Cómo evitar el ITP en la compra de inmuebles

El IVA y el ITP, incompatibles

El IVA y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) son impuestos incompatibles. O se paga uno o se paga el otro. En la compra de inmuebles nuevos se paga el IVA y en la de inmuebles usados el ITP, salvo excepciones. Cada impuesto tiene sus reglas y sus tipos. Los tipos del ITP -que son autonómicos- son inferiores al tipo del IVA que se aplica a oficinas, locales o naves (21%), e incluso en algunos casos al IVA de viviendas (10%). 

 

Además de los tipos, otra diferencia entre estos impuestos está en la base imponible. En IVA, el impuesto se calcula sobre el precio pagado por la compra del inmueble. Mientras que en el ITP, desde 2022 se ha cambiado la base imponible y ahora está constituida por el llamado Valor de Referencia de Mercado (VRM), que calcula y publica el Catastro. Es un valor diferente del valor catastral que se sigue usando para el IBI o la renta imputada en IRPF. Este VRM puede en algunos casos ser superior al importe pagado por la compra de un inmueble. Esto no ocurre en el IVA, salvo que exista una vinculación entre comprador y vendedor, en cuyo caso se aplica como base imponible el precio normal de mercado entre partes independientes.

Ya puede consultar el nuevo valor fiscal de su vivienda.

En la compra de inmuebles usados se paga el ITP pero en algunos casos se puede, y compensa, optar por aplicar el IVA. 

Qué interés tiene el IVA

En todo caso, aunque el importe del IVA sea más elevado que el del ITP, cuando hay opción de elegir, a quienes tengan consideración de empresarios les puede interesar pagar el IVA en la compra porque podrán deducir ese coste del IVA que a su vez ellos repercutan a sus clientes. Así el impuesto no les supone un mayor coste en la compra, se considera “neutro”. Es el caso de quien adquiere por ejemplo un local para ponerlo en alquiler.

¿Lleva IVA el alquiler de una casa rural?

El cálculo de oportunidad depende de la tributación autonómica y de su capacidad de deducirse el IVA de sus actividades, como explicamos a continuación con un ejemplo del ahorro fiscal.

Vamos a ver qué requisitos se exige para poder optar por el IVA en lugar del ITP en la compra de inmuebles y en qué casos puede interesar.

El IVA en los alquileres.

Requisitos para optar por el IVA

La posibilidad de optar por el IVA en la adquisición de inmuebles usados solo es aplicable cuando se den estos requisitos:

- que quien venda sea sujeto pasivo de IVA. Si vende un particular como tal (no como empresario) se aplica ITP, sin posibilidad de IVA.

- que el adquirente actúe en el ámbito profesional o empresarial con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado al realizar la adquisición o cuando, sin ser profesional, vaya a dar al inmueble adquirido un destino para ser utilizado en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción. Como la puesta en alquiler de la edificación.

Por ejemplo, si se adquiere un local, oficina o una plaza de garaje independiente, la puesta en alquiler de esos inmuebles conllevará IVA y el arrendador tendrá la consideración legal de empresario. Al comprar esos inmuebles interesa pagar el IVA porque es un gasto que el comprador podrá luego deducirse. Técnicamente, la opción por el IVA pasa por presentar a Hacienda una renuncia a la exención de la aplicación del IVA, del modo que luego veremos.

En el caso de las viviendas su alquiler no lleva IVA, por lo que en la compra de esa vivienda cuando es usada no se puede optar por pagar IVA en lugar de ITP. En las viviendas destinadas el alquiler turístico dicho alquiler solo lleva IVA si junto al alojamiento se ofrecen también servicios propios de la industria hotelera como comidas, limpieza diaria de ropa, recepción, etc.

 

Costes fiscales de optar por el IVA

Al hacer sus cálculos debe tener en cuenta lo siguiente. Las comunidades autónomas no quieren que en estas adquisiciones se opte por el IVA (impuesto nacional), porque dejan de percibir el ITP que gestionan y cobran ellas. Y hacen lo posible para impedirlo. Así, hay comunidades autónomas que tienen un tipo de ITP reducido para casos de compraventa donde pudiéndose renunciar a la exención en IVA se opte por la no renuncia. Es el caso de Aragón, Asturias, Baleares, Cantabria, Castila-La Mancha o Murcia.

Por otro lado, si se opta por el IVA, la escritura de compraventa está sujeta al impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). En general, las comunidades autónomas fijan el tipo del AJD entre el 0,5% y el 1,5%, pero algunas CCAA han incrementado el tipo aplicable por este impuesto precisamente en los casos de renuncia a la exención de IVA. Por ejemplo, en Madrid se pasa del 0,75% al 1,5% de AJD si hay renuncia; en Extremadura del 1,5% al 3%, etc. (ver tabla).

Podcast: qué impuestos se pagan por una vivienda.