El IVA y el ITP, incompatibles
El IVA y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) son impuestos incompatibles. O se paga uno o se paga el otro. En la compra de inmuebles nuevos se paga el IVA y en la de inmuebles usados el ITP, salvo excepciones. Cada impuesto tiene sus reglas y sus tipos. Los tipos del ITP -que son autonómicos- son inferiores al tipo del IVA que se aplica a oficinas, locales o naves (21%), e incluso en muchos casos al IVA de viviendas (10%).
Tipos de ITP por comunidades autónomas 2022.
Además de los tipos, otra diferencia entre estos impuestos está en la base imponible. En IVA, el impuesto se calcula sobre el precio pagado por la compra del inmueble. Mientras que en el ITP, desde 2022 se ha cambiado la base imponible y ahora está constituida por el llamado Valor de Referencia de Mercado (VRM), que calcula y publica el Catastro. Es un valor diferente del valor catastral que se sigue usando para el IBI o la renta imputada en IRPF. Este VRM puede en algunos casos ser superior al importe pagado por la compra de un inmueble. Esto no ocurre en el IVA, salvo que exista una vinculación entre comprador y vendedor, en cuyo caso se aplica como base imponible el precio normal de mercado entre partes independientes.
Ya puede consultar el nuevo valor fiscal de su vivienda.
Ojo: el valor de referencia en ITP puede dar problemas, véalo.
En la compra de inmuebles usados se paga el ITP pero en algunos casos se puede, y compensa, optar por aplicar el IVA.
Qué interés tiene elegir el IVA al comprar inmuebles
En todo caso, aunque el importe del IVA sea más elevado que el del ITP, cuando hay opción de elegir, a quienes tengan consideración de empresarios les puede interesar pagar el IVA en la compra porque podrán deducir ese coste del IVA que a su vez ellos repercutan a sus clientes. Así el impuesto no les supone un mayor coste en la compra, se considera “neutro”. Es el caso de quien adquiere por ejemplo un local para ponerlo en alquiler.
¿Lleva IVA el alquiler de una casa rural?
El cálculo de oportunidad depende de la tributación autonómica y de su capacidad de deducirse el IVA de sus actividades, como explicamos a continuación con un ejemplo del ahorro fiscal.
Vamos a ver qué requisitos se exige para poder optar por el IVA en lugar del ITP en la compra de inmuebles y en qué casos puede interesar.
El IVA en los alquileres.
Requisitos para optar por el IVA en lugar del ITP
La posibilidad de optar por el IVA en la adquisición de inmuebles usados solo es aplicable cuando se den estos requisitos:
- que quien venda sea sujeto pasivo de IVA. Si vende un particular como tal (no como empresario) se aplica ITP, sin posibilidad de IVA.
- que el adquirente actúe en el ámbito profesional o empresarial con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o cuando, sin ser profesional, vaya a dar al inmueble adquirido un destino para ser utilizado en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción. Como la puesta en alquiler de la edificación.
Por ejemplo, si se adquiere un local, oficina o una plaza de garaje independiente, la puesta en alquiler de esos inmuebles conllevará IVA y el arrendador tendrá la consideración legal de empresario. Al comprar esos inmuebles interesa pagar el IVA porque es un gasto que el comprador podrá luego deducirse. Técnicamente, la opción por el IVA pasa por presentar a Hacienda una renuncia a la exención de la aplicación del IVA, del modo que luego veremos.
En el caso de las viviendas su alquiler no lleva IVA, por lo que en la compra de esa vivienda cuando es usada no se puede optar por pagar IVA en lugar de ITP. En las viviendas destinadas el alquiler turístico dicho alquiler solo lleva IVA si junto al alojamiento se ofrecen también servicios propios de la industria hotelera como comidas, limpieza diaria de ropa, recepción, etc.
Podcast: qué impuestos se pagan por una vivienda.
Costes fiscales de optar por el IVA
Al hacer sus cálculos debe tener en cuenta lo siguiente. Las comunidades autónomas no quieren que en estas adquisiciones se opte por el IVA (impuesto nacional), porque dejan de percibir el ITP que gestionan y cobran ellas. Y hacen lo posible para impedirlo. Así, hay comunidades autónomas que tienen un tipo de ITP reducido para casos de compraventa donde, pudiéndose renunciar a la exención en IVA, se opte por la no renuncia. Es el caso de Aragón, Asturias, Baleares, Cantabria, Castila-La Mancha o Murcia.
Por otro lado, si se opta por el IVA, la escritura de compraventa está sujeta al impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En general, las comunidades autónomas fijan el tipo del AJD entre el 0,5% y el 1,5%, pero algunas CCAA han incrementado el tipo aplicable por este impuesto precisamente en los casos de renuncia a la exención de IVA. Por ejemplo, en Madrid se pasa del 0,75% al 1,5% de AJD si hay renuncia; en Extremadura del 1,5% al 3%, etc. (ver tabla).
Junto a esos tipos generales, las CCAA prevén tipos reducidos para la compra de vivienda habitual, para determinado tipo de adquirentes (jóvenes, personas con alguna discapacidad reconocida oficialmente, familias numerosas), etc.
No hay desembolso por el IVA
En el caso que comentamos de renuncia a la exención del IVA en la compra de inmuebles de segunda mano se produce lo que se llama la “inversión del sujeto pasivo” del impuesto. Es el propio adquirente quien se encarga de gestionar todo el IVA. En el momento de la compra no tiene que desembolsarlo. Al vendedor se le entrega el precio sin IVA. Es el comprador quien debe incluir dicho IVA como IVA devengado y como IVA deducible en la correspondiente declaración-liquidación (en general, con el modelo 303).
En la compra de un inmueble como inversión el IVA es inicialmente deducible. Ahora bien, un empresario sólo puede deducirse una cantidad de IVA de sus gastos que sea proporcional al IVA que ha cobrado en sus ingresos (la prorrata). Por eso hay que recordar que si durante el año de adquisición o los nueve años siguientes solo se tuviera derecho a una deducción parcial del IVA, habría que regularizarlo. Es un dato a considerar antes de tomar una decisión.
Un ejemplo del ahorro en impuestos
Para decidir si renuncia o no a la exención del IVA hay que hacer cálculos para ver en cada caso cuáles serán los impuestos a pagar en la compra, y cuál será el porcentaje de IVA que vamos a poder deducir cada año. Lo vemos con un ejemplo con cifras ilustrativas: Luis quiere iniciar una actividad de alquiler turístico con prestación de servicios de la industria hotelera. Para ello adquiere pisos de segunda mano a una empresa o a un profesional por valor de 500.000 euros.
Tiene dos opciones de tributación en la compra:
- Pagar el ITP. Si fuera en Madrid pagaría un 6% de impuesto en la compra: 30.000 euros.
- Renunciar a la exención del IVA y pagar este impuesto: equivaldría a 50.000 euros de IVA más 7.500 € de AJD (el 1,5% del precio).
Si pudiera deducirse el 100% del IVA de la compra, el ahorro en impuestos al optar por el IVA sería de 22.500 euros (30.000 – 7.500). En todo caso, la aplicación del IVA le interesará siempre que tenga derecho a deducción de más del 55% del IVA. Si prevé una recuperación del IVA inferior, porque las actividades que se realicen permitan deducir sólo parcialmente el IVA, la renuncia no es aconsejable porque le saldrá más cara. Si estuviera en Asturias se requeriría una recuperación del 95% del IVA para resultar interesante, al existir un tipo reducido de ITP (2%) si no renuncia a la exención del IVA. En Cataluña bastaría con poder deducir más del 25% de IVA para que interesara la renuncia a la exención.
Cómo se gestiona el IVA
Para recuperar este IVA deberá darse de alta con la actividad empresarial que corresponda e incluir el IVA como devengado y soportado en el modelo 303 del trimestre de adquisición del inmueble. Si dicha declaración resultase con más IVA soportado que repercutido se podrá optar por “compensar”, de forma que podrá ir compensando dicho importe en las siguientes declaraciones y, en su caso, pedir la devolución al cierre del ejercicio. Esta compensación se debe ajustar en los nueve años siguientes, en función de que todas sus actividades den o no derecho a deducción total del IVA soportado.
Cómo se renuncia a la exención
La renuncia a la exención del IVA debe comunicarse fehacientemente al comprador con carácter previo o simultáneo a la entrega de los correspondientes bienes, de forma general. Se exige una declaración suscrita por el comprador en la que acredite cumplir los requisitos de ser sujeto pasivo y tener derecho a la deducción de las cuotas del IVA o bien, que el destino previsible para el que vayan a ser utilizados los inmuebles adquiridos le habilita para el ejercicio del derecho a la deducción. Ambos requisitos se entienden cumplidos al incluir en la escritura de compraventa del inmueble una cláusula en la que quede constancia de la renuncia a la exención.
Atención: si no se renuncia a la exención del IVA y se pretende aplicar el tipo reducido de ITP en las CCAA donde existe, hay que dejar constancia en la escritura de la no renuncia.
