Todo sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

Quién lo paga, cuándo, por qué importe, y cómo puede reducir su coste. Hacienda puede discutir el valor del inmueble.

** Atención: en 2022 ha cambiado la base imponible del ITP, para imponer el valor de referencia que ha publicado el Catastro, consúltelo.

¿Va a comprar casa en 2023? Vea el valor fiscal del piso.

A qué entregas afecta el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) afecta a tres tipos de actividades: las operaciones societarias, los actos jurídicos documentados (AJD) y las transmisiones patrimoniales onerosas (TPO). En estos párrafos nos referiremos a esta tercera modalidad. El hecho imponible de la modalidad TPO requiere que se cumplan los siguientes requisitos:

 – que exista una transmisión, un negocio jurídico acompañado de la entrega de un bien: compraventa, permuta, expropiación forzosa, subasta, concurso…

 – que la transmisión se realice entre personas vivas y en ella medie precio o contraprestación. Las herencias y las donaciones tienen su propio impuesto.

 – que el objeto de la transmisión sean bienes pertenecientes al patrimonio de personas físicas o jurídicas, como los bienes inmuebles, que tratamos ahora.

Tipos de ITP en 2022 por comunidades autónomas.

El ITP es incompatible con el IVA

El TPO es incompatible con el IVA. Es importante distinguir si una transmisión está sujeta a TPO o al IVA, porque los tipos aplicables de cada impuesto pueden ser (bastante) diferentes, y porque el IVA pagado puede ser recuperado por los sujetos pasivos en el marco de sus operaciones (por empresas o empresarios). La cuestión de si la transmisión de un inmueble debe tributar por TPO o por IVA, depende en primer lugar de si el vendedor es o no empresario o profesional, y, en segundo lugar, en caso de serlo, dependerá de la naturaleza del inmueble. Si el vendedor del inmueble es una empresa y la transmisión se realiza en el desarrollo de su actividad empresarial, la operación está sujeta al IVA y al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) y por tanto no sujeta a la modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (ITPO). Ahora bien, existen operaciones que están sujetas al IVA pero a la vez se benefician de una exención en ese impuesto. La Ley de IVA establece que están exentas las entregas de terrenos rústicos y las segundas entregas de edificaciones cuando tengan lugar después de terminada su construcción. Es decir, en estos dos casos, el comprador no tiene que pagar el IVA pero sí el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITPO). Ejemplo: la vivienda usada.

Elegir el IVA antes que el ITP en compraventa de inmuebles.

Quién paga el ITP y sobre qué precio

El obligado al pago del impuesto es quien adquiere el inmueble. Debe pagar el impuesto y presentar la autoliquidación (modelo 600) en la Hacienda autonómica donde esté situado el inmueble transmitido, en el plazo de los 30 días hábiles siguientes a la firma de la escritura. La autoliquidación se presenta junto con copia auténtica y copia simple de la escritura.

 La base imponible del ITPO es -desde 2022- el Valor de Referencia de Mercado que publica el catastro, salvo que el precio de compra sea mayor, en cuyo caso se utilizará este precio de compra. El problema puede venir cuando usted haya obtenido una buena rebaja gracias a las condiciones de estado de la vivienda, o a la situación del mercado o a circunstancias del vendedor.

Cómo impugnar el valor de referencia en Transmisiones.

En ese caso deberá presentar la autoliquidación del ITP con el valor de referencia de mercado, y posteriormente iniciar un proceso de rectificación para tratar de justificar el menor valor del inmueble en su caso concreto.

Qué valor se declaraba antes en Transmisiones

Antes del cambio de base imponible en 2022 el contribuyente podía solicitar a la Hacienda autonómica el valor fiscal del inmueble que fuera a adquirir. Cuando se declaraba el valor que Hacienda facilitó, ésta tenía que aceptarlo, siempre que se hubiera obtenido correctamente y los bienes no tengan características peculiares que condicionen significativamente su valor real. Si el valor de compra era inferior al valor dado por Hacienda, para evitar la comprobación lo más práctico era poner en la autoliquidación del ITPO el valor que Hacienda le había proporcionado y adjuntarlo a la Escritura. Para ello podía imprimir el valor que aparece en la página web de la CA o solicitar la valoración previa por escrito.

Si el valor de adquisición fuera muy inferior al valor que Hacienda le atribuía, podía interesarle declarar el valor real, pero tendría que prepararse por si Hacienda decide iniciar una comprobación. Deberá probar por qué ese inmueble tiene ese menor valor: por su estado, antigüedad, etc. El riesgo es que al hacer la comprobación individual, Hacienda le atribuya luego un valor superior al que le había proporcionado con carácter previo a la transmisión.

Ante una comprobación de valores de Hacienda.

Los tipos impositivos del ITP

Cada comunidad autónoma puede regular tanto los tipos impositivos como las deducciones y bonificaciones de la cuota del Impuesto. Algunas comunidades prevén tipos más altos para valores más caros del inmueble. Los tipos pueden cambiar incluso en medio de un año natural.

Vea los tipos de ITP para 2022 de su comunidad autónoma.

En la tabla adjunta presentamos el listado de tipos de ITP por comunidades autónomas, con referencia al tipo general para inmuebles y al que eventualmente tengan previsto para viviendas habituales.

También se muestra el tipo aplicable a la parte no fija del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Notas

1. El % de ITP varía en función del valor del inmueble adquirido. A más valor, mayor tipo aplicable.
2. Tipo reducido para compra de la vivienda habitual cuyo valor no supere 150.000 €, con condiciones: Andalucía, Canarias
3. Hay un tipo del 6% para vivienda habitual en zonas rurales en riesgo de despoblación.
4. Tipo reducido para vivienda habitual cuyo valor no supere 200.000 euros, con condiciones.
5. Tipo reducido para vivienda habitual cuyo valor no supere 180.000 euros, con condiciones.
6. Tipo reducido para vivienda habitual cuyo valor no supere 122.000 euros, con condiciones.
7. Tipo reducido para vivienda habitual cuyo valor no supere 180.304 euros, con condiciones.
8. Para viviendas en general el tipo es del 4%. El tipo es del 2,5% para vivienda habitual de hasta 120 m² construidos, y en Álava del 1,5% en zonas en riesgo de despoblación.

Como ejemplo, recogemos en la siguiente tabla los tipos aplicables vigentes en 2017.

Renunciar a la exención del IVA en la compra de inmuebles

Aunque la venta esté exenta por tratarse de un inmueble rústico o una segunda entrega de edificación, el vendedor puede renunciar a ella, haciendo que la venta quede sujeta a IVA. Esto le puede interesar al adquirente que sea empresario y que vaya a adquirir un inmueble exento para su actividad, para poder recuperar el IVA pagado por la adquisición.  Al renunciar a la exención podrá deducir todo el IVA pagado en la compra con el que repercuta en el ejercicio de su actividad. Imaginemos que va a adquirir por 60.000 euros un local comercial propiedad de una sociedad, con la intención de utilizarlo para su actividad. Si no se renuncia a la exención, el adquirente tendrá que pagar ITPO (6.000 euros si está en Cataluña y 3.600 si está en Madrid). Si renuncia a la exención del IVA, pagará 12.600 euros de IVA, pero podrá deducirlos después del IVA que repercuta, con lo cual no supondrá gasto para el empresario.

Cómo se hace la renuncia al IVA

La renuncia se aplica por el vendedor y para que sea válida se exigen los siguientes requisitos:

 – El adquirente debe justificar mediante una declaración que es sujeto pasivo del IVA en el ejercicio de su actividad y que tiene derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado por las adquisiciones de inmuebles.

 – El vendedor debe comunicar la renuncia fehacientemente al adquirente con carácter previo o simultáneo a la entrega del inmueble. Se considera que la renuncia se ha comunicado fehacientemente cuando se deja constancia de todo ello en la escritura pública de compraventa, o cuando en la escritura se indica que el transmitente ha recibido una suma de dinero en concepto de IVA, siempre que se acompañen los documentos privados donde la transmitente renuncia a la exención y el adquirente hace constar su condición de sujeto pasivo del IVA.

Si el adquirente es una persona física no empresario, no será viable la renuncia, por lo que la operación estará sujeta a ITP. El comprador paga este impuesto y no puede deducirlo luego, es un puro gasto añadido. Para reducir el pago de ITP podría realizar la adquisición de otro modo: comprando una pequeña parte del inmueble y procediendo después a disolver el condominio. Las adjudicaciones derivadas de la disolución de comunidades, hereditarias o conyugales, no están sujetas a TPO (y sí a la modalidad de AJD), siempre que guarden la debida proporción con las cuotas de titularidad de cada uno de los comuneros, es decir, siempre que no se produzcan excesos de adjudicación, o siempre que se produzcan por ser inevitables. Es el caso de los inmuebles, puede ser “inevitable” adjudicárselo a un comunero al disolver la comunidad, no porque el piso sea materialmente indivisible, sino porque dicha división podría conllevar una pérdida sustancial de valor económico.