Qué es el valor de referencia
Desde 2022, el “valor de referencia” es el utilizado para determinar la base imponible de ciertos impuestos relacionados con la compraventa y herencia de inmuebles, cuando en la escritura se declara un valor inferior. Lo calcula anualmente la Dirección General del Catastro a través de un sistema de módulos y factores, sin tener en cuenta las características particulares de cada inmueble. Puede consultarlo aquí: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
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Impugnar el valor de referencia
Ese valor de referencia se puede impugnar cuando el contribuyente recurre liquidaciones o solicita rectificar autoliquidaciones de impuestos que lo usan como base imponible. La impugnación se basa comúnmente en la discrepancia entre el valor resultante y el valor real del inmueble. Los motivos de impugnación más comunes incluyen errores en el cálculo del valor de referencia, que no reflejan correctamente las características del inmueble (estado de conservación, tipología de la construcción, etc.); comparación con valores de inmuebles similares en la misma zona o de características similares; informes periciales o tasaciones que fundamenten un valor inferior al estimado por el Catastro.
En el recurso se deberá citar que el valor de referencia comunicado por la Dirección General del Catastro no refleja el valor real del inmueble, adjuntando pruebas de ello, por ejemplo muestras de portales inmobiliarios de la zona donde se encuentre el inmueble, a ser posible con calle y número de portal, así como aspectos que alteren el valor del inmueble y que no hayan sido recogidos en el valor de referencia como el mal estado, haber sido una oficina o cualesquiera que puedan afectar al valor. Para reforzar el recurso -sobre todo si hay mucho dinero enjuego- son muy convenientes los informes periciales de técnicos cualificados o tasaciones de una sociedad de tasación, aunque estos conllevan coste.
Es importante presentar el recurso argumentando los datos técnicos antes mencionados, a los que se puede añadir la falta de visita del inmueble, en el Catastro ya que – si los datos aportados demuestran el error del valor de referencia-, buena parte de los recursos se resuelven favorablemente por el propio Catastro y en un plazo mucho más breve del que surgiría si hubiera que ir al económico o contencioso administrativo.
A esos motivos de recurso se había añadido la posible inconstitucionalidad del propio cálculo del valor de referencia, pero esta vía ha quedado muerta por el momento tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 12 de febrero de 2026, que valida el sistema. Aunque existe otros recursos pendientes ante el Supremo por el modo en que la Dirección del Catastro aprueba los valores anuales.
Qué es el valor de referencia
Desde 2022, el “valor de referencia” es el utilizado para determinar la base imponible de ciertos impuestos relacionados con la compraventa y herencia de inmuebles, cuando en la escritura se declara un valor inferior. Lo calcula anualmente la Dirección General del Catastro a través de un sistema de módulos y factores, sin tener en cuenta las características particulares de cada inmueble. Puede consultarlo aquí: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
¿Cuánto valen las casas para Hacienda en 2025?
Impugnar el valor de referencia
Ese valor de referencia se puede impugnar cuando el contribuyente recurre liquidaciones o solicita rectificar autoliquidaciones de impuestos que lo usan como base imponible. La impugnación se basa comúnmente en la discrepancia entre el valor resultante y el valor real del inmueble. Los motivos de impugnación más comunes incluyen errores en el cálculo del valor de referencia, que no reflejan correctamente las características del inmueble (estado de conservación, tipología de la construcción, etc.); comparación con valores de inmuebles similares en la misma zona o de características similares; informes periciales o tasaciones que fundamenten un valor inferior al estimado por el Catastro.
En el recurso se deberá citar que el valor de referencia comunicado por la Dirección General del Catastro no refleja el valor real del inmueble, adjuntando pruebas de ello, por ejemplo muestras de portales inmobiliarios de la zona donde se encuentre el inmueble, a ser posible con calle y número de portal, así como aspectos que alteren el valor del inmueble y que no hayan sido recogidos en el valor de referencia como el mal estado, haber sido una oficina o cualesquiera que puedan afectar al valor. Para reforzar el recurso -sobre todo si hay mucho dinero enjuego- son muy convenientes los informes periciales de técnicos cualificados o tasaciones de una sociedad de tasación, aunque estos conllevan coste.
Es importante presentar el recurso argumentando los datos técnicos antes mencionados, a los que se puede añadir la falta de visita del inmueble, en el Catastro ya que – si los datos aportados demuestran el error del valor de referencia-, buena parte de los recursos se resuelven favorablemente por el propio Catastro y en un plazo mucho más breve del que surgiría si hubiera que ir al económico o contencioso administrativo.
A esos motivos de recurso se había añadido la posible inconstitucionalidad del propio cálculo del valor de referencia, pero esta vía ha quedado muerta por el momento tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 12 de febrero de 2026, que valida el sistema. Aunque existe otros recursos pendientes ante el Supremo por el modo en que la Dirección del Catastro aprueba los valores anuales.
El Constitucional valida el sistema del valor de referencia
El Tribunal Constitucional rechazó en la sentencia citada la inconstitucionalidad de ese sistema de valoración de inmuebles.
Había varios aspectos que podían ser contrarios a los principios constitucionales:
- la falta de transparencia en los cálculos generaría indefensión al contribuyente, que no tiene acceso a la metodología precisa utilizada por Hacienda para llegar a su valor;
- la inadecuación al principio de capacidad económica del contribuyente, al no tener en cuenta la situación económica particular ni la realidad de cada propiedad;
- la no inclusión de una inspección física del inmueble (sin justificación suficiente para su omisión);
- la inversión de la carga de la prueba en perjuicio del contribuyente que discuta el valor.
Pero el TC, desestimó la cuestión de inconstitucionalidad, confirmando que el sistema de valoración basado en el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro es conforme a la Constitución. El Pleno concluyó que dicho método constituye una forma objetiva, razonable y relacionada con valores medios de mercado de determinar la base imponible del ITP y otros tributos, y que además permite la corrección en caso de discrepancias probatorias.
Al conocer la existencia del recurso pendiente en agosto de 2025, le planteamos aquí la posibilidad de alegar esa posible inconstitucionalidad en su recurso frente a un valor de referencia que considerara equivocado y perjudicial, para evitar que la suya se considerase una situación consolidada en caso de sentencia que estableciera la inconstitucionalidad (como ocurrió con la plusvalía municipal). Si no se impugnaba por motivo de inconstitucionalidad, el TC podría hacer que los efectos de una posible sentencia no nos alcanzasen.Pero lógicamente, esto ya no tiene sentido tras la sentencia que valida el sistema.
En todo caso, hay pendientes otros recursos que deberá resolver el Tribunal Supremo referentes al modo en que se aprueban cada año las bases y módulos de cálculo de los valores de referencia. Le mantendremos informado.
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