He vendido una vivienda, ¿cómo lo declaro en IRPF?

Cómo tributa la venta de una vivienda en la declaración de la Renta

Si se ha vendido una vivienda en el año 2020, hay que incluir la operación en la declaración de la Renta, tanto si hemos obtenido una ganancia como una pérdida.

Si vendió el inmueble en 2021, vea cómo declararlo en Renta 2022.

(Vea también la nueva plusvalía municipal, otro impuesto a pagar tras la venta).

En el IRPF hay que tener en cuenta que aunque las pérdidas patrimoniales no tributan, son útiles para compensarlas con otras ganancias patrimoniales, como las obtenidas por venta de fondos de inversión o acciones, rebajando así la factura fiscal.

Hacienda sabe que hemos vendido un inmueble, la fecha y el importe, ya que se lo ha comunicado el notario, pero desconoce otros datos como la fecha y el valor de adquisición.

Hay que introducir esos datos en el sistema de Renta Web, en la página 16 de la declaración: “F2.Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales (a integrar en la base imponible del ahorro) (continuación)”. Subapartado: Ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones de otros elementos patrimoniales.

Con carácter general, la ganancia se determina por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición. Es decir, la diferencia entre el precio de venta (si es una donación sería el valor escriturado, siempre que no sea inferior al de mercado) y el precio al que se compró (o valor estipulado en su día en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, si el inmueble que se vende fue heredado o recibido por donación).

La declaración de la Renta y la vivienda habitual.

Guía fiscal de OCU para la declaración de la Renta 2022.

La exención por reinversión en vivienda habitual.

Valor de transmisión y de adquisición

El valor de transmisión es el importe escriturado por el que se realizó la operación y del que se restan los gastos y tributos asociados a la venta, como la plusvalía municipal, la comisión de la inmobiliaria, el certificado de eficiencia energética, los gastos de notaría, etc. 

El valor de adquisición está formado por el precio de compra, al que se le suma el importe de los gastos y tributos que se tuvieron que pagar en su momento al comprarlo, como el IVA si era obra nueva o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas, en otro caso.

Además, si las hubiera y tenemos la factura, se añade el importe de las mejoras realizadas en la vivienda, así como otros gastos como los de notaría, registro, etc.

Qué gastos declarar en el valor de adquisición o de transmisión.

En el supuesto de que el inmueble haya estado en algún momento arrendado hay que restar las amortizaciones y aunque no se practicaran, se debe computar la amortización mínima. De ahí que interese siempre deducir el gasto de amortización en inmuebles alquilados.

Los inmuebles transmitidos que fueron adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 pueden aplicar a la ganancia un régimen transitorio que les beneficia.

Cómo tributa la ganancia

La ganancia patrimonial obtenida tributa en el IRPF al tipo del 19% hasta 6.000 euros, del 21% de 6.000 euros a 50.000 euros, y del 23% más de 50.000 euros.

No obstante, puede quedar exenta de gravamen (es decir, no paga IRPF) en los siguientes supuestos:

1. Que se trate de la vivienda habitual de un contribuyente mayor de 65 años o en situación de dependencia.

2. Que sea un elemento patrimonial (distinto de la vivienda habitual) de un contribuyente mayor de 65 años y la renta obtenida como consecuencia de su transmisión se vaya a reinvertir en la constitución de una renta vitalicia, hasta un máximo de 240.000 euros.

Vender un inmueble para crear una renta vitalicia.

3. Que se trate de la vivienda habitual de un contribuyente y destine la ganancia obtenida como consecuencia de la transmisión en la adquisición de una nueva vivienda habitual. En este caso, hay que consignar el valor de transmisión de la vivienda habitual susceptible de reinversión. Como se tiene 2 años para reinvertir, en la declaración figurará o bien el importe reinvertido hasta 31/12/2020, o bien el importe comprometido a reinvertir, después de 2020, en los 2 años siguientes a la transmisión. A propósito de este plazo de dos años para la reinversión, como consecuencia del estado de alarma, su cómputo se ha paralizado desde el 14 de marzo de 2020 hasta el 30 de mayo de 2020, por lo que todos esos días no cuentan.

Exención por reinversión en vivienda cuando pides hipoteca.

Exención por reinversión en viviendas en construcción.

¿Y si el inmueble que vendemos está en el extranjero?

Si se obtiene una ganancia procedente de