Cómo tributa la ganancia por venta de vivienda si compras otra vivienda
Si vende una vivienda y obtiene ganancias por ser mayor el precio de venta que el de adquisición, debe tributar en el IRPF por esa ganancia.
He vendido una vivienda, ¿cómo lo declaro en IRPF?
Pero tratándose la vivienda habitual, si se reinvierte toda la ganancia obtenida en la compra de una nueva vivienda habitual, dicha ganancia se declara pero no tributa porque goza de una exención en el IRPF. Una deducción por reinversión que los asesores del Gobierno en su reforma fiscal proponen eliminar.
En todo caso, por el momento sigue vigente, pero existen unos plazos para esa compra si se desea aplicar la exención.
¿Qué es lo relevante para el plazo: que la escritura de compra se firme dentro de los dos años desde la venta o que en esos dos años se hayan hecho pagos por la compra que supongan la reinversión de toda la ganancia?
Veamos cómo se aplica el plazo de dos años al hilo de un caso recientemente resuelto por el Tribunal Supremo (STS 23/2/2022). El protagonista estuvo 8 años de pleito con Hacienda.
Si vende su casa y compra otra con hipoteca, está exento en IRPF.
Hacienda niega la exención por reinversión y reclama 19.000 euros de IRPF atrasado
En septiembre de 2009 Daniel compró una vivienda en construcción. El precio acordado fue de 184.254 euros, incluyendo garaje y trastero.
En enero de 2010 vendió su vivienda habitual y obtuvo una ganancia superior a 77.000 euros. Ganancia declarada
Cómo tributa la ganancia por venta de vivienda si compras otra vivienda
Si vende una vivienda y obtiene ganancias por ser mayor el precio de venta que el de adquisición, debe tributar en el IRPF por esa ganancia.
He vendido una vivienda, ¿cómo lo declaro en IRPF?
Pero tratándose la vivienda habitual, si se reinvierte toda la ganancia obtenida en la compra de una nueva vivienda habitual, dicha ganancia se declara pero no tributa porque goza de una exención en el IRPF. Una deducción por reinversión que los asesores del Gobierno en su reforma fiscal proponen eliminar.
En todo caso, por el momento sigue vigente, pero existen unos plazos para esa compra si se desea aplicar la exención.
¿Qué es lo relevante para el plazo: que la escritura de compra se firme dentro de los dos años desde la venta o que en esos dos años se hayan hecho pagos por la compra que supongan la reinversión de toda la ganancia?
Veamos cómo se aplica el plazo de dos años al hilo de un caso recientemente resuelto por el Tribunal Supremo (STS 23/2/2022). El protagonista estuvo 8 años de pleito con Hacienda.
Si vende su casa y compra otra con hipoteca, está exento en IRPF.
Hacienda niega la exención por reinversión y reclama 19.000 euros de IRPF atrasado
En septiembre de 2009 Daniel compró una vivienda en construcción. El precio acordado fue de 184.254 euros, incluyendo garaje y trastero.
En enero de 2010 vendió su vivienda habitual y obtuvo una ganancia superior a 77.000 euros. Ganancia declarada exenta en su declaración de Renta del año siguiente, por el compromiso de reinversión dentro del plazo de dos años desde la venta.
Daniel fue efectuando pagos al promotor y antes de cumplirse dos años desde la venta de la anterior ya había entregado al promotor anticipos por valor superior a la ganancia que reinvertía. La construcción se retrasó y la escritura de compra se firmó en julio de 2012.
En un procedimiento de comprobación abierto, Hacienda consideró que no se había cumplido el plazo de dos años para adquirir la nueva vivienda y en 2014 giró una liquidación a Daniel exigiendo el pago de 18.900 euros de IRPF por la ganancia de su venta, más intereses de demora.
Los recursos de Daniel en vía administrativa fueron rechazados, pero el TSJ de Castilla-La Mancha sí le dio la razón en 2020. Hacienda recurrió al Supremo.
Plazo de reinversión de la ganancia: la fecha de firma de escritura no es la clave
El Tribunal Supremo (STS 23/2/2022) recuerda en su sentencia la doctrina ya establecida un año antes en sentencia de 17/2/2021:
“En el ámbito de la exención por reinversión en vivienda habitual en el IRPF, lo esencial es el plazo en el que se reinvierte (inferior a dos años en todo caso), no la fecha en la que se entrega o adquiere el dominio de la vivienda de nueva construcción”.
El reglamento del IRPF (art. 41) dice que "La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual (...)".
Lo que se exige es que, en los dos años siguientes a contar desde la venta, se reinvierta la ganancia en la compra de una nueva vivienda habitual. No se pide que se haya firmado la compra o se haya adquirido el dominio sobre la vivienda, ni que la vivienda que se compra tenga que estar terminada o habitada por el contribuyente en ese plazo de dos años.
Atención; sí se exige que las obras concluyan en el plazo de cuatro años a contar desde el inicio de la inversión. Salvo que el promotor incurra en concurso de acreedores y no pueda respetar ese plazo de entrega, en cuyo caso se puede ampliar otros cuatro años. El comprador presentará la declaración período impositivo en que se hubiese incumplido el plazo inicial, y deberá acompañar tanto los justificantes que acrediten sus inversiones en vivienda como cualquier documento justificativo de haberse producido alguna de las referidas situaciones (el concurso y el retraso).
