RPF: exención por reinversión en vivienda
Si vende un inmueble por un valor superior al valor por el que lo adquirió, deberá pagar el IRPF por esa “ganancia patrimonial”. Pero en el caso de venta de la vivienda habitual esa ganancia está exenta de tributación cuando -dentro de un determinado plazo- se adquiere una nueva vivienda habitual por un precio igual o superior.
Según el reglamento del Impuesto, la reinversión del importe obtenido en la venta deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años.
La reinversión en vivienda en construcción no terminada.
Existe reinversión cuando la nueva vivienda habitual adquirida iguala o supera el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual de origen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Un ejemplo: Supongamos que usted vende ahora su vivienda habitual por 200.000 euros (ya descontados los gastos de la venta) y que la adquirió por 150.000 (incluyendo los gastos de la compra). Ha obtenido una ganancia de 50.000 euros por la que deberá tributar en IRPF. Pero si compra una nueva vivienda por un importe igual o superior a 200.000 euros, no tendrá que tributar nada por aquella ganancia. Y si la compra es por 150.000 euros, tendrá derecho a la exención por las ¾ partes de la ganancia: tributará por 12.500 euros.
El año en que vende la vivienda habitual y obtiene la ganancia ya puede aplicar en su IRPF la exención por reinversión, si piensa adquirir una nueva vivienda habitual en plazo. Si finalmente no lo hace, Hacienda le reclamará que ingrese el impuesto debido.
Plazo de hacienda para reclamar por no reinversión de la vivienda.
Cuando compramos la nueva casa con hipoteca
El Tribunal Supremo (sentencia de 15/9/2021) ha vuelto a recordar que el contribuyente tiene derecho a
IRPF: exención por reinversión en vivienda
Si vende un inmueble por un valor superior al valor por el que lo adquirió, deberá pagar el IRPF por esa “ganancia patrimonial”. Pero en el caso de venta de la vivienda habitual esa ganancia está exenta de tributación cuando -dentro de un determinado plazo- se adquiere una nueva vivienda habitual por un precio igual o superior.
Según el reglamento del Impuesto, la reinversión del importe obtenido en la venta deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años.
La reinversión en vivienda en construcción no terminada.
Existe reinversión cuando la nueva vivienda habitual adquirida iguala o supera el precio obtenido por la venta de la vivienda habitual de origen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
Un ejemplo: Supongamos que usted vende ahora su vivienda habitual por 200.000 euros (ya descontados los gastos de la venta) y que la adquirió por 150.000 (incluyendo los gastos de la compra). Ha obtenido una ganancia de 50.000 euros por la que deberá tributar en IRPF. Pero si compra una nueva vivienda por un importe igual o superior a 200.000 euros, no tendrá que tributar nada por aquella ganancia. Y si la compra es por 150.000 euros, tendrá derecho a la exención por las ¾ partes de la ganancia: tributará por 12.500 euros.
El año en que vende la vivienda habitual y obtiene la ganancia ya puede aplicar en su IRPF la exención por reinversión, si piensa adquirir una nueva vivienda habitual en plazo. Si finalmente no lo hace, Hacienda le reclamará que ingrese el impuesto debido.
Plazo de hacienda para reclamar por no reinversión de la vivienda.
Cuando compramos la nueva casa con hipoteca
El Tribunal Supremo (sentencia de 15/9/2021) ha vuelto a recordar que el contribuyente tiene derecho a la exención de la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda habitual cuando se adquiere una nueva vivienda, aunque para comprarla se pida una hipoteca. Es decir, que no hace falta que la compra se financie con el dinero resultante de la venta. La exención no queda restringida a la suma que desembolse el comprador, sino a todo el precio de la nueva vivienda, aunque una parte se financie a través de un préstamo.
En el caso juzgado, Hacienda reclamaba al contribuyente la suma de 26.600 euros en concepto de IRPF por la ganancia de la venta de la anterior vivienda habitual, resultante de las siguientes operaciones:
- compra de vivienda habitual en 2000, por 209.000 euros más 17.000 de gastos (cifras redondeadas).
- venta de vivienda habitual en 2010, por 450.000 euros, con unos gastos de venta de 5.700 euros y un saldo pendiente de pago de hipoteca de 49.200 euros.
- compra de nueva vivienda habitual también en 2010, por importe de 800.000 euros, con unos gastos de compra de 42.500 euros. También se adquirió un garaje por 10.000 euros y se realizaron obras de acondicionamiento en la vivienda.
- para la compra se pidió una hipoteca de 600.000 euros.
- Hacienda estimó que para calcular el importe reinvertido no debía computar los 600.000 euros de hipoteca, sino solo la parte pagada con dinero: (842.500 - 600.000 = 242.500 / 2 titulares), a la que se añadía el pago de la hipoteca durante los dos años posteriores a la venta de la casa inicial. En ese cálculo, la suma reinvertida no llegaba al total de la ganancia obtenida por la venta (450.000 – 5.700 – 49.200).
Eso hacía que la exención no pudiera ser total sino parcial, de ahí la reclamación por Hacienda de una deuda al contribuyente. El contribuyente perdió el oportuno recurso de reposición, la reclamación económico - administrativa y el posterior recurso ante el TSJ de Madrid. Pero finalmente recibe la estimación del recurso del Supremo con la explicación que hemos visto.
La doctrina del Supremo al respecto queda así: "Para aplicar la exención por reinversión (…), no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble".
