Venta de la vivienda familiar en caso de divorcio o separación
En principio, al vender un inmueble el propietario debe declarar en su IRPF la ganancia patrimonial que haya podido obtener con la venta. Veamos un punto aplicable a padres divorciados que venden, fruto de la interpretación que hace el Tribunal Supremo.
Esa ganancia patrimonial se calcula a partir de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Existen unas reglas para establecer esos valores de adquisición y de transmisión: si usted las tiene en cuenta se ahorrará muchos impuestos.
Si lo que se vende es la vivienda habitual, es posible aplicar una exención en el IRPF en dos casos:
- Cuando se reinvierta el precio obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual. La exención por reinversión en vivienda habitual en IRPF.
- Cuando se tenga más de 65 años o condición de dependencia.
Estas exenciones tienen dos claves:
- Qué se considera vivienda habitual.
- El plazo en que se hace la compra de la vivienda nueva respecto de la transmisión de la antigua.
Esa exención no es automática: el contribuyente debe manifestar su voluntad de acogerse a ella y cumplir los requisitos materiales: vivienda transmitida y adquirida con carácter de habitual, reinversión en plazo y condiciones legales.
Venta de la vivienda familiar en caso de divorcio o separación
En principio, al vender un inmueble el propietario debe declarar en su IRPF la ganancia patrimonial que haya podido obtener con la venta. Veamos un punto aplicable a padres divorciados que venden, fruto de la interpretación que hace el Tribunal Supremo.
Esa ganancia patrimonial se calcula a partir de la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Existen unas reglas para establecer esos valores de adquisición y de transmisión: si usted las tiene en cuenta se ahorrará muchos impuestos.
Si lo que se vende es la vivienda habitual, es posible aplicar una exención en el IRPF en dos casos:
- Cuando se reinvierta el precio obtenido en la adquisición de una nueva vivienda habitual. La exención por reinversión en vivienda habitual en IRPF.
- Cuando se tenga más de 65 años o condición de dependencia.
Estas exenciones tienen dos claves:
- Qué se considera vivienda habitual.
- El plazo en que se hace la compra de la vivienda nueva respecto de la transmisión de la antigua.
Esa exención no es automática: el contribuyente debe manifestar su voluntad de acogerse a ella y cumplir los requisitos materiales: vivienda transmitida y adquirida con carácter de habitual, reinversión en plazo y condiciones legales.
Qué se considera vivienda habitual en IRPF
Se considera “vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años”.
Si usted ha vivido dos años en una casa, no se considera vivienda habitual a estos efectos.
Se permiten excepciones a ese plazo de 3 años cuando “concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas. Cuando la vivienda hubiera sido habitada de manera efectiva y permanente por el contribuyente en el plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras, el plazo de tres años previsto en el párrafo anterior se computará desde esta última fecha”.
Dice el reglamento del IRPF que para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
Cuál es el plazo máximo entre la venta y la reinversión en vivienda habitual
En la exención por reinversión en vivienda habitual, existe un plazo de dos años para reinvertir ese dinero en la nueva compra.
No se pide que se haya firmado la compra o se haya adquirido el dominio sobre la vivienda, ni que la vivienda que se compra tenga que estar terminada o habitada por el contribuyente en ese plazo de dos años. Atención; sí se exige que las obras concluyan en el plazo de cuatro años a contar desde el inicio de la inversión.
Dice la STS de 23/2/2022 que “En el ámbito de la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF, lo esencial es el plazo en el que se reinvierte (inferior a dos años en todo caso), no la fecha en la que se entrega o adquiere el dominio de la vivienda de nueva construcción”.
“Se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión".
Vivienda habitual y padres divorciados
En el caso de padres separados o divorciados a los que no se hubiera atribuido el uso de la vivienda, al salir de la casa familiar y pasar más de dos años, esta perdía la condición de “vivienda habitual” y, en caso de querer vender el inmueble, perdían la posibilidad de aplicar la exención por reinversión de la vivienda (o la exención para mayores de 65 años, en su caso). Así lo interpretaba Hacienda en sus consultas vinculantes.
Esto cambió con una sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 2023.
Estaba en juego una liquidación de Hacienda por importe superior a 10.800 € correspondiente a una declaración de IRPF de 2017. En un proceso de separación y divorcio, el uso de la vivienda familiar fue adjudicada a la mujer en 2005. Años más tarde, en 2017 el marido vendió la casa y compró otra. Quiso aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual pero Hacienda se lo denegó porque hacía 12 años que no residía en esa casa.
El Supremo sí reconoce el derecho a la exención y establece esta doctrina:
“En las situaciones de separación, divorcio o nulidad del matrimonio que hubieren determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas, el requisito de ocupación efectiva de la vivienda habitual en el momento de la transmisión o en cualquier día de los dos años anteriores a la misma, que exige el apartado 3 del art. 41 bis del RLIRPF, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma”.
Téngalo en cuenta para su declaración de IRPF. Si está en este caso y ya ha presentado la declaración de este año sin aplicar la exención, puede presentar una solicitud de rectificación de autoliquidación, accediendo a la declaración errónea en Renta Web. Si lo hizo en los cuatro años anteriores también podrá solicitar a Hacienda la aplicación de esa exención de acuerdo con el nuevo criterio, aunque puede no ser sencillo que se lo admitan.
El criterio lo ha confirmado el Supremo en sentencia de 27 de mayo de 2026, que afirma que en divorcio, no debe castigarse fiscalmente al cónyuge que salió de la vivienda familiar por obligación. Aunque hayan pasado más de dos años desde que dejó de vivir allí, puede aplicar la exención si la vivienda siguió siendo habitual para el otro cónyuge y los hijos comunes.
Conviene conservar sentencia de divorcio o convenio regulador, atribución del uso de la vivienda, prueba de que el otro cónyuge o los hijos siguieron residiendo allí, escritura de transmisión o extinción de condominio, justificantes de cobro y documentación de la nueva vivienda.
