Compra de vivienda con hipoteca y exención en IRPF por reinversión
Al transmitir una vivienda el vendedor puede obtener una ganancia patrimonial si el valor de transmisión resulta superior al valor de adquisición de aquel inmueble. Ganancia por la que una persona física debe tributar en su IRPF, como explicamos aquí: cómo declarar en Renta por la venta de una vivienda. Ahora bien, si lo que transmite es su vivienda habitual, la ganancia puede estar exenta de tributación en la medida en que el importe obtenido de la venta se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo de dos años desde la transmisión de la anterior.
La exención de la ganancia será total si se reinvierte el importe total obtenido en la transmisión de la casa. Cuando el importe reinvertido es inferior al total de lo percibido en la transmisión, solo se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.
El Reglamento del IRPF (art. 36) dice que "La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años."
Sobre esta exención, que supone un elevado ahorro de impuestos para quien vende su vivienda, ha habido algunas polémicas por la interpretación que hacía Hacienda, y afortunadamente el Supremo ha reconocido el derecho del contribuyente en casos donde la nueva vivienda se compra con hipoteca o cuando se adquiere una vivienda en construccion, como ahora comentamos.
Cómo probar que se trata de la vivienda habitual.
El plazo para la reinversión de la vivienda habitual.
Se debe residir al menos tres años como propietario pleno.
¿Existe reinversión si se pide una hipoteca para la nueva compra?
Una concepción rigorista de la reinversión en vivienda entiende que hay que destinar a la compra de nueva vivienda habitual el mismo dinero que se ha obtenido de la venta de la anterior. Así, si la primera casa se vendió por 300.000 euros, para beneficiarse de la exención total habría que entregar esos 300.000 euros al vendedor de la nueva casa.
Hacienda tiene un plazo para reclamar una exención mal aplicada en IRPF.
Pero, ¿qué ocurre cuando se pide una hipoteca para la segunda compra? Según esa interpretación
Compra de vivienda con hipoteca y exención en IRPF por reinversión
Al transmitir una vivienda el vendedor puede obtener una ganancia patrimonial si el valor de transmisión resulta superior al valor de adquisición de aquel inmueble. Ganancia por la que una persona física debe tributar en su IRPF, como explicamos aquí: cómo declarar en Renta por la venta de una vivienda. Ahora bien, si lo que transmite es su vivienda habitual, la ganancia puede estar exenta de tributación en la medida en que el importe obtenido de la venta se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en el plazo de dos años desde la transmisión de la anterior.
La exención de la ganancia será total si se reinvierte el importe total obtenido en la transmisión de la casa. Cuando el importe reinvertido es inferior al total de lo percibido en la transmisión, solo se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida. Por ejemplo, si vende la casa por 200.000 euros y compra otra por 180.000 euros no estará exenta toda la ganancia sino el 90%. No cuenta como reinversión en vivienda el destinar 20.000 euros a cambiar las ventanas, porque eso no es rehabilitación sino mera reforma.
El Reglamento del IRPF (art. 36) dice que "La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un periodo no superior a dos años."
Sobre esta exención, que supone un elevado ahorro de impuestos para quien vende su vivienda, ha habido algunas polémicas por la interpretación que hacía Hacienda, y afortunadamente el Supremo ha reconocido el derecho del contribuyente en casos donde la nueva vivienda se compra con hipoteca o cuando se adquiere una vivienda en construccion, como ahora comentamos.
Cómo probar que se trata de la vivienda habitual.
El plazo para la reinversión de la vivienda habitual.
Se debe residir al menos tres años como propietario pleno.
Exención por reinversión y vivienda en construcción.
Vivir en un local y exención por reinversión.
Derecho de superficie y exención por reinversión.
Exención por reinversión y nuda propiedad.
¿Existe reinversión si se pide una hipoteca para la nueva compra?
Una concepción rigorista de la reinversión en vivienda entiende que hay que destinar a la compra de nueva vivienda habitual el mismo dinero que se ha obtenido de la venta de la anterior. Así, si la primera casa se vendió por 300.000 euros, para beneficiarse de la exención total habría que entregar esos 300.000 euros al vendedor de la nueva casa.
Hacienda tiene un plazo para reclamar una exención mal aplicada en IRPF.
Pero, ¿qué ocurre cuando se pide una hipoteca para la segunda compra? Según esa interpretación ahora rechazada -que han seguido algunos Tribunales Superiores de Justicia y los abogados del Estado- solo se considera reinvertida la suma que se haya entregado al vendedor y las cuotas de amortización del préstamo que se hayan pagado en el periodo de dos años transcurrido desde la venta de la anterior vivienda.
Es decir, si usted vendió su vivienda habitual por 300.000 euros, con una ganancia patrimonial de 60.000 €, y al comprar la nueva vivienda por 400.000 € entrega 100.000 al vendedor y pide una hipoteca para pagar el resto del precio, según esta interpretación no se consideraría que usted ha reinvertido toda la ganancia, sino poco más de 1/3: los 100.000 € más lo que haya amortizado del préstamo en el periodo de dos años desde la venta de su anterior casa.
Esa interpretación restrictiva de la reinversión es -en palabras del Tribunal Supremo- “prácticamente física”, porque supone que hay que trasladar el dinero de la venta (el mismo dinero, materialmente) a la compra posterior.
No es el criterio correcto. El Tribunal Supremo, por ejemplo en sentencias de 1/10/2020 y 29/4/2022, afirma que la reinversión debe entenderse en sentido económico: hay reinversión cuando la nueva vivienda habitual adquirida iguala o supera el precio obtenido de la venta de la vivienda habitual precedente.
Si compra con hipoteca, puede aplicar la exención por reinversión.
IRPF: La reinversión en una vivienda en construcción.
Lo esencial es que la nueva vivienda iguale o supere el precio de la anterior
Es indiferente si el precio de la nueva casa se paga en efectivo al vendedor o si para la compra de la nueva se obtiene una hipoteca. La clave está en que la nueva vivienda cuesto lo mismo o más que la primera, y que la compra se haga dentro del plazo de dos años desde la venta de la primera.
Dice el Supremo que:
“para aplicar la exención por reinversión regulada en el artículo 36 del TRLIRPF de 2004, y en el 39.1 Reglamento del Impuesto -Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio-, no resulta preciso emplear en su totalidad el dinero obtenido de la venta de la anterior vivienda siendo suficiente con aplicar para el mismo fin dinero tomado a préstamo de un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble.”
Además, aclara la STS de 29/4/2022 que no solo cuenta la parte del préstamo que se ha amortizado en los dos años desde la venta de la anterior vivienda, sino también lo que se amortice después:
“a efectos de aplicar la exención por reinversión en la adquisición de vivienda habitual en el IRPF, cuando el dinero empleado a tal fin proceda del préstamo concedido por un tercero, ya sea directamente o bien como consecuencia de la subrogación en un préstamo previamente contratado por el transmitente del inmueble, se debe considerar que la cantidad reinvertida no es únicamente la desembolsada de forma efectiva en el plazo de dos años exigible para materializar la reinversión, sino que también, puede extenderse a las cantidades del préstamo amortizadas con posterioridad".
Por lo tanto, en el caso que comentábamos, la persona que vende su vivienda habitual por 300.000 € y compra otra por 400.000 € (dentro de los dos años siguientes a la venta de la anterior) sí tiene derecho en su IRPF a la exención total por reinversión, aunque para pagar la segunda vivienda haga obtenido una hipoteca para pagar parte del precio de la compra.
