pérdida que podemos compensar fiscalmente con otras ganancias.
Por otro lado, desde 2022 Hacienda otorga un valor propio a cada inmueble, a través del llamado “valor de referencia”. Este valor de referencia se puede consultar aquí, lo calcula cada año el Catastro y sirve a efectos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Es la base imponible en las transmisiones de inmuebles.
Se ha planteado la cuestión de si se puede utilizar el valor de referencia cuando se trata de calcular -a efectos del IRPF- la ganancia o pérdida derivada de la transmisión.
La respuesta es no, según Hacienda, que ha publicado consultas vinculantes con fecha de 4 y 15 de julio de 2022. Veamos qué dicen y qué consecuencias tiene: Hacienda barre para casa...
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Cómo se calcula la ganancia o pérdida a efectos del IRPF
Según la Ley del IRPF, el valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente. Son ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil.
Y se minora con las amortizaciones, cuando procede. No formarán parte del valor de adquisición los gastos de reparación y conservación de la vivienda, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones”, así como “los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros”. Una sustitución de caldera es una reparación, no mejora.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste
Es decir, a efectos del IRPF, tanto el valor de adquisición como el de transmisión parten del valor real de la operación, que es el efectivamente satisfecho por las partes.
Y ello con independencia de la determinación de la base imponible que proceda en el ITP, que como hemos dicho está constituida por el “valor de referencia”.
Esto va a hacer que para una misma operación, Hacienda aplique valores diversos para impuestos diferentes. Puede ser que al comprar la casa por 8, Hacienda diga con su valor de referencia que vale 10. Usted tributará más en el ITP. Pero al ir a venderla por 12, en el IRPF Hacienda le obligará a calcular una ganancia de 4 (12-8), en lugar de 2 (12-10), a pesar de haber dicho en su momento que el valor del inmueble en la adquisición -a efectos del ITP- era 10.
