Cuándo interesa pagar IVA en lugar de ITP en la compra de inmuebles

Contenido actualizado en septiembre de 2023

Regla general: el ITP para usadas

Las compraventas de inmuebles usados están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar de al IVA. Al margen del tipo aplicable en cada caso (10%, 8%, 6%, etc.), la diferencia fundamental entre el IVA y el ITP es que las empresas y empresarios deducen el IVA pagado de aquél que cobran a sus clientes, pudiendo resultar así neutral para ellos (no les supone un mayor coste).

Mientras que las cantidades pagadas por ITP constituyen un coste directo que sí reduce el beneficio. En muchos casos -no en todos-, para compradores que tengan condición de empresarios o profesionales puede resultar más rentable tributar en la compra por IVA. Esto es legalmente posible a través de una renuncia a la exención del IVA, como aquí explicamos. Esta posibilidad solo será aplicable cuando quien venda sea sujeto pasivo de IVA; si vende un particular como tal (no como empresario) se aplica ITP, sin posibilidad de renuncia.

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. 

Cuándo se puede optar por el IVA

Se puede renunciar a la exención cuando el adquirente sea un empresario o profesional que tenga derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o cuando en función del destino previsible del inmueble adquirido, éste vaya a ser utilizado en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción.

Es el caso del alquiler de un local, oficina o plaza de garaje no ligada a una vivienda, porque llevan IVA y el arrendador tiene consideración legal de empresario. Pero en la compra de un piso para alquilar como vivienda no cabe esta renuncia a la exención puesto que dicho alquiler no conlleva IVA. En caso de alquiler turístico, solo lleva IVA cuando junto al alojamiento se ofrezcan otros servicios propios de la industria hotelera: comidas, limpieza diaria de ropa…

Tipos especiales en Transmisiones

Fiscalmente hablando, optar por el IVA en la compra no es del todo inocuo. En estos casos la escritura que refleja la compraventa sí está sujeta al concepto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En general, las comunidades autónomas fijan el tipo entre el 0,5% y el 1,5%, pero algunas CCAA han incrementado el tipo aplicable por este impuesto precisamente en los casos de renuncia a la exención de IVA. Por ejemplo, Madrid lo sube en este supuesto del 0,75% al 1,5%. Vea en la tabla las CCAA que lo modifican. Por su parte, otras comunidades autónomas tienen un tipo de ITP reducido para casos de compraventa donde pudiéndose renunciar a la exención en IVA se opte por la no renuncia. Esto puede cambiar de sentido la decisión. Estas CCAA son Aragón, Asturias, Baleares, Cantabria, Castila-La Mancha y Murcia.

Cómo se recuperaría el IVA

La liquidación del IVA no se hace como habitualmente por el vendedor. En este supuesto será el comprador quien deba realizar lo que se conoce como “inversión del sujeto pasivo”: es él quien debe incluir dicho IVA como IVA devengado y como IVA deducible en la correspondiente declaración-liquidación (en general, modelo 303). Esto supone la ventaja adicional de no existir materialmente el desembolso del IVA. En la mayoría de los casos los inmuebles adquiridos serán bienes de inversión, cuyo IVA, siendo inicialmente deducible, debe regularizarse si sólo se tiene derecho a una deducción parcial de IVA durante el año de adquisición y los nueve siguientes. Porque un empresario sólo puede deducirse una cantidad de IVA de sus gastos que sea proporcional al IVA que ha cobrado en sus ingresos (la prorrata). Por tanto, para decidir si renuncia o no a la exención del IVA hay que hacer cálculos para ver en cada caso cuáles serán los impuestos a pagar en la compra, y cuál será el porcentaje de IVA que vamos a poder deducir cada año.

Un ejemplo para apartamentos

Una persona que comience una actividad de alquiler turístico con servicios de actividad hotelera y vaya a comprar varias viviendas usadas a una empresa o profesional por un total de 1.000.000 euros en Madrid, debe tener en cuenta que el coste en caso de mantener la aplicación a ITP-TPO asciende a 60.000 euros (6%) que serán un gasto para él. En caso de proceder a la renuncia a la exención el coste será de 115.000 euros, pero de ellos, 100.000 corresponden al IVA (10%) que podrá recuperar en función de que las actividades que se realicen ese año y los nueve siguiente estén sujetas a IVA.

Para recuperar este IVA deberá darse de alta con la mencionada actividad empresarial e incluir el IVA como devengado y soportado en el modelo 303 del trimestre de adquisición del inmueble. Si dicha declaración resultase con más IVA soportado que repercutido se podrá optar por “compensar”, de forma que podrá ir compensando dicho importe en las siguientes declaraciones y, en su caso, pedir la devolución al cierre del ejercicio. En los nueve años siguientes deberá ajustar esa compensación en función de que todas sus actividades den o no derecho a deducción total del IVA soportado. Por ello en este caso en particular, si se recupera más del 55% del IVA soportado en la compra, la renuncia resultará interesante. En caso de que se estime una recuperación inferior (porque las actividades que se realicen permitan deducir sólo parcialmente el IVA), la renuncia no es aconsejable. Si estuviera en Asturias se requeriría una recuperación del 95% del IVA para resultar interesante, al existir un tipo reducido de ITP (2%) si no renuncia a la exención del IVA.

Dos casos para una finca rústica

Si un agricultor situado en Castilla y León y que tribute en IVA en el régimen especial de agricultura decidiese adquirir una nueva finca por importe de 1.500.000 euros deberá tener en cuenta que en caso del régimen especial de agricultura no existe la posibilidad de deducir el IVA, por lo que para poder renunciar a la exención el destino previsible del inmueble adquirido debe ser una actividad que origine el derecho a la deducción.

· No existiría el derecho a deducir y por tanto no habría posibilidad de renunciar a la exención de IVA si la finca fuese destinada a la realización de su actividad agrícola dentro del régimen especial de agricultura o incluso a la construcción de una nave para guardar materiales, maquinaria y productos relacionados con actividades de explotación de una finca rústica o con carácter accesorio a una explotación agrícola. Tampoco si se destinase a alquilar para una actividad agraria, pues dicho arrendamiento estaría exento de IVA y por tanto no daría derecho a renunciar a la exención en IVA.

· Sí daría derecho a la deducción del IVA correspondiente y sería posible realizar la renuncia a la exención si el destino de la nueva finca fuese la construcción de una nave industrial ganadera, siempre que la actividad ganadera tenga carácter independiente de la explotación del suelo; o el arrendamiento para usos no agrícolas.

Los sujetos pasivos acogidos al régimen especial agrícola no están obligados a repercutir IVA en sus operaciones, ni a liquidar e ingresar el impuesto de forma habitual, pero para la aplicación de la renuncia a la exención, el agricultor deberá presentar las declaraciones de IVA con el modelo 309.

En este supuesto, sí la recuperación futura del IVA fuese superior al 23,3%, la renuncia resultará interesante. En caso de que se estime una recuperación inferior, la renuncia no es aconsejable. Si el precio de la finca fuese de 300.000 euros, necesitaría un porcentaje de recuperación futura del IVA superior al 36,7% para que la renuncia fuese aconsejable.

Cómo se renuncia a la exención

La renuncia a la exención del IVA debe comunicarse fehacientemente al comprador con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes, de forma general. Se exige una declaración suscrita por el comprador en la que acredite cumplir los requisitos de ser sujeto pasivo y tener derecho a la deducción de las cuotas del IVA o bien, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los inmuebles adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción. Ambos requisitos se entienden cumplidos al incluir en la escritura de compraventa del inmueble una cláusula en la que quede constancia de la renuncia a la exención.

Conclusión

Optar o no por la renuncia depende no sólo de la actividad del adquirente sino también del destino final de la adquisición, en función de la fiscalidad de su CCAA. Hay que hacer números. Adicionalmente en algunas CCAA existe una tercera opción en caso de adquisiciones de vivienda para su reforma y posterior venta que permite la aplicación de un porcentaje reducido de TPO, no habiendo necesidad de renunciar a la exención en IVA.