Cómo impugnar el valor de referencia en Transmisiones

Nueva base imponible de inmuebles para el ITP

Como informamos en contenidos anteriores, desde el 1 de enero de 2022 hay cambios en la base imponible para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), en lo referido a inmuebles. Ahora la base imponible está constituida por el nuevo “valor de referencia de mercado” (VRM) que ha publicado el Catastro. Es un valor nuevo distinto del tradicional valor catastral, que sigue existiendo y se aplica a otros impuestos como el IBI.

Cuando compre un inmueble de segunda mano, a efectos del ITP debe declarar como mínimo el VRM y, si es mayor, el precio al que haya comprado y declarado en la escritura.

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Hasta fin de 2021 la base imponible del ITP era el “valor real” del inmueble adquirido. Para controlar lo declarado por los contribuyentes, las haciendas autonómicas responsables de estos impuestos tenían sus propios cálculos de precios, a menudo plasmados en tablas de valores por municipios. La jurisprudencia del Supremo había establecido que para que Hacienda impugnase el valor del inmueble declarado por el contribuyente era necesaria una valoración individual motivada que implicaba una visita al inmueble en cuestión. La nueva regulación pretende sortear este problema para Hacienda y traslada al ciudadano la carga de la prueba cuando crea que el valor de referencia de mercado le perjudica.

Veamos cómo se puede impugnar el nuevo valor de referencia.

Cómo consultar el nuevo valor de referencia fiscal de los inmuebles.

Quién marca el valor de referencia

El VRM está calculado por la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Se puede consultar en la web del Catastro www.sedecatastro.gob.es/, mediante identificación con el DNI. Si desea obtener una memoria sobre el cálculo realizado necesitará el certificado digital. Para su cálculo, el Catastro parte de unos ámbitos geográficos supuestamente “homogéneos” donde se han identificado unas tipologías predominantes de vivienda, con similares características constructivas y superficie. En cada área se calcula un módulo de valor medio para cada producto inmobiliario (viviendas, garajes), a partir de los precios de todas las compraventas de inmuebles producidas. El cálculo aplica un factor de minoración respecto a mercado del 0,9. Para individualizar el valor, sobre ese módulo se aplican ciertos coeficientes en función de la información de que ya dispone el Catastro, como la antigüedad o el estado de conservación.

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Problemas del nuevo sistema de valoración de inmuebles

Las bases imponibles de los impuestos deben respetar el principio constitucional de capacidad económica en la tributación. Hacienda no puede obligarte a tributar por un valor ficticio desligado de la realidad. Es el motivo por el que el Tribunal Supremo no validó el sistema de tablas de valoración de inmuebles que utilizaban algunas comunidades autónomas. El nuevo valor de referencia, ¿respeta este principio de capacidad económica?

No se ha dispuesto todavía de la metodología exacta del cálculo de dicho valor de mercado. Habría que conocer los testigos de los inmuebles parecidos con los que se compara el inmueble tasado para obtener el valor de referencia de la zona. No sabemos cómo se ha individualizado el cálculo. Pensamos que este procedimiento adolece de fisuras. Esas zonas “homogéneas” incluyen una gran diversidad de tipos de vivienda. Se igualan pisos de 300 m² con pisos de 80 m², cuando el valor por m² es diferente en cada caso. En un mismo edificio hay pisos de diferente valor, aunque tengan la misma superficie. Con la misma antigüedad, un piso puede estar reformado con todas las mejoras de eficiencia energética o accesibilidad y otro no.

Ejemplos del valor de referencia

Vamos a ver unos ejemplos antes de comentar cómo puede impugnarse el Valor de referencia. La tabla siguiente muestra, para inmuebles concretos de tres barrios de