Nueva base imponible de inmuebles para el ITP
Como informamos en contenidos anteriores, desde el 1 de enero de 2022 hay cambios en la base imponible para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), en lo referido a inmuebles. Ahora la base imponible está constituida por el nuevo “valor de referencia de mercado” (VRM) que ha publicado el Catastro. Es un valor nuevo distinto del tradicional valor catastral, que sigue existiendo y se aplica a otros impuestos como el IBI.
Cuando compre un inmueble de segunda mano, a efectos del ITP debe declarar como mínimo el VRM y, si es mayor, el precio al que haya comprado y declarado en la escritura.
Los tipos de Transmisiones para 2022, por comunidades.
Hasta fin de 2021 la base imponible del ITP era el “valor real” del inmueble adquirido. Para controlar lo declarado por los contribuyentes, las haciendas autonómicas responsables de estos impuestos tenían sus propios cálculos de precios, a menudo plasmados en tablas de valores por municipios. La jurisprudencia del Supremo había establecido que para que Hacienda impugnase el valor del inmueble declarado por el contribuyente era necesaria una valoración individual motivada que implicaba una visita al inmueble en cuestión. La nueva regulación pretende sortear este problema para Hacienda y traslada al ciudadano la carga de la prueba cuando crea que el valor de referencia de mercado le perjudica.
Veamos cómo se puede impugnar el nuevo valor de referencia.
Cómo consultar el nuevo valor de referencia fiscal de los inmuebles.
Quién marca el valor de referencia
El VRM está calculado por la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Se puede consultar en la web del Catastro www.sedecatastro.gob.es/, mediante identificación con el DNI. Si desea obtener una memoria sobre el cálculo realizado necesitará el certificado digital. Para su cálculo, el Catastro parte de unos ámbitos geográficos supuestamente “homogéneos” donde se han identificado unas tipologías predominantes de vivienda, con similares características constructivas y superficie. En cada área se calcula un módulo de valor medio para cada producto inmobiliario (viviendas, garajes), a partir de los precios de todas las compraventas de inmuebles producidas. El cálculo aplica un factor de minoración respecto a mercado del 0,9. Para individualizar el valor, sobre ese módulo se aplican ciertos coeficientes en función de la información de que ya dispone el Catastro, como la antigüedad o el estado de conservación.
Podcast: papeles necesarios para comprar o vender casa.
Problemas del nuevo sistema de valoración de inmuebles
Las bases imponibles de los impuestos deben respetar el principio constitucional de capacidad económica en la tributación. Hacienda no puede obligarte a tributar por un valor ficticio desligado de la realidad. Es el motivo por el que el Tribunal Supremo no validó el sistema de tablas de valoración de inmuebles que utilizaban algunas comunidades autónomas. El nuevo valor de referencia, ¿respeta este principio de capacidad económica?
No se ha dispuesto todavía de la metodología exacta del cálculo de dicho valor de mercado. Habría que conocer los testigos de los inmuebles parecidos con los que se compara el inmueble tasado para obtener el valor de referencia de la zona. No sabemos cómo se ha individualizado el cálculo. Pensamos que este procedimiento adolece de fisuras. Esas zonas “homogéneas” incluyen una gran diversidad de tipos de vivienda. Se igualan pisos de 300 m2 con pisos de 80 m2, cuando el valor por m2 es diferente en cada caso. En un mismo edificio hay pisos de diferente valor, aunque tengan la misma superficie. Con la misma antigüedad, un piso puede estar reformado con todas las mejoras de eficiencia energética o accesibilidad y otro no.
Ejemplos del valor de referencia
Vamos a ver unos ejemplos antes de comentar cómo puede impugnarse el Valor de referencia. La tabla siguiente muestra, para inmuebles concretos de tres barrios de
Nueva base imponible de inmuebles para el ITP
Como informamos en contenidos anteriores, desde el 1 de enero de 2022 hay cambios en la base imponible para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), en lo referido a inmuebles. Ahora la base imponible está constituida por el nuevo “valor de referencia de mercado” (VRM) que ha publicado el Catastro. Es un valor nuevo distinto del tradicional valor catastral, que sigue existiendo y se aplica a otros impuestos como el IBI.
Cuando compre un inmueble de segunda mano, a efectos del ITP debe declarar como mínimo el VRM y, si es mayor, el precio al que haya comprado y declarado en la escritura.
Los tipos de Transmisiones para 2022, por comunidades.
Hasta fin de 2021 la base imponible del ITP era el “valor real” del inmueble adquirido. Para controlar lo declarado por los contribuyentes, las haciendas autonómicas responsables de estos impuestos tenían sus propios cálculos de precios, a menudo plasmados en tablas de valores por municipios. La jurisprudencia del Supremo había establecido que para que Hacienda impugnase el valor del inmueble declarado por el contribuyente era necesaria una valoración individual motivada que implicaba una visita al inmueble en cuestión. La nueva regulación pretende sortear este problema para Hacienda y traslada al ciudadano la carga de la prueba cuando crea que el valor de referencia de mercado le perjudica.
Cómo consultar el nuevo valor de referencia fiscal de los inmuebles.
Quién marca el valor de referencia
El VRM está calculado por la Dirección General del Catastro, dependiente del Ministerio de Hacienda. Se puede consultar en la web del Catastro www.sedecatastro.gob.es/, mediante identificación con el DNI. Si desea obtener una memoria sobre el cálculo realizado necesitará el certificado digital. Para su cálculo, el Catastro parte de unos ámbitos geográficos supuestamente “homogéneos” donde se han identificado unas tipologías predominantes de vivienda, con similares características constructivas y superficie. En cada área se calcula un módulo de valor medio para cada producto inmobiliario (viviendas, garajes), a partir de los precios de todas las compraventas de inmuebles producidas. El cálculo aplica un factor de minoración respecto a mercado del 0,9. Para individualizar el valor, sobre ese módulo se aplican ciertos coeficientes en función de la información de que ya dispone el Catastro, como la antigüedad o el estado de conservación.
Podcast: papeles necesarios para comprar o vender casa.
Problemas del nuevo sistema de valoración de inmuebles
Las bases imponibles de los impuestos deben respetar el principio constitucional de capacidad económica en la tributación. Hacienda no puede obligarte a tributar por un valor ficticio desligado de la realidad. Es el motivo por el que el Tribunal Supremo no validó el sistema de tablas de valoración de inmuebles que utilizaban algunas comunidades autónomas. El nuevo valor de referencia, ¿respeta este principio de capacidad económica?
No se ha dispuesto todavía de la metodología exacta del cálculo de dicho valor de mercado. Habría que conocer los testigos de los inmuebles parecidos con los que se compara el inmueble tasado para obtener el valor de referencia de la zona. No sabemos cómo se ha individualizado el cálculo. Pensamos que este procedimiento adolece de fisuras. Esas zonas “homogéneas” incluyen una gran diversidad de tipos de vivienda. Se igualan pisos de 300 m2 con pisos de 80 m2, cuando el valor por m2 es diferente en cada caso. En un mismo edificio hay pisos de diferente valor, aunque tengan la misma superficie. Con la misma antigüedad, un piso puede estar reformado con todas las mejoras de eficiencia energética o accesibilidad y otro no.
Ejemplos del valor de referencia
La tabla siguiente muestra, para inmuebles concretos de tres barrios de Madrid, la diferencia entre su valor de mercado, el valor administrativo que la Comunidad de Madrid le daba hasta ahora y el nuevo valor de referencia. El valor fiscal ha subido en dos de las viviendas respecto al anterior, pero en todo caso sigue siendo inferior al valor medio de mercado. Si usted comprara a ese precio medio, no cambiaría nada en su ITP, porque debe tributar por el mayor valor entre el precio de compra y el Valor de referencia. Pero si usted lograra un descuento significativo en el precio de compra, tendrá problemas si ese precio es inferior al valor de referencia. Ahí es donde deberá justificar su menor precio de compra.
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DIFERENTES VALORES PARA UNA VIVIENDA |
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Vivienda |
V. mercado |
V. fiscal anterior |
V. Referencia de Mercado |
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Guindalera, 130 m2 |
449.287 |
305.449 |
380.817 |
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Puente de Vallecas, 45 m2 |
85.787 |
56.129 |
53.640 |
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Chueca, 160 m2 |
735.345 |
439.131 |
695.466 |
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Precios y valores en euros. |
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Cómo impugnar el valor de referencia
El Catastro publicará cada año una resolución con la forma de individualizar el valor de referencia de cada inmueble a partir de los módulos de valor medio correspondientes. Las resoluciones se someten antes a un trámite de audiencia colectiva para que los interesados puedan formular alegaciones. Una vez aprobadas, pueden recurrirse en el plazo de un mes.
Pero el ITP afecta al comprador y no es esperable que los propietarios se lancen a recurrir esas resoluciones anuales. Lo lógico es que sea el comprador que ha pagado por el inmueble un precio más bajo que el indicado en el VRM quien esté interesado en impugnar dicho valor. Para ello, caben dos opciones: bien que el comprador realice la autoliquidación del ITP conforme al VRM y después solicite la rectificación de la autoliquidación impugnando dicho valor de referencia, o bien que declare inicialmente el precio realmente pagado y -ante la liquidación que le practique Hacienda con base en el VRM- presente un recurso de reposición impugnando dicho valor. En ambos casos es el contribuyente quien debe justificar el valor que pretende declarar. Hacienda resolverá previo informe vinculante del Catastro, que ratifique o corrija motivadamente el valor de referencia. Si Hacienda rechaza nuestro valor, queda acudir al recurso económico administrativo o al contencioso administrativo.
Cómo justificar el valor pagado
Recuerde: entre las gestiones a realizar antes de comprar un piso de segunda mano, consulte su valor de referencia en el Catastro. Si lo va a comprar a un precio inferior al VRM debe prepararse para probar la justificación de su precio.
- Compruebe que los datos del Catastro son correctos: antigüedad, estado, superficie.
- Conserve anuncios de pisos similares en la zona que haya consultado, para mostrar el rango de precios de oferta.
- Si es un piso sin reformar haga fotos del estado del inmueble, el suelo, ventanas, instalaciones, posibles humedades, etc. Si da a un patio de parcela -no de manzana- y no se ha considerado, puede aportar fotografías del patio y planos de la finca. Si fuera un último piso al que no llega el ascensor, pida un certificado del Administrador certificando esta carencia. Si el piso está abuhardillado y no se ha considerado también será conveniente un informe de un técnico o al menos del Administrador de la finca, especificando claramente la superficie que tiene menos de 1,5 m de altura, etc.
- Haga hincapié en que los testigos de Catastro no corresponden exactamente ni son totalmente asimilables al inmueble tasado. Deben ser similares en superficie, antigüedad, ubicación dentro del edificio, orientación y demás parámetros que puedan influir en el valor; en caso contrario se produce una indefensión del contribuyente.
- Si va a pedir una hipoteca puede utilizar el informe de tasación, si ésta es inferior al Valor de referencia. Aun sin hipoteca, considere la opción de encargar a un técnico cualificado una tasación que tenga en cuenta todas las circunstancias del inmueble, para usarlo como base en su reclamación ante Hacienda. Le costará entre 400-500 euros, IVA incluido. Puede interesar si el valor del inmueble en la tasación aportada es sensiblemente inferior al Valor de referencia. Considerando los tipos de ITP por ccaa, en la Comunidad de Madrid o Navarra podría interesar si el VRM supera a su precio de compra real en más de 8.300 €. En Cataluña o C. Valenciana podría interesar para diferencias de valores superiores a 5.000 €.
