Qué es el valor de referencia
Desde 2022, el “valor de referencia” es el utilizado para determinar la base imponible de ciertos impuestos relacionados con la compraventa y herencia de inmuebles, cuando en la escritura se declara un valor inferior. Lo calcula anualmente la Dirección General del Catastro a través de un sistema de módulos y factores, sin tener en cuenta las características particulares de cada inmueble. Puede consultarlo aquí: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx
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Impugnar el valor de referencia
Ese valor de referencia se puede impugnar cuando el contribuyente recurre liquidaciones o solicita rectificar autoliquidaciones de impuestos que lo usan como base imponible. La impugnación se basa comúnmente en la discrepancia entre el valor resultante y el valor real del inmueble. Los motivos de impugnación más comunes incluyen errores en el cálculo del valor de referencia, que no reflejan correctamente las características del inmueble (estado de conservación, tipología de la construcción, etc.); comparación con valores de inmuebles similares en la misma zona o de características similares; informes periciales o tasaciones que fundamenten un valor inferior al estimado por el Catastro.
En el recurso se deberá citar que el valor de referencia comunicado por la Dirección General del Catastro no refleja el valor real del inmueble, adjuntando pruebas de ello, por ejemplo muestras de portales inmobiliarios de la zona donde se encuentre el inmueble, a ser posible con calle y número de portal, así como aspectos que alteren el valor del inmueble y que no hayan sido recogidos en el valor de referencia como el mal estado, haber sido una oficina o cualesquiera que puedan afectar al valor. Para reforzar el recurso -sobre todo si hay mucho dinero enjuego- son muy convenientes los informes periciales de técnicos cualificados o tasaciones de una sociedad de tasación, aunque estos conllevan coste.
Es importante presentar el recurso argumentando los datos técnicos antes mencionados, a los que se puede añadir la falta de visita del inmueble, en el Catastro ya que – si los datos aportados demuestran el error del valor de referencia-, buena parte de los recursos se resuelven favorablemente por el propio Catastro y en un plazo mucho más breve del que surgiría si hubiera que ir al económico o contencioso administrativo.
A esos motivos de recurso se añade ahora otro motivo por la posible inconstitucionalidad del propio cálculo del valor de referencia, como explicamos a continuación. Pero este nuevo motivo de recurso no sustituye a lo anterior: si se impugnara solo por la posible inconstitucionalidad, es previsible que el Catastro no haga nada hasta la futura sentencia del TC, que puede llevar años.
La posible inconstitucionalidad del valor de referencia
Desde julio de 2025 (BOE del 14 de julio) el Tribunal Constitucional está estudiando la posible inconstitucionalidad de ese sistema de valoración de inmuebles. Responde a una cuestión planteada por el Tribunal Superior de Andalucía en un procedimiento referido al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Hay varios aspectos que pueden ser contrarios a los principios constitucionales:
- la falta de transparencia en los cálculos generaría indefensión al contribuyente, que no tiene acceso a la metodología precisa utilizada por Hacienda para llegar a su valor;
- la inadecuación al principio de capacidad económica del contribuyente, al no tener en cuenta la situación económica particular ni la realidad de cada propiedad;
- la no inclusión de una inspección física del inmueble (sin justificación suficiente para su omisión);
- la inversión de la carga de la prueba en perjuicio del contribuyente que discuta el valor.
Reaccionar ahora o nunca
Si el Tribunal Constitucional declara la inconstitucionalidad de este sistema de valoración podría establecer límites a sus efectos.
Al igual que en la sentencia sobre la plusvalía municipal de 2021, es probable que se declare la nulidad del sistema solo para aquellos contribuyentes que hayan impugnado previamente el valor de referencia o solicitado la rectificación de su autoliquidación.
Esta es la razón por la que, si no está de acuerdo con el valor de referencia que le hayan aplicado, puede ser interesante presentar el recurso ahora, antes de que el TC emita la sentencia, para evitar que la suya se considere una situación consolidada.
Dos maneras de impugnar el valor, con plazos
El recurso se deberá presentar ante el órgano que dictó el Acto. En el caso de ITP o ISyD ante el órgano correspondiente de la CCAA.
Este recurso puede ser de reposición o reclamación económico administrativa ante dicha Administración Tributaria, o solicitando la rectificación de la autoliquidación.
a) Si Hacienda liquida el impuesto (ITP, ISD) tenemos un plazo de un mes para recurrir si no está de acuerdo con el valor de referencia aplicado.
b) Si hemos pagado el impuesto con autoliquidación puede solicitar la rectificación en un plazo de 4 años.
Junto al recurso se debe presentar copia de la autoliquidación o resolución impugnada.
En ambos casos, es recomendable que el motivo de la impugnación incluya, además de las alegaciones relacionadas con el valor del inmueble, la inconstitucionalidad del sistema de valoración. En una compra, la inconstitucionalidad se predica de los artículos 10.2, 3 y 4, y artículo 46.1 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre), en relación con la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).
Si no se impugna por motivo de inconstitucionalidad, el TC podría hacer que los efectos de una posible sentencia no nos alcancen.
Posibles vías de resolución del recurso
Si el recurso ante Hacienda es desestimado, el contribuyente puede recurrir a la vía económico-administrativa, que no requiere abogado ni procurador.
Si la discrepancia con Hacienda es considerable, o si se consideran vulnerados derechos fundamentales, el contribuyente puede optar por la vía contencioso-administrativa, que sí precisa abogado y procurador.
¿Dudas?
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