IRPF: reinversión en vivienda cuando pides hipoteca

Reinversión en vivienda de la ganancia obtenida

Jaime vendió una vivienda en 2006 y unos meses después compró otra, mediante la obtención de una hipoteca. En su declaración de IRPF, a la ganancia obtenida por la venta de la primera vivienda le aplicó la exención por reinversión en vivienda, teniendo en cuenta el precio de la nueva vivienda adquirida.

En 2012 recibió una liquidación de Hacienda que le reclamaba 41.000 euros por aplicación indebida de esa exención por reinversión. Según la Inspección, solo se considera a efectos de la reinversión la cantidad que haya efectivamente pagada en metálico por el comprador en la adquisición, pero no la parte que ha sido obtenida como préstamo.

Jaime recurrió en todas las instancias y perdió, hasta que falla el Supremo a su favor en sentencia de 1 de octubre de 2020.

Declarar en IRPF la ganancia o pérdida por venta de inmueble.

Ganancias: la deducción por reinversión en vivienda

La Ley del IRPF recoge una exención por reinversión en los supuestos de transmisión de vivienda habitual. Dice que “Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen”.

Y que “Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida."

A su vez, el Reglamento del Impuesto dice que "La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años.”

La parte financiada por la entidad bancaria sí constituye reinversión

El criterio que defendía Hacienda era que solo consideraba como reinversión la suma de dinero que el contribuyente ha desembolsado efectivamente en la nueva compra. Según eso, si pides una hipoteca, la parte del precio de la vivienda que pagas con el préstamo recibido no se podría computar como suma reinvertida.

Pero el Supremo corrige este criterio y fija doctrina. Dice que hay que atender al concepto económico de inversión, y entender que hay reinversión cuando